每經記者  葉書利  發自北京

    3月28日晚，由  《每日經濟新聞》、搜狐財經和清華大學經管學院共同主辦的新一期搜狐企業家論壇在清華大學舉行。會前，對于時下房企老總們所困惑的保障房建設盈利問題，本期論壇的主講嘉賓北京住總集團有限責任公司  （以下簡稱北京住總）董事長張貴林在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，北京住總在保障房建設方面有自己的盈利模式，那就是一體化、產業鏈式地參與保障房建設的全過程，包括設計、開發投資、施工、物流以及后期的物業管理等，每個環節可以掙2%~3%的利潤，加起來就可能達到10%的利潤率。

為之前10年買單

    對于政府提出5年內興建3600萬套保障房的做法，張貴林將此歸結為對現有住房供應結構的糾正。

    對于近年來房價的跳漲，他認為主要原因是供不應求。他解釋說，2000年~2010年的10年間，中國的城市化率以每年近1%的速度提高，也就是說每年城市化人口會增加2000多萬。如果按照人均住房30平方米需求量計算，10年間將新增60億平方米的住房需求，但這期間中國房地產只銷售了45億平方米的住房面積，供應缺口差近15億平方米，大概25%的需求沒有得到滿足。

    而這個數據僅僅考慮到10年間的供應缺口，并沒有累積計算2010年前的供應缺口和這期間原有城市居民的改善性需求，如原來跟父母合住的孩子，現在要結婚而新增的需求，兩房變三房的需求，以及用于投資投機的需求等。

    他指出，綜合下來，供應缺口比例至少在40%以上。在“十二五”期間，城市化率將由目前的47%以每年近1%的速度增長到期末的51.5%，新增住房需求量仍在巨量增長中。市場供不應求的根本解決之道就是增加供應。在中國的住房供應結構中，保障房比例很低，但在國外成熟的市場經濟國家，市場提供大概30%~40%的商品房，政府至少提供50%以上的保障房。鑒于1998年房改后中國樓市主要側重于發展商品房，保障房建設重視不夠，因此目前政府重新將重心轉移至保障房，以糾正過去這些年來樓市供應結構上的失衡。

應設置“綠色通道”

    對于今年1000萬套保障房的目標，張貴林計算后認為，除土地成本外，大概需要1.3萬億~1.4萬億元的資金量。他具體分門別類地分析說，第一部分就是建設近200萬套的經濟適用房和兩限房，資金需求量約5000億元，主要利用社會資金來解決。根據以往的經驗，在這一部分，政府只需在政策上給予一定支持即可，如土地出讓金減免等，社會資金在經濟適用房和兩限房建設運作中，基本可以做到盈虧平衡。

    第二部分為近400萬套的各類棚戶區改造項目，包括城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、林區棚戶區改造、煤礦棚戶區改造等，資金量大約也需要近5000億元。主要渠道由工礦企業和有關職工籌集，政府提供相應的政策即可。

    第三部分為廉租房、公租房建設，今年中央提出的建設目標為380萬套，其中廉租房為160萬套，公租房為220萬套，投資資金量也得近5000億元。這部分資金來源主要靠政府財政出錢，因為這一部分項目不能立馬變現，一般情況下，企業參與運作的難度較大。

    資金來源方面，張貴林指出，目前中央政府首批350億元已經撥出去，此外，中央代地方發行2000億元國債，要優先支持地方政府發展公租房建設。與此同時，按照現在規定，地方政府每年需至少拿出10%的土地出讓金用于保障房建設，按照去年各地2.9萬億元的賣地收入計算，各地方需從土地出讓金中撥出2900億元。

    時下銀根收緊帶來的信貸規模壓縮，可能對保障房建設資金來源帶來影響，張貴林呼吁，銀行應該給予保障房一些差別化政策，比如開設綠色通道、適當給予一些保障房項目以專項貸款的投入。

    除了巨量資金帶來的壓力外，對于3600萬套保障房，一些人也擔心土地的供應問題，比如在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，全經聯研究院副院長陳寶存就指出，巨量保障房建設所需的大量土地供應，一線城市和一些發達的二線城市，目前可能會面臨無地供應的尷尬。

    對此，張貴林認為最終政府會解決這個問題，但他也指出，除了稅收、土地等支持外，政府也可以鼓勵允許符合條件的企事業單位以自有用地建設廉租房、公租房，并優先租給本單位無房職工，同時試點農村集體建設用地建設保障房，以實現保障房土地供應的多元化，此舉還可部分解決交通擁堵問題。

    不過，張貴林反對通過小產權房合法化來解決保障房在土地供應和資金壓力上的問題，因為小產權房不符合政府規劃，很容易搞亂市場。

多環節參與解決盈利問題

    在3600萬套保障房的供應上，房企無疑是主要的參與者，但目前在保障房建設方面，眾多房企都還苦于未找到合適的盈利模式，比如萬科總裁郁亮就公開承認萬科還未在保障房建設方面找到盈利模式。遠洋地產副總裁徐立在接受  《每日經濟新聞》記者采訪時也承認，遠洋還在保障房建設領域摸索盈利模式。

    對此，張貴林認為，對于像萬科、遠洋等上市房企，股東和股民對其有回報要求，而單純的房企參與保障房建設，確實盈利模式上有一些問題，因為現在來看房企參與保障房建設的盈利在2%~3%，這樣的利潤率對于一般上市公司而言肯定很低。但北京住總這樣的專業保障房建設公司，在此方面有自己的競爭優勢。

    他解釋說，在保障房建設領域，北京住總是產業鏈式運作的，就是在設計、開發投資、施工、物流以及后期的物業管理方面，公司旗下都有自己的專業公司，比如在設計上，公司有自己的設計院、物業管理公司等。假設一個保障房項目，一家開發商的利潤率為2%~3%，這樣的利潤率對于在萬科這樣的上市公司看來沒有積極性，因為對于港股上市的房企來說，如果一個項目達不到8%的利潤率，就不會去做，但對于北京住總來說，是會參與的，因為北京住總在設計環節可以掙錢，在開發、物流、物業管理等環節皆能掙錢，每個環節掙2%~3%的利潤，綜合加起來可能就有10%的利潤率，這個利潤率就不算太低了。他表示，北京住總通過拉長產業鏈，一體化經營來解決回報問題。

    張貴林透露，正因為北京住總在保障房建設領域有這種優勢，萬科才會選擇與公司攜手，以開拓保障房領域的市場。

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

聯系電話：021-60900099轉688

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316