地產調控對地產投資的影響并未顯現，同時有數據顯示部分城市房價在2月份同比小幅上漲。目前，地產行業已經開始從此前單一市場化供應逐步轉為保障性住房和商品房相結合的雙軌供應體系，隨著保障性住房建設迎來春天，房地產板塊有較強的估值修復需求。

地產投資增速暫未受影響

    1～2月全國房地產累計開發投資達4250億元，同比增長35.2%，比上月增幅擴大了2個百分點。從單月情況看，由于去年12月往往是房地產企業項目集中核算期，這使得1～2月房地產開發投資完成額相比12月環比下滑了23.69%。1～2月全國商品住宅投資3014億元  （占全部房地產開發投資的70.9%），同比增長34.9%，比上月增幅擴大了2個百分點。從單月情況看，1～2月商品住宅投資完成額相比12月環比下滑了24.97%。

    上述數據表明，今年1～2月房地產行業投資增速尚未受到調控政策的影響。由于1～2月中恰逢多項房地產調控政策剛出臺，政策對前端的開發投資影響存在一定的時滯，加之歷年春節期間房地產投資額波動較大，因此，1～2月房地產投資同比數據增幅的上升并不能反映未來一段時間市場的真實趨勢。今年年初密集出臺的房地產調控政策將有望在后期對房地產行業的投資產生一定的壓制。

部分城市房價上漲

    地產調控之下，2月份的商品房銷售面積并未出現大幅回落，部分城市的銷售價格甚至有小幅上漲。1～2月，全國商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，盡管增幅比去年同期下滑24.4個百分點，但仍保持一定的正增長；1～2月全國商品房銷售額累計達5242億元，同比增長27.4%，增幅比去年同期下滑了42.8個百分點，也保持較高的正增長。除了天津商品房成交量出現小幅回升外，2月其他重點監測城市商品房成交量均出現預期之內的下滑；與去年同期相比，情況相對樂觀，2月重點監測城市的商品房成交量漲跌互現，調控政策對2月重點監測城市商品房市場的需求影響尚在預期之內。

    根據統計局近期發布的《住宅銷售價格統計調查方案》，國家統計局將重點發布各個城市不同對比基期的分類指數和總指數，不再計算和發布全國70個大中城市房價漲幅的平均數。2月，5個重點監測一線城市的房價平均同比上漲2.9％，比1月增幅小幅提高了0.44個百分點（5個城市房價同比增幅均不同程度上升）。其中，深圳房價同比增幅最大為6.8%。5個重點監測一線城市房價環比平均上漲0.74%，其中深圳房價環比上漲幅度最大，為1％。2月，二、三線重點監測城市房價同比上漲均值為5.28%。房價同比漲幅與上月持平。總體，受調控政策影響較小的二、三線城市房價同比漲幅大于一線重點監測城市。

地產股估值有望修復

    目前地產股估值處于底部區域。2010年全年房地產行業指數收益率為-20.31％，跑輸滬深300約8.8個百分點。從2011年初至2011年3月27日，房地產行業指數的累積收益率為10.28%，滬深300指數的累積收益率為5.31%，板塊對滬深300指數的超額收益率為4.97%。盡管房地產板塊今年出現了小幅的相對收益，但從去年至今房地產行業指數仍跑輸滬深300指數。

    由于房地產板塊估值有較大的優勢，因此，盡管今年年初房地產調控不斷加碼，但也僅使得1月房地產指數小幅跑輸滬深300指數，隨后的2月和3月房地產指數收益率分別為5.94%和6.71%，均分別跑贏滬深300指數065個百分點和5.02個百分點。

    從PE估值看，截至2011年3月27日，房地產板塊的整體估值為20.47倍。該市盈率水平較6月最低時的17.81倍有明顯上升，但依舊低于行業近3年的歷史平均水平  （33倍）。從溢價率指標看，房地產行業20.47倍的估值相對于滬深300指數15.85倍估值的溢價率為0.29倍，盡管估值有所修復，但仍低于近3年0.35倍的歷史平均溢價率水平。因此，房地產板塊仍有較強的估值修復需求。

    在投資方面，海通證券仍然看好保障房主題投資，保障房板塊有望催生房地產春播行情，主推個股包括北京城建（600266，收盤價15.65元）、天房發展（600322，收盤價6.50元）、福星股份（000926，收盤價13.46元）以及首開股份（600376，收盤價18.16元）等。

海通證券

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