2011-07-28 01:38:45
“關注房子從來離不開價值，但是我們感覺到從來沒有像今天這樣關注價格之外的價值。”在中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌、住建部政策研究中心副主任秦虹、復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰、金地集團上海分公司營銷總經理宋家泰4位嘉賓的一場“頭腦風暴”之后，作為主持人的《每日經濟新聞》上海中心總經理黃波對價值地產作出了這樣的總結。
上述4位房地產業內人士對地產價值進行了不同角度和維度的解讀，令開發商對價值地產的理解更為接近，中國地產業下一個黃金十年的發展“密碼”已經呼之欲出了。
提升品質=提升價值？“產品品質有很大的提升，但是大家感覺到價格的提升遠遠高于品質的提升，也就是說性價比不合理。”顧云昌認為，出現這樣的問題是因為房地產開發出現了誤區——單靠土地升值來獲得品質的提升。導致這一問題的原因不僅是開發商，也有市場環境的因素。
2004年以后樓市一直處于供不應求的賣方市場中，缺少激烈的競爭。這種情況下，房子不論好壞都可以賣掉。房價上漲是因為土地漲價，而性價比沒有提升。現在政府調控市場，從表面上看是穩定房價，實際上是讓老百姓買得物有所值。所以，開發商努力提升產品品質，是價值地產的方向。
顧云昌的上述觀點，得到了上海金地營銷總監宋家泰的贊同。據他回憶，2008~2009年金地年旁邊有一個毛坯房，開發的速度沒有金地這么快，當時的均價是1.4萬~1.5萬元，而現在售價已經達到2萬元/平方米。
宋家泰也認為，確實存在開發商追求土地價值最大化的現象。他介紹，佘山有大量的規劃類型的小區，小區賣得比較好，但是交房一兩年以后，就很少有人居住。調查后發現發現，這些小區絕大多數都采取了“一九法則”，即把90%的空間給房子，只有10%是公共空間。這也是郊區居住率小的原因。相比之下，世界各地好的酒店，客戶都是在公共地區活動，原因是開發商把10%的資源放在室內，把90%的資源放在公共部分。
泡沫程度決定地產價值？陳杰則把房地產有無價值直接指向房地產有無泡沫。他認為，所謂泡沫，就是價值和價格有沒有背離。房地產價值是可以測評的，價值可以分為兩部分：一是基本價值，也就是使用價值；二是預期價值。
使用價值就是房屋的租金。現在如果按照上海、北京等一線城市的情況，住宅使用價值和價格比應該差距比較大。正常情況下，上述比率至少要比存款利率高，但實際上并不是這樣。所以，使用價值和價格出現很大的背離。
但為何房價仍然堅挺？那是因為大家相信預期價值，認為它有投資性。現在買的房子租金很低，買房子不劃算，但是人們預期將來房子可以升值，所以要買房。
限購之后這種情況發生了很大的變化，預期價值被打壓了。特別是高端樓盤被限購，銷售出現一定的問題。在這種情況下，開發商面臨價格的調整。但是當價格難以調整時，就要提高房屋價值，即使用價值。
至于如何提升使用價值，陳杰的觀點是，做好客戶細分，了解購房者第一次置業和第二次置業的差異，分析不同消費者的不同需求，這樣使用價值就體現出來了。同時應該全周期調研，賣完后繼續調研購房者的需求，提高客戶滿意度，更加翔實地收集資料。
長遠利益才是真正的價值和顧云昌、宋家泰、陳杰等更關注房地產開發過程中的地產價值不同，秦虹關注的是價值地產的長遠利益和公共利益。
秦虹說，“在市場經濟條件下，我覺得政府第一應該關心長遠利益，即節能、減排，通過市場調研來生產符合需求的房子。如果房地產的設計、定位、服務、制造不能夠滿足社會需求的話，會造成極大的浪費。如果后期要改造，成本是巨大的，這對政府和企業來說都是無法承受的。有一些房子30年就拆了，并不是它不能住了，并不是不結實了，而是它不符合現在生活的需求了，所以這是極大的浪費。”
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