每日經濟新聞記者  胡廷鴻

　　盡管房價飛速上漲，但不少投資者卻充滿擔憂：虛高的房價容易造成虛假的市場繁榮，一旦資產泡沫破滅，未來十年最不值錢的或許就是今天引以為傲的房子。

　　但至少在目前，仍有很多人堅信不動產價格還會年復一年節節攀升，他們依舊到處尋找能賺錢的房子。

　　而在房地產市場遭遇調控的背景下，房地產市場波譎云詭，未來中國最值錢的房子在哪里？一線、二線，還是三線城市，抑或都不是？

　　大多認為，真正有價值的房子，或掩映在山水之間（湖景別墅），或深藏于鬧市之中（中心地段），或扼交通要道……

跟著規劃走

　　由于傳統文化對住所的重視，大多數中國百姓對房子的渴望都十分強烈。隨著城市化的發展，中國人對住房的需求在丈母娘、未來孩兒他娘的催促下步步高升。

　　于是，有經濟頭腦的部分人看到了賺錢的機遇，紛紛進入房地產市場，在這個市場一夜暴富的傳說在人們之間流傳。在巨大的財富示范效應下，各路人馬攜重金涌入樓市。

　　由于我國金融市場還很不發達，投資者可選的投資品種極為有限。剛剛富裕起來的國人，看著手中的閑錢，環顧四周，似乎只有房子才是最好的選擇。

　　于是，你可以看到溫州炒房團、山西炒樓團裹挾著大量人民幣，在北上廣深等大城市席卷每一個新開樓盤的售樓處。

　　投資者成了這個市場的幽靈。一些有多年炒房經驗的專業投資客會告訴你，投資樓市的不二法門就是“跟著規劃走”，而不是盲目地“跟著感覺走”。無論是一線大城市，還是最近才熱乎起來的二三線城市，在投資者眼中，炒房的規律萬變不離其宗。

　　事實上，這證明了投資客最精辟的判斷。大凡某處城市規劃出臺，哪怕現在還是寸草不生的荒地，未來的地段、交通、區位、環境都成為助長房價向上的理由。

　　而這些都是幽靈的魔法，屢試不爽。

　　但正是因為這些幽靈，我們逐漸失去了對價值地產的判斷，迷失了方向。在投資者頭腦中，有足夠的理想相信，因為有13億中國人的住房需求，以房子為代表的不動產價格會年復一年的永遠往上漲，這也是他們對投資房地產樂此不疲的精神所在。

　　但值得警惕的是，這13億人口潛在需求并非都是有效需求，有需求不一定有支付能力，而有支付能力卻不一定能購買。

梯度轉移

　　實際上，沒有任何一個市場可以維持永久的繁榮，在房地產投資繁榮衰退之前，首先遭遇的必是各級政府相應的緊縮調控政策。

　　而一線城市限購、限貸政策促使房地產開發商和投資者紛紛將目光轉向了尚待發展的二三線城市，這就形成了一個房地產市場梯度轉移的現象。

　　大多數投資者直觀地認為，在沒有調控政策的二三線城市房價會迅速躥升，是值得投資的。

　　但他們似乎只看到了表面現象，真正讓房子升值的是它的價值稀缺性，這一稀缺性并不是房屋所屬的私人資源，而是房子下面的土地。因此，無論是在一線大城市，還是二三線城市，真正值錢的房子還是那些地段好的房子。

　　但同時，那些認為可以在二三線城市復制一線城市房地產市場走勢的想法也是非常危險的。一線城市的購買力遠遠大于二三線城市，二三線城市的有效需求仍然不足。更何況，限購政策范圍擴大、人口紅利消退、保障房的擠出效應所帶來的商品房需求減少，也在不斷稀釋著二三線城市的房屋價值。

　　但眼下，那些因城市規劃發展，有政策效應帶動的二三線城市，房價增長迅猛，從投資的角度看，增長性較強的城市投資價值仍然可觀。

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