每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    5月歷來(lái)是房地產(chǎn)業(yè)一年中的銷售旺季，業(yè)內(nèi)習(xí)慣性地稱它為“紅五月”。不過(guò)在經(jīng)歷了組合拳式的調(diào)控后，各地樓市還能否“紅”得起來(lái)？據(jù)本報(bào)調(diào)查，在上海，房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)之一中介業(yè)已經(jīng)處在微利經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，以至于出現(xiàn)了3年來(lái)最大宗中介關(guān)店事件；在廣州，樓市均價(jià)則逼近了“萬(wàn)元大關(guān)”；只有處在政策打擊范圍之外的商業(yè)地產(chǎn)尚存熱度——北京一二手商住項(xiàng)目相比春節(jié)期間均出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升。

　　“我們可能會(huì)（把）二手房（業(yè)務(wù)）停止不經(jīng)營(yíng)。”美聯(lián)物業(yè)（上海）公司副總經(jīng)理丁偉昨日（5月4日）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，公司將退出上海二手房中介業(yè)務(wù)。此前，上海《IT時(shí)代》報(bào)道，美聯(lián)物業(yè)在本月月底前或?qū)簳r(shí)關(guān)閉在上海的所有門店。而上述消息的確認(rèn)，也意味著上海房產(chǎn)中介業(yè)發(fā)生了自2008年以來(lái)最大規(guī)模關(guān)店。

    具有戲劇性意味的是，上海4月份二手房市場(chǎng)已經(jīng)擺脫了調(diào)控后的蕭條。信義房產(chǎn)分析師朱平平說(shuō)，上海4月份的二手房成交套數(shù)很有可能達(dá)到15000套，絕大多數(shù)房地產(chǎn)中介公司都有可能盈利。對(duì)此，丁偉表示，退出二手房中介業(yè)務(wù)，是美聯(lián)總部的戰(zhàn)略決策，和目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并無(wú)關(guān)系。

3年來(lái)最大宗中介關(guān)店

    在美聯(lián)物業(yè)退出上海二手房市場(chǎng)前，上海最大宗的中介關(guān)店發(fā)生在2008年1月，當(dāng)時(shí)號(hào)稱全國(guó)最大，僅在上海一地就擁有200多家中介門店的創(chuàng)輝租售在一夜間全部關(guān)閉。但和美聯(lián)物業(yè)不同，創(chuàng)輝租售并不是上市公司。

    朱平平說(shuō)，美聯(lián)物業(yè)成交金額一度曾排名上海第18名，擁有50多家門店。即使在去年業(yè)績(jī)有所下滑的情況下，市場(chǎng)份額也占到了上海的第31名，取得了6.3億元的二手房成交業(yè)績(jī)。

    但從今年初開(kāi)始，美聯(lián)物業(yè)在上海的業(yè)績(jī)一再下滑，1~3月成交的二手房總金額僅為3184萬(wàn)元，總套數(shù)僅15套，所占市場(chǎng)份額在上海排在第184名。

    按照目前行業(yè)成交金額1.5%的傭金提成水平，美聯(lián)物業(yè)通過(guò)上述成交所獲得的傭金額不足50萬(wàn)元。目前上海維持一家店的平均花費(fèi)不低于8萬(wàn)元。上述業(yè)績(jī)收入顯然不足以維持二手店的經(jīng)營(yíng)。

    據(jù)透露，2009年上海美聯(lián)物業(yè)所擁有的門店數(shù),曾一度達(dá)到58家，但到現(xiàn)在，門店數(shù)只有8家。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日曾根據(jù)美聯(lián)物業(yè)網(wǎng)站提供的電話，致電美聯(lián)物業(yè)上海公司的8家門店，只有虹梅路門店有人接聽(tīng)。其他門店的電話或已被停機(jī)，或是無(wú)人接聽(tīng)。

微利經(jīng)營(yíng)或逼其轉(zhuǎn)型

就在美聯(lián)物業(yè)門店大量關(guān)閉時(shí)，上海二手房市場(chǎng)卻傳來(lái)好消息。朱平平說(shuō)，從她了解到的情況，各家中介門店4月份的成交情況非常不錯(cuò)。上海3月份的二手房成交就已經(jīng)超過(guò)了12000套，12000套正是上海二手房中介業(yè)務(wù)盈利分界線。德佑房地產(chǎn)的研究主任陸騎麟則說(shuō)，他們公司在這個(gè)月已經(jīng)把門店總數(shù)增加到了80家以上。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)則顯示，在美聯(lián)物業(yè)重點(diǎn)布局的楊浦、普陀、閘北等區(qū)域，一季度二手房業(yè)績(jī)不錯(cuò)，總成交金額較2010年同期有所增長(zhǎng)。

    在二手房成交業(yè)績(jī)回升的大背景下，為何美聯(lián)物業(yè)仍然要退出上海二手房業(yè)務(wù)？朱平平認(rèn)為，主要是目前的門店數(shù)已經(jīng)無(wú)法保證公司盈利，退出二手房業(yè)務(wù)已成為必然。自去年開(kāi)始，美聯(lián)物業(yè)就一直在上海關(guān)店，僅靠目前保留的8家店無(wú)論如何也盤不活美聯(lián)物業(yè)的二手房業(yè)務(wù)。

    上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在房地產(chǎn)中介密集的上海中心城區(qū)，如果要贏過(guò)其他同行，就必須要配備兩組乃至更多的經(jīng)紀(jì)人。

    而美聯(lián)為了獲得更多優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人還提高了經(jīng)紀(jì)人的傭金。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)去年的年報(bào)，員工成本占總經(jīng)營(yíng)收入的比例已由前一年的51.88%上升至56.78%，在增加的員工成本中有七成是傭金。宋會(huì)雍說(shuō)，相比大公司，類似美聯(lián)物業(yè)這樣的小型中介可能需要給出更高的傭金才能留住經(jīng)紀(jì)人。

    但上述做法顯然壓縮了美聯(lián)物業(yè)的盈利空間。根據(jù)年報(bào)，美聯(lián)物業(yè)在2010年經(jīng)營(yíng)收入增加10%的大背景下，盈利卻下滑了20%。宋會(huì)雍介紹說(shuō)，即使是在樓市成交量大幅回升的現(xiàn)在，大部分中介公司也都只是在微利經(jīng)營(yíng)。對(duì)美聯(lián)物業(yè)來(lái)說(shuō)，退出二手房經(jīng)營(yíng)或許是個(gè)不錯(cuò)的策略。

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