每經記者  楊羚強  發自上海

編者按

　　最近一段時間，《每日經濟新聞》持續關注價值地產的話題，引起許多業內人士和購房者的關注。判斷地產的價值，或許有很多不同的標準，但最基本的標準不會隨時代變遷而改變：地段、區域、環境等硬件指標，以及周邊各種配套設施所共同構成的軟環境。本期我們所關注的，正是在現代化的高速交通工具帶著沿線房產高速升值的夢想呼嘯而來時，高鐵（地鐵）概念房產，是否真的能為居住者帶來夢想中的生活？

　　京滬高鐵一通車，昆山一個臨近高鐵的樓盤，就以超過14000元/平方米的價格刷新昆山非城市中心普通公寓的價格最高紀錄。

    上述樓盤的銷售人員解釋，該樓盤所在的中華商務區，將媲美上海的大虹橋、蘇州的核心商務區，假以時日，房價將超過2萬元/平方米。而《每日經濟新聞》記者調查發現，愿意花高價購買這些有遠景規劃，暫無生活便利配套樓盤的主要是投資者。

創區域最高價

    昆山房產網、昆山搜房網、昆山新浪樂居等網站的信息顯示，在昆山，售價超過14000元/平方米的普通住宅公寓位于當地市政府旁，全裝修房的售價為15000元/平方米。而花橋、巴城等多個板塊的住宅從未出現均價超14000元/平方米的公寓房售價。

    然而，在京滬高鐵開通不到半周時間，這個名為象嶼·瓏庭的樓盤徹底改變了昆山的房價格局。目前，該樓盤在7月3日開盤的5號樓銷售均價報價達到14500元/平方米，創下昆山非市中心地區的價格新高。

    銷售人員向記者介紹，上述樓盤定價高有兩個原因：一是樓盤采用3000元/平方米的精裝修標準；二是樓盤所處的區域在昆山的中華商務園，依靠高鐵的交通優勢，上述商務園的遠景有望和上海的大虹橋和蘇州的核心商務區相媲美。目前，上海大虹橋附近的房價超過4萬元/平方米，以此衡量象嶼·瓏庭所在的區域未來均價可能突破2萬元。

    隨后，這位銷售人員向記者展示了一份樓書，樓書的第一頁文字描述：“昆山，京滬高鐵、滬寧城際第一站，18分鐘瞬即對接”……同時，樓書對區域規劃的介紹，側重以高鐵帶動，銜接上海大虹橋為主要內容，給讀者的體驗是昆山的中華商務區未來將成為上海大虹橋的  “后花園”等。

    那么，中華商務區會成為上海大虹橋的“后花園”嗎？記者在現場看到的是，中華商務園大部分仍是雜草叢生的空地。在臨近該樓盤大約10分鐘路程的巴比倫廣場，有一所國際學校、醫院及小型的超市。而樓書中所描述的3條商業街、7家超市、4家銀行以及醫院等還在圖紙中。

投資客比例超半數

    雖然商業配套不給力，但上述樓盤依然銷售不錯。昆山房產信息網顯示，該樓盤推出的514套房子已售出131套。

    對此，上海同策物業咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉認為類似象嶼·瓏庭這樣的樓盤，由于價格偏高、配套欠缺并不容易吸引昆山和臨近城市的自住客購買。

    不過，對投資者來說，該區域具有很大吸引力。他認為，類似象嶼·瓏庭的樓盤對整個區域的樓市而言，主要是起“抬轎子”的作用：首先為該區域樹立一個價格標桿，然后讓整個區域的價格行情慢慢上漲，最后新建的樓盤在此基礎上再次拉高區域最高價，使整個地區的房價上漲。

    實際上，區域開發商相互“抬轎子”的做法由來已久。象嶼·瓏庭的銷售人員表示，臨近該樓盤位于中華商務區、創業路南側的地塊，競得價為15690元/平方米，創下昆山土地市場有史以來最高單價紀錄。在上述“地王”的映襯下，象嶼·瓏庭未來的售價預期被大大提高。

    漢宇房產研究中心主任付偉認為，在昆山的樓市發展歷程中，投資者一直扮演著重要角色。若僅以昆山當地的購房需求，昆山樓市早已是供遠遠大于求。該觀點被中原地產項目部的繆經理證實。他介紹，在部分樓盤中，來自上海等地區的購房者占購買人群五成以上，其中相當數量是投資者。

價格已透支未來價值？

    銷售了100多套的成交數據，顯示象嶼·瓏庭14500元/平方米的報價已被一部分購房者接受。不過，上述價格引起了業內的質疑，價格是否已經透支了未來的價值？

    付偉表示，就昆山的經濟總量和城市的影響力看，昆山新發展的CBD中華商務區的前景，無論如何達不到上海的大虹橋或蘇州的核心商務區的規模。如果該區域的房價和商務成本與上海近郊的青浦新城等接近，很難吸引企業。因此，該區域的房價必然要低于上海上述區域新城的樓盤售價。在他看來，中華商務區的未來最有可能發展的模板是昆山市中心或花橋。

    不過，記者在花橋現場調查發現，2006年開始建設，被認為發展最快速的花橋板塊，目前的商業配套和生活環境離“成熟”的階段有較大距離，與真正意義上的CBD更是差距巨大。

    昆山房產信息網顯示，花橋地區的最大樓盤——綠地21世紀城已開發銷售超過1萬多套房屋，并且大部分都已經交房。而中原地產和漢宇房產的研究人員表示，這里的實際入住率僅為40%~60%。

    較低的入住率還影響了當地的商業建設。記者在綠地21世紀城的商業中心看到，盡管基本交房，但樓盤的商業街有多家店鋪未開門，蘇寧電器大賣場中的顧客也寥寥無幾……昆山世茂廣場一位負責人說，雙休日上海購房者入住昆山所購買的房屋時，商場的消費人流僅比平時增加40%。

    談到交通的問題，一位行業人士還指出，花橋因臨近上海，交通成本低于昆山，從發展前景看，花橋也比昆山南站好得多。

    然而目前，花橋的次新房掛牌價為9500元/平方米，區域內新樓盤最高價為14000元/平方米。而上海青浦新城的部分區域房價也不過12000元~14000元/平方米。

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

版權合作及網站合作電話：021-60900099轉688

讀者熱線：4008890008

每經訂報電話

北京：010-58528501        上海：021-61283003        深圳：0755-83520159        成都：028-86516389        028-86740011        無錫：15152247316        廣州：020-89660257