每經記者  王海慜  王炯業

　　就最新的市場數據看，今年樓市傳統意義上的“金九”已不復現，“銀十”也猶如畫餅。直接反應到盤面上就是，本周以來，無論是A股市場，還是H股市場，地產股都呈暴跌態勢。

    最近被各大券商普遍看好的“招保萬金”等一線地產股也招架不住空頭凌厲的攻勢，紛紛大跌出位。眼看“步步驚心”的三季度即將過去，今年最后的三個月，已經“傷不起”的地產股將何去何從？本期《每日經濟新聞》帶您一起來探索。  

　　　　周四，地產板塊幾乎全線潰敗。當天，一則關于綠城中國母公司綠城集團被銀監會清查其百億信托融資的信息，使整個市場如同驚弓之鳥，地產股成“重災區”。調控重劍下地產股原本就脆弱的神經再次受到刺激，在H股市場，綠城中國當日垂直跳水16.23%，并帶動A股和港股的地產板塊集體下沖。

綠城成導火索地產股領跌大盤

    本周以來地產股頻頻大跌。大智慧數據顯示，本周一地產股下跌2.91%，周二繼續下跌0.13%，周三受到大盤持續大漲的影響，地產股也跟隨上漲，然而到了周四地產股再次領跌大盤，氣息開始迷茫，周五地產股跳空低開1.51%，最終下跌0.89%。

    具體來看，受隔夜歐美股市大跌影響，本周四（9月22日）A股大幅低開，滬指開盤即失守2500點。午后，地產股出現了一輪強力殺跌，“招保萬金”四大權重股均出現大跌。

    當日大智慧房地產指數暴跌近4%，至3215.20點，創下了去年7月16日以來的新低。即使在21日的反彈行情中，地產板塊的漲幅也靠后，總共34個板塊排名中排在第28位，嬴弱局面可見一斑。

    午后地產股跌幅突然擴大，榮安地產（000517，收盤價5.85元）、珠江實業（600684，收盤價9.80元）跌幅超過7%，四大巨頭“招保萬金”也招架不住洶涌的拋售，跌幅均超過5%，其中招商地產  （000024，收盤價16.97元）跌6.08%，保利地產（600048，收盤價9.51元）跌6.94%，萬科A（000002，收盤價7.40元）跌5.21%，金地集團（600383，收盤價5.26元）跌5.98%。k線圖上紛紛露出破位的兇相。其中萬科和金地集團已經跌破了堅守一年多的箱底下軌，下行態勢不容樂觀。

    與此同時，當天H股的地產板出現更加猛烈的集體殺跌，慘狀不堪入目，綠城中國暴跌16.23%，碧桂園跌11.6%，世茂和恒大均跌逾一成，富力跌8.66%，華潤置地跌7.01%，新世界發展下挫5.31%，再創近兩年半的新低。

    本周地產股累積下跌幅度高達5.46%，而同期上證指數僅下跌2%不到。蒙受了損失的投資者把暴跌的元兇歸結于地產股的領跌，那么，地產股究竟多大程度地拖累了近期大盤？

    大通證券指出，房地產類股票占滬深300指數權重有限。根據最新數據,目前滬深300指數中房地產類指數權重為6.38%，遠不及金融類的28.31%，而有色、采掘、機械設備所占權重也超過房地產，因此,大通證券認為房地產類股票對于指數的影響有限,更多的影響在于對人氣的拖累。

多因素掣肘基本面惡化是主因

    為何地產股近期屢屢下跌，如果說綠城是導火索，那么，導火索背后又是什么呢？

    在牛市時，股市的運行常常會脫離基本面，但在行情不好的時候，基本面的惡化卻會直接影響到相關板塊的運行，房地產板塊就是這樣的典型，近期的業績不好，再加上存貨高企、銷售低迷、流動性不斷收緊，影響了房地產公司的業績預計，市場進而直接把這樣的預期反應到盤面上來。

    “到目前為止，通脹壓力依然存在，預計整體貨幣政策不太可能得到全面放松，下半年剩下的時間里，房地產行業可能會面臨存貨消化不暢，資金回籠放緩的問題。”一位行業分析師告訴記者。

    自去年9月底的5道金牌令箭之后，政府掌控的房地產調控之弦就始終沒有松懈過。今年上半年，受限購、限貸等相關政策影響，全國房地產市場普遍低迷，這一點從二季度的存貨數據就可見端倪。

    據Wind數據統計，二季度兩市136家房地產公司的總存貨較一季度增長，突破萬億元大關，達1.07萬億元，為近4年來最高水平。其中，最引人關注的“招保萬金”四大巨頭，今年二季度的存貨數據高達1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，同比分別增長53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。同時《每日經濟新聞》記者發現，這四大房企二季度存貨量也出現了環比的較大幅度增長。

    與存貨量再創新高相對應的是，二季度房企的業績顯得力不從心。據不完全統計，約四成房企凈利潤同比出現不同程度下滑，超兩成房企凈利潤出現虧損。而上市房企整體的營業收入增速僅為8.54%，較2010年30.16%的增速有較大的下滑，甚至低于2008年金融危機時的12.37%。凈利潤增長同樣不容樂觀，增速僅為14.19%。

    對此，上述行業分析師向《每日經濟新聞》記者表示，從上半年樓市調控政策及樓市反應來看，市場調控和房價調整仍將是下半年的樓市主題，政府調控樓市的態度依然堅決，預計將有更多的二三線城市被納入限購政策范圍內。中金公司坦言，“房價不調則政策難松。”

    存貨的高漲也從側面反映了地產銷售并不理想。根據中原監測數據顯示，8月份十大房企中，保利、富力、萬科等7家開發商的銷售金額與去年同期相比出現下滑，保利、綠城等5家開發商銷售面積較去年同期有所減少。即將過去的9月份，傳統的“金九”只是傳說。9月中旬，中原地產監測的8大城市的新房成交大幅走低，總體環比減少達20%。

    同時，中信證券數據顯示，上周一手房交易同比下降40%，深圳、上海等重點城市下降較多，“我們認為銷售速度和房價的頹勢還會持續”。

    而造成上述銷售不佳，存貨大量沉淀的主要原因還是因為宏觀政策的緊縮。一位私募研究員坦言：“更令人擔憂的是，資本密集型的房地產業視為存續命脈的流動性正在遭遇前所未有的‘旱情’。”

    據最新公布的數據，中行、建行、工行及農行9月前15天存款，較8月底大減約4200億元，出現較大負增長。存款缺口嚴重影響貸款，同期四大國有行貸款僅增約870億元。

    既然從銀行貸不到錢，轉投信托也是房企的應變之舉。近年以來，多數信托公司的房地產信托業務規模增長迅猛。根據中國信托業協會的數據顯示，僅在今年上半年，新增的房地產信托資產規模就高達2000億元，已超過2010年全年的房地產信托計劃。宏觀調控當頭，使部分房地產信托產品出現無法如期兌付的風險，致使銀監會對房地產信托的監管不得不升級。

    有業內人士認為，銀監會此次對綠城的房地產信托調查，比緊縮政策更直接，頂在地產商頭上的緊箍咒仍沒有放松跡象。

    另外，盡管時有政策調整的傳聞出現，但遠水解不了近渴。二季報顯示，“招保萬金”中，除了萬科A經營現金流凈額為正值，其余三家均為負值，分別為-82.64億元、-51.38億元、-30.25億元，其中金地和保利現金流出現環比大幅縮水。業內預計，今年下半年，尤其是資金面相對較緊的四季度，在宏觀調控和樓市低迷的雙重鉗制下，各路房企的現金流干渴癥依然會不會有效好轉。

市場恐慌不計成本拋售逢低增持龍頭股

    顯然，各種因素讓房地產股票持續下跌，投資者看不到未來房地產發展的美好前景，自然會選擇拋售。

    黯淡的前景使地產股的下跌顯得頗為悲壯。雖然從權重上看，占滬深300指數6.38%權重的地產板塊的沉淪還不足以給大盤帶來致命的打擊，但地產板塊走勢明顯弱于大盤，處于領跌的窘況卻是不爭的事實。在龍頭股紛紛破位的情況下，地產股的底究竟在哪里？

    “預計年內房地產市場仍難以回暖。”中郵證券指出，“目前企業資金來源渠道變得單一，融資渠道不暢僅能依靠經營性現金流入，但目前經營性現金流又普遍不濟，所以房企未來的經營形勢將受到一定程度制約。”

    中信證券分析師陳聰認為，房地產板塊的估值處于極低的狀態，全市場超過200億元市值的地產股已不到10只，相信未來因為銷售不好地產股仍有震蕩，但估值向上修復的力量是主要的。

    廣發證券近期發布研報稱，9月來兩周冷清的成交數據基本宣告“金九”不再，“未來行業可能還要繼續下行，地產股向上的催化劑也難預先獲得。”

    長城證券分析師劉昆則認為，目前房價已進入下降通道，“過去的統計數據顯示，樓市成交更多地取決于宏觀經濟、政策環境及市場情緒，季節性因素并不明顯。考慮到2010年9、10月份成交放量的因素,三季度同比上升的可能性不大。”

    雖然各大機構對地產股下階段的基本面均表示看淡，但希望尚未完全泯滅，“地產股已經因為政策長期打壓而率先調整，也會因為政策正常化享受估值修復的好處。”陳聰這樣表示。

    廣發證券的看法是，當前市場氛圍極度恐慌，“諸如萬科A、保利地產這樣銷售增長確定、業績增長確定的行業龍頭‘好公司’也出現大幅下跌，說明市場恐慌氣氛嚴重，不計品種拋售。或許，這意味著地產股已經處在下跌的最后一階段。”

    上海一位私募基金經理接受記者采訪時則直言，“銀根本來就緊，限購、限貸又使地產商的現金流拮據得厲害，而現在房地產信托這一新渠道又要被嚴管，融資成本想不推高也難。而且房價下降的壓力也越來越明顯，買房者買漲不買跌，地產商的進項肯定要受影響。里外夾擊，地產股怎么能好呢？”

    《每日經濟新聞》記者發現，在多篇研報中，分析師普遍建議投資者“逢低增持高周轉龍頭地產股。”諸如廣發證券指出，“對于萬科A、保利地產這樣銷售增長確定、業績增長確定的行業龍頭，大跌反而為這類‘好公司’提供了較好的買入機會。”

    有分析人士指出，以目前的市場成交量水平，根本不可能支撐地產板塊持續走好，社保基金對地產板塊的增持，主要是因為該板塊的低估值具有長線投資的價值，至于短線能否走強，與社保基金增持沒有必然聯系。“總體來看，地產股能否復蘇，關鍵著眼點還是在政策變動上。政策不變而量價低迷，地產股很可能還是難有良好的表現。”

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