2011-09-15 01:07:07
每經記者 胡廷鴻 發自深圳目前房地產行業已經經歷了十年的發展，大多數業內人士認為該行業已進入轉折期。隨著宏觀調控政策的深入，房地產開發商逐漸向商業地產領域延伸。
早起的鳥兒有蟲吃。就在商業地產暗流涌動之時，早期轉型商業的開發商似乎成為了市場轉向的幸運兒。從2006年開始，位于深圳的花樣年（01777，HK）就把開發重心從單純住宅轉向城市綜合體，從而規避了市場調控帶來的不利影響。以至于在業界，花樣年被認為是中小型民營房企轉型商業地產的典型樣板。
今年上半年，花樣年實現合約銷售收入34.05億元，同比增長144%，銷售面積35.123萬平方米，同比增長198%。對此，花樣年集團董事局主席潘軍向記者表示，正是因為花樣年很早就從住宅轉向了商業地產，所以當樓市調控來臨時，公司依然保持上升的勢頭。
但對于一家年銷售收入不到100億元的房企而言，面臨的市場生存壓力和應對政策風險的能力往往不能與“萬保招金”等行業巨頭相比。但正因為如此，船小好調頭的靈活性，在市場風險面前顯得尤為重要。
實際上，對于商業地產的關注，花樣年早有意識。2006年，在分析房地產市場產品結構后，花樣年開始調整并提出了商業地產要占集團開發量30%的目標。到2008年花樣年的金融產品、土地儲備大約有30％～50%調整成為商業地產。花樣年的策略是做高端住宅，并逐步增加商業地產的業務開發比例。在2006年設定的住宅與商業比例是7:3，在減少住宅，加大城市綜合體等商業地產項目之后，目前業務比例已上升至5:5。
據悉，目前花樣年的商業地產項目大多屬于城市綜合體。中報顯示，在2011年上半年的銷售中，花樣年在珠三角、成渝地區、長三角、京津地區八個核心城市17項目中，城市綜合體項目銷售收入大增。截至今年6月底，花樣年城市綜合體項目的銷售收入占上半年整個合約銷售收入的57%。
對于為何要轉型商業地產，潘軍的解釋是：“在調控之前，我們發現行業細分市場，大家對商業地產比如養老地產、旅游地產的需求越來越大，大家對產品和服務細節要求越來越多，我們認為這是一個趨勢。”
據 《每日經濟新聞》記者了解，與其他開發商高比例的持有型商業地產不同，花樣年的商業項目中，很大一部分是被出售。
對此，潘軍表示：“持有的收益沒有銷售收入速度快，在花樣年沒有達到一定規模之前，持有的比例會較小，所以會盡量選擇物業出售。”有業內人士則認為，花樣年資金規模較小，持有型物業需要占用大量資金，選擇物業出售實則是無奈之舉。
對此，花樣年公司方面透露，目前持有商業的比例較小，保持在10％～30%，所以會盡量選擇物業出售。但對地段資源稀缺，租金收入更高、更穩定的商業項目會采取持有經營模式。
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