每經記者  李靜瑕  發自北京

    進入3月份，房地產信托產品的發行顯示出復蘇跡象。上周，在總發行的16款集合信托產品中，房地產發行了5款，與基礎設施領域產品同占首位。

    其實，自今年2月份以來，房地產信托便出現了復蘇跡象。2月一共發行了27款房地產信托產品，比1月份增加了9款，占比也由1月的18%，上升到了30%。

    普益財富相關分析認為，“房地產領域在政策嚴厲打壓的“陣痛”之后，有逐漸回暖跡象，若不出臺新的打壓政策，預計將繼續保持現有的占比水平。”

最大規模15億為房地產信托

    根據普益財富提供的數據，上周發行的16款集合信托產品中，有11款產品公布了其募集規模，平均募集規模為3.1億元。之前一周，新發行的19款產品中公布募集規模的有13款，平均募集規模僅為1.49億元。而在3月第一周，新發行的23款產品中公布募集規模的有18款，平均募集規模為1.8億元。

    值得注意的是，在上述三周的募集規模中，有兩周房地產信托產品均占據當周單款最大募集規模的位置。同時，3月第一周中，一款房地產信托產品最大募集規模僅為5億元，可是到上周，房地產信托產品最大募集規模上升到15億元。

    上述產品為中融信托發行  “中融—仁文股權投資集合資金信托計劃”，信托資金向項目公司完成股權投資之后，中融信托合計持有項目公司97.5%的股權。所投資金除用于支付相關信托費用和稅費外專門用于該公司開發經營的  “中洲濱海城A”項目。

    業內人士分析認為，其中可以看出，目前房地產資金的確出現了緊張的狀態，不只是房地產，從信托接觸的各個行業來看，其平均募集規模也在往上走。“房地產行業資金緊張的局面，已經從去年下半年開始就有了，今年房地產信托發行的規模的確比較大。”普益財富信托研究員陳朋真告訴記者。

    不過，陳朋真提醒稱，由于《信托公司凈資本管理辦法》的發布，信托公司在風險系數較高的行業發行的規模越大，其凈資本占用將越多。

預期收益繼續上升

    根據普益財富提供的2月信托產品預期收益與1月對比圖表顯示，2月發行的1~2年的房地產信托平均預期收益率由1月份的8.27%上升到了9.25%，上升了近1個百分點。

    “隨著2月加息，房地產信托產品預期收益率提高，是比較正常的。目前，很多房地產信托產品的預期收益都能夠達到10%以上。”陳朋真稱。不過對于目前市場報道的有的房地產開發企業通過信托產品其利率較高，她表示，這還是有可能的，信托公司除去各種費用之后，投資者可能獲得的收益率會比企業付給信托公司的利率低，但是結構性產品則不同。

    據陳朋真介紹，在結構性信托產品里面，會對信托資金進行結構化分類，分為優先級和次級，主要是以次級受益人來保護優先級投資者的收益。

    上述  “中融—仁文股權投資集合資金信托計劃”正是此類結構化產品。信托計劃成立1年后的5日內，信托向優先級受益人支付相應的信托利益。在信托計劃終止后的5日內，向優先級受益人分配剩余的信托利益。

    據了解，其優先次級的比例為1：1.42，次級受益人為福建金帝集團和李雄虎  （李雄虎是福建金帝集團實際控制人李德文的長子，其目前占項目公司40%的股權，金帝集團占60%）。而在產品到期之后，由金帝集團選擇回購股權。

    “中融—仁文股權投資集合資金信托計劃”的預期收益則在9%~14%區間，其中認購資金在100萬~300萬之間的投資者，預期年化收益率為9%，300萬~600萬為10%，600萬~1000萬為11%，1000萬~2000萬為12%，投資金額大于2000萬的預期年化收益率更達到了14%。

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