每經記者  李靜瑕  發自北京

     “12.5%～23.6%/年(上不封頂)。”“百瑞寶盈113號集合資金信托計劃(建業地產信托基金2號)”這款產品的收益描述令人驚嘆。

    根據普益財富數據，“百瑞寶盈113號集合資金信托計劃(建業地產信托基金2號)”正是上周（2011年3月19日—2011年3月25日）發行的信托產品中，單款募集規模最大的產品，該產品投資于房地產領域，期限為3年，募集規模為11億元。

    今年以來，房地產信托有逐漸回暖的趨勢，并且在預期年化收益率方面，也有不斷提升的趨勢。根據相關報道稱，在部分房地產信托產品房地產企業的成本或達到20%的年利率。對此，在記者的采訪中，有房地產開發商表示，采用房地產信托渠道融資，企業存在成本壓力。

產品預期收益竟達23.6%

     普益財富發布的信托周報數據顯示，上周共有17家信托公司發行了24款集合信托產品。公布募集規模的20款產品，平均募集規模為2.4億元，較前一周下降0.7億元。

    上周，房地產信托產品發行活躍，共發行了9款房地產信托產品。同時，房地產信托產品占比也由之前一周的31.25%上升到了上周的37.5%，上升了6.25個百分點。

    在上周披露預期年化收益率的產品中，房地產信托產品的收益率均在10%以上。值得注意的是，前述百瑞信托發行的“百瑞寶盈113號集合資金信托計劃(建業地產信托基金2號)”產品，其預期年華收益率可達到12.5%～23.6%/年(上不封頂)。

    “23.6%/年，這個預期收益率確實算高的了。該產品很有可能是為了吸引投資者，（將收益率）標得高。”一位信托行業分析師對  《每日經濟新聞》記者如是分析。

    根據“百瑞寶盈113號集合資金信托計劃(建業地產信托基金2號)”產品說明書，12.5%～23.6%/年  (上不封頂)的年化收益率中，包括了基礎收益和浮動收益，其基礎收益為8.5%/年。該產品的期限為“3+1+1”，即信托計劃成立后前3年為持有期，第4年為回收期，第5年為延續期。

    該產品主要以新設方式與建業集團共同設立項目公司，或以增資(含股權受讓)方式入股建業集團下屬項目公司，資金運用于項目公司開發經營，同股同權享有投資收益。同時該產品在投資過渡期（不超過6個月），可以以債權方式貸款給建業集團或下屬公司，在資金閑置期間，可用于短期拆借，購買貨幣市場基金，投資國債、企業債等領域。

    上述分析師表示，該產品是一款結構性產品，有結構性設計，可以保證優先級投資者的風險相對較小。產品說明書也提及，建業集團承諾優先受益人基礎預期收益，并在特定條件下溢價收購信托所持項目公司資產。

房地產企業承壓

     “如果通過信托來做一些新的房地產開發項目，融資成本來看還是比較劃算的，不過要是做企業日常經營的融資，這種方式就不劃算了。”一位房地產開發企業負責人告訴《每日經濟新聞》記者。

    該負責人稱，他所在的房地產企業一直都在做信托產品，可以明顯感覺到的是，信托產品投資人收益在不斷提高，企業成本也在提高。

    “不過，其他融資道路也在不斷被封堵，銀行信貸管制嚴格，房地產行業也在面臨不斷的調控。因此信托一直都比較活躍，并且現在社會資金也比較充裕，很多投資者也比較愿意投資信托產品。”上述負責人表示。

    一位信托公司內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，目前還是有很多房地產企業找上門，希望合作推出信托產品，但是信托也需要找優質項目，一些項目吸引力小或者不合規的房地產企業也只能夠被拒之門外。

    “目前，我們也差不多有5億元規模的產品，也是很短的時間都被賣出去了，房地產信托產品市場還是比較火爆。”上述信托人士稱。

    根據清科研究中心徐衛卿的報告，今年1月和2月，在“四面楚歌”的境地下，房地產行業短短2個月時間里面已經發生了22起并購交易，并購金額為11.5億美元，已經將近去年全年并購總額的一半。徐衛卿預測，今年房地產市場并購將突破100起大關。

    徐衛卿在報告中提及，房地產融資渠道多方被堵的情況下，私募股權房地產投資基金在2010年呈突進之勢。2010年私募房地產基金募資來看，新募基金10只，其中披露金額的8只，披露金額的基金募集總額為18.59億美元。

    “還是信托的融資渠道，比較靈活一點。有的企業可能覺得他的項目未來可以有更高的收益，比較激進一點，會承受20%的利率成本，或者是一些資金比較緊張的企業會接受這個價格。不過我們對于成本的控制還是比較嚴格的。”上述房地產開發企業負責人表示。

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