每經記者  許金民

    快煮熟的鴨子飛了！

    南京高科  （600064，收盤價12.10元）的孫公司仙林商務，于2009年12月開始負責南京仙林C地塊商務辦公樓項目的開發經營，項目正進行主體工程施工；對比該處民用住宅每平米售價13000元，10.14萬平方米的規劃總建筑面積可獲13.18億元收入，即便僅利用一半，也可獲得6.6億元，更何況該項目還是商務辦公樓。

    讓人意外的是，南京高科昨日（8月18日）卻蹊蹺地將該項目連同仙林商務100%的股權一并售出，買家是公司最終控制人南京國資委的兩個控股子公司，交易價格僅7625.34萬元，按照5.28億元（南京高科持有仙林商務80%股權）的標準計算，僅高于1折價格。對于為何把未來的“人參”提前以“白菜價”甩賣，公司給出的理由是資金緊張。

    《每日經濟新聞》記者調查發現，南京高科的上述說法恐難以成立。因為南京高科目前手握數家上市公司的數億流通股份，總市值超過40億元；另外，本次交易以去年的財務報表為基礎，按成本法而不是按照收益法進行評估，這對于一個在建的樓盤似乎有失公允。

當地國資委下屬企業受讓股權

    南京高科昨日發布公告，公司控股子公司南京高科置業有限公司（以下簡稱高科置業）將南京仙林商務管理有限公司  （以下簡稱仙林商務）99%、1%的股權分別轉讓給南京仙林新市區開發有限公司  （以下簡稱新市區開發公司）和南京仙林大學城科技園有限公司  （以下簡稱仙林科技園公司）。其中，轉讓給新市區開發公司的價格為7549.09萬元，轉讓給仙林科技園公司的價格為76.25萬元，兩項合計7625.34萬元，此項交易完成后，高科置業預計獲得凈收益1987.21萬元。

    公告顯示，這兩個交易對手可是大有來頭！

    其中，新市區開發公司是高科置業的第二大股東，持有其19.8%股權，為國有獨資企業，實際控制人是南京市國資委；該公司的法人代表叫歐紀民，是仙林大學城管委會主任。仙林科技園公司是新市區開發公司控股子公司，新市區開發公司持股99%，南京大學持股1%。

    這也就是說，兩個交易對手的實際控制人都是南京市國資委，而后者正是南京高科的最終控制人。

周邊房價賣到1.3萬元/平方米

    這項關聯交易的標的主體仙林商務是高科置業的全資子公司，主要負責棲霞區仙林大學城中心區C地塊商務辦公樓項目的開發經營工作。該項目規劃建設用地面積4.07萬平方米，總建筑面積10.24萬平方米，其中地上建筑面積7.22萬平方米，地下建筑面積3.01萬平方米，土地使用性質為商務辦公性質，土地使用權出讓年限為40年。

    南京高科官方網站以及2010年年報顯示，C地塊商務辦公樓項目位于仙林中心區，金鷹天地以東、南京郵電大學以南，距離地鐵2號線仙林站步行僅5分鐘路程；項目于2009年12月22日奠基，目前正進行主體工程施工。

    《每日經濟新聞》記者以客戶名義聯系了南京“安居客”的銷售員沈娟，她就職于熙日房產新堯路店，最熟悉棲霞區仙林地段。她表示，仙林大學城附近普通住宅最便宜也要12500元/平方米，“貴的賣到2萬多元/平方米，多數賣13000多元/平方米”。

    根據南京高科已完成的  “山水風華”、“新城鄰里”以及“學仕風華苑”等項目，銷售面積占規劃總建筑面積最低的也有56%。C地塊商務辦公樓項目總建筑面積為10.24萬平方米，即便以銷售面積為總建筑面積的50%、銷售均價維持住宅類均價13000元/平方米計算，項目輕輕松松可獲得6.6億元的銷售收入。南京高科持有仙林商務80%的股份，便可分到5.28億元。他們為何以7625.34萬元僅略高于1折的價格，就把仙林商務連同C地塊商務辦公樓項目給便宜甩賣呢？

手握逾40億元股份卻喊窮

    對此，南京高科在公告中解釋稱，主要是受國家宏觀調控、銀根緊縮影響，C地塊項目開發資金需求量較大，公司短期內很難籌集大規模資金繼續進行開發建設。然而，《每日經濟新聞》記者查閱到的資料顯示，南京高科及高科置業其實并不缺錢！

    棲霞建設（600533，收盤價4.36元）2011年半年報顯示，南京高科持有其1.37億股流通股，為第二大股東；高科置業則持有1500萬股，為第四大股東。此外，南京高科還持有南京銀行  （601009，收盤價8.19元）3.33億股流通股，為其第三大股東；持有中信證券（600030，收盤價12.08元）9182.36萬流通股份，為其第五大股東。

    以昨日的收盤價計算，這些股份的市值已超過40億元，如果是資金緊張，南京高科僅需按規定出售其中一小部分，就能輕而易舉獲得上億元資金，沒錢的理由顯然難成立。

為何采用成本法評估？

    更讓人吃驚的是，在此次交易中，預計樓盤銷售將帶來數億甚至上十億元收入的仙林商務資產，居然采用成本法進行評估。

    南京立信永華會計師事務所有限公司對仙林商務財務報表審計的截止日期為2010年12月31日，而不是最新的2011年6月30日，這就導致仙林商務僅有流動資產1.34億元；在非流動資產中，投資性房地產、固定資產、在建工程、無形資產等所有項目賬面價值都為零；流動負債為8472.73萬元。仙林商務2010年無任何營業收入、凈利潤為-24.27萬元。

    江蘇立信永華資產評估房地產估價有限公司就以此報表為基礎，采用成本法，而不是收益法進行了評估，將仙林商務的凈資產為4975.73萬元評估成7625.34萬元。

    對于南京高科此次交易，公司三位獨立董事茅寧、周友梅以及葛揚都簽字認可，并稱  “交易定價公平、合理”。值得注意的是，茅寧為南京大學管理學院的副院長、教授，葛揚則為南京大學商學院的教授。細心的投資者不難發現，仙林科技園的另一股東正是南京大學。

    盡管在此次交易中，南京高科依舊獲得了1987.21萬元的凈收益，但其放棄即將到手的數億元巨額收入，著實讓外界感到困惑。對此，《每日經濟新聞》記者昨日分別致電南京高科、南京國資委進行詢問，南京高科董秘謝建暉僅表示  “將去核實”，而南京國資委的電話則一直無人接聽。

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