由于房地產市場買賣雙方長時間處于僵持狀態，房地產商承受的資金壓力已經越來越大。在開發投資增速持續維持在較高水平的同時，銷售速度的放緩直接影響了開發商定金及預付款回籠的速度，加上銀行貸款難以獲得，開辟新的融資渠道已經成為開發企業的當務之急。根據本報記者的調查，目前發債和發行信托產品已經成為開發商緩解“燃眉之急”的兩大渠道。

　　隨著銷售的放緩，開發商資金壓力漸顯。記者發現，雖然銀監會屢次重申要加強房地產信托業務的監管，近期房地產信托仍有不斷升溫之勢，甚至有開發商把房地產信托作為最后一根“救命稻草”，瘋狂融資。業內人士表示，銀根不斷收緊使得開發商很難從銀行獲得資金支持，因此他們只得借助于社會資金，以很高的利率發行信托產品。這在增加房企融資成本的同時，也為未來市場的高風險埋下了伏筆。

　　房地產信托密集發行

　　投資者張小姐從朋友那里獲得一個聽上去收益頗為理想的投資渠道——購買房地產信托。從產品介紹來看，這個信托產品是由上市房企中南建設發起，募集信托規模不超過人民幣4億元，用于該公司旗下南通軍山半島項目第三、四期的開發建造。預計年收益率在8.5%—10%左右，期限為兩年。信托發起方承諾，主要還款來源將依靠南通軍山半島項目的銷售收入。

　　“現在的房地產信托的收益率都在9%左右，比銀行存款高，是不錯的投資理財產品。而且上市公司多半以股權質押提供擔保，風險相對較小。”一向關注投資市場的張小姐表示。她還發現近期可供選擇的房地產信托產品特別多。

　　今年以來，很多大型房地產企業都加入了信托發行大軍的行列。3月—4月，湖北保利投資有限公司委托交銀國際發放信托貸款，募集資金4—5億元，用于其武漢保利華都三期項目（以下簡稱“保利華都三期項目”）的后續建設，年收益率為8.7%—9.2%，保利置業為其擔保。4月，上海綠地集團也曾發起信托貸款，用于旗下項目建設，年利率9.5%，為期一年，投資門檻為100萬元。

　　小型房企在其他融資渠道受阻的情況下，更是積極地發行信托產品。記者在交銀國際信托的網站上看到，3月該公司發起的“洛社新城”信托產品為江蘇華廣置業有限公司募資1億元，用于無錫“洛社新城”7號地塊一期項目的開發建設，為其一年，年回報率在9.5%。中融國際信托公司網站上推出的最新產品“中融—滁州御景園項目”信托計劃也正在發行，募集資金2.4億元，用于股權投資滁州市卓耕投資置業有限公司，為期兩年，預計年收益率9.5%—13%。

　　信托融資成本12%以上

　　一年多來的房地產調控使得開發商資金情況不容樂觀。“銀根越收越緊，銀行貸款的大門現在只剩下一條縫了，資金緊缺的壓力勒得房地產公司喘不過氣來。信托這個融資方式很方便，所以頗得房企青睞。”一位券商分析師告訴記者。

　　相關數據顯示，今年以來房地產信托發行量逐步增加。1月份，工商企業領域發行信托產品數量最多，有101款產品，而房地產信托有46款。2月份，二者基本相差無幾，工商企業類信托發行了78款，房地產信托則發行了69款。3月份工商企業類信托發行了43款，房地產信托超越了工商企業類信托數量，發行了63款。

　　用益信托工作室的統計顯示，今年1—4月，信托公司共發行集合類房地產信托項目222個，募集資金722.11億元，發行數量同比增長66.92%，募集資金規模同比增長115.26%。尤其在4月，房地產成為信托的主要投資領域，其成立規模和數量占比大幅攀升。當月信托市場共成立348款信托產品，成立規模達575.56億元，其中房地產信托產品成立95款，成立規模達248.91億元，占比達43.25%。并且，4月房地產信托產品平均預期年化收益率為9.42%，也大大高于所有信托產品的平均收益8.74%。

　　今年以來，房地產信托收益率最高的是中融信托發行的“中融—仁文股權投資集合資金信托計劃”，為期24個月，預期收益率高達14%，15億的發行規模也創下了今年以來規模最大的地產信托發行紀錄。

　　有信托行業人士告訴記者，目前發行信托產品的以二、三線城市項目居多。由于信托融資規模不大，幾個億的資金只能支持二、三線城市地產項目的開發，上海、北京等一線城市地產項目很難通過信托融資獲取必要的資金。目前房地產信托的收益率一般在8%—10%之間，加上渠道費用占比3—4個百分點，大型開發商的信托融資成本在12%—15%左右，小型開發商的則一般在18%左右，有的甚至高達20%以上。

　　高負債暗藏高風險

　　房地產信托產品的密集發行明顯反映出房地產開發企業資金壓力已經越來越大。受政策調控的影響，今年2—3 月全國商品房銷售面積增速逐月下降，4 月全國商品房當月銷售面積和銷售額分別同比下降9.9%和11.7%，這是去年9 月以來首次出現同比下降。從資金來源看，在開發投資增速繼續維持在較高水平的情況下，銷售速度的放緩直接影響了開發商定金及預付款回籠的速度，加上銀行貸款難以獲得，開發企業資金壓力可想而知，尋覓新的融資渠道已經成為當務之急。

　　抱著信托這根“救命稻草”，有些房企顯得迫不及待。有消息稱，2011年還未過半，綠城集團的融資“大躍進”已經上演。在過去的四個月里，華融國際信托、中泰信托和北京國際信托已經相繼和綠城集團合作成立了三款信托產品，募集金額分別為3億、2.57億和20億，共計25.57億元。據不完全統計，今年前四個月綠城的信托融資量已達2010年整年的81%。

　　“按照12%的成本計算，綠城發行26億元信托的融資成本在3億多元。對于開發商來講，最大的風險還是在于市場不好，房子賣不掉，過高的負債率可能造成企業資金鏈斷裂。”一位券商分析師表示。不過，目前房企發行信托的風險有多大還很難判斷，畢竟市場銷售并不算很差，價格略有松動就能取得不錯的銷售業績。

　　然而，對于近來房地產信托大行其道的風險，政府部門的擔憂顯而易見。近日，銀監會主席劉明康強調，對當前房地產市場出現的新苗頭要密切監測，同時要進一步加強房地產信托業務的監管。

　　據業內有關人士介紹，雖然主管部門提出要嚴格監管，但目前大型信托公司發行房地產信托產品沒有受到任何影響，中小信托公司按主管部門要求開始內部自查，主要是防范房地產企業通過信托融資后，沒有用于項目開發，而是加緊拿地擴張。