2011-03-17 02:07:58
自新一輪房地產調控政策出臺后，杭州樓市萎靡不振。上周，杭州市區商品房只成交375套，環比下降21.7％。《每日經濟新聞》記者發現，根據杭州透明售房數據，截至3月15日，該地一樓盤最近突然連續退房20套。到底是樓市低迷造成了退房？還是其中另有原因。
連續退房20套杭州透明售房網所公示的這個頻頻退房的樓盤位于杭州市濱江區，案名為“天鴻·君邑”。數據顯示，最近一筆退房出現在3月15日，原購房人浙江東冠建設工程有限公司退房6套，涉及面積395.2平方米。另外，還有兩筆分別出現在3月3日和3月8日，各退房7套，也為上述公司購買。
據《每日經濟新聞》記者初步統計，這20套房源共涉及建筑面積約1300平方米，該項目成交記錄顯示，樓盤已售均價為14515元/平方米，估算下來，這筆退房大單涉及金額近2000萬元。記者獲悉，這批房源分布于“天鴻·君邑”項目7號樓，位置不錯，整幢樓共29層，這20套房源都位于16樓和17樓，每層10套，皆為40年產權的酒店式公寓。
這批退出的房源不僅數量多涉及金額高，而且其原購買人和開發商有著千絲萬縷的關系。公開資料顯示，開發商杭州東潤房地產開發有限公司由上海天鴻投資控股有限公司與浙江東冠集團共同出資組建，其中浙江東冠集團占有15%股權。不過記者發現，退房人浙江東冠建設工程有限公司正是浙江東冠集團的子公司。
蹊蹺的“自買自退”對退房原因，該項目開發商有關負責人解釋為，實際購房人當初以公司名義購買，現在這家公司注銷了，“先退再簽”，退出來后會再以新公司重新簽訂購房協議。對退房人與開發商的關聯性，該負責人卻予以否認。
此外，記者發現今年2月份，該樓盤也有2套退房，其中一套原購房人竟為該項目的營銷總監“魏**”，至于退房緣由，開發商有關負責人表示“個人原因”，不便透露。
當地業內人士介紹，該樓盤當時銷售情況并不火爆，這樣做可能是迫于資金壓力。當初開盤時，房子已近封頂，拿房子去做抵押總比通過其他途徑貸款方便。
此外，記者還發現，該項目曾通過股權出讓和質押涉及信托融資。受托方北京國際信托有限公司在2008年3月18日推出 “天鴻一號地產集合資金信托計劃”，擬募集資金2億元，用于該項目開發，信托期限為5年。
“信托計劃從2008年3月31日年成立。”北京國際信托有限公司信托業務運營管理總部有關負責人表示，“信托融資時開發商每周每月都有業績保證，信托公司對開發商有業務要求。對業績指標，該公司未做透露。
開發商當時會不會因為業績指標自買自銷？北京國際信托有限公司信托業務運營管理總部有關負責人表示，“將會去了解實情。”
住在杭州網統計數據顯示，這批房源所在的7號樓于去年7月25日開盤，共推出260套房源。然而，開盤首月只銷售50套，銷售率為19%，加上44套的預定，銷售率也只有36%。而去年7月杭州樓市成交火爆，環比6月漲近七成。
此外，經項目銷售部有關負責人證實，浙江東冠建設工程有限公司購買的這批房源正是在去年7月，如果減去這家自己公司購買的20套房源，銷售率僅為28%。
“自買自退”疑云重重易居中國分析師薛建雄表示，開發商有可能借自買自退來炒熱人氣；也有可能出于投資，當初開盤時開發商便利拿到房源，等房價到高位即可出手。自買自退可能涉及“假按揭”騙貸，有些開發商因資金鏈緊張而急于套現，從銀行獲得貸款，緩解資金緊張。此外，一些退房名義上是解約，實則為避稅。一手房和二手房稅費有差異，若開發商與原購房者可找“適當”的理由進行“解約”，開發商再與下家重新簽訂購房合同，可省下稅費。
房地產律師張茂榮認為，如果開發商存在騙貸或避稅，這種買賣關系是一種掩蓋非法目的的行為，涉嫌違規。雖形式上合法，經過房管部門的備案，雙方協商一致再解除合同，但這本質是虛假交易，買賣關系不是真實存在的，同時，這種虛假交易不容易識別，處罰也比較難。
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