2011-09-29 01:09:26
每經記者 胡廷鴻 發自深圳近期，標普公布的一份針對中國房地產開發商的壓力測試顯示，預計未來6～12個月房價會下跌10%。標普還指出，如果銷售額下降及境外融資收緊，合生創展、綠城中國、沿海家園、上海證大、盛高置地、上置集團等6家公司或將面臨市場困局。針對上述市場分析報告，合生創展（00754，HK）內部人士昨日回應《每日經濟新聞》記者：“標普是運用西方財務指標來衡量企業，并不懂得內地房地產的運營模式。”
不過，記者調查發現，上半年以一線中心城市為“根據地”的合生創展，旗下的高端產品項目遭遇限購而銷售下滑。然后，公司近期開盤的部分項目展開促銷。
項目低價入市今年上半年，以廣州、北京、上海等主要城市為 “根據地”，向二三線城市擴張的合生創展，受限購調控影響，合約銷售額實現53.3億港元，同比下降8%。對此，中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示，從樓市調控來看，公司盈利能力下降是因重點城市銷售壓力增大，去化率持續下降，導致企業銷售業績下滑。
在項目銷售方面，上半年合生創展共推出16個樓盤，因遭遇一線城市限購，銷售速度大幅放緩，庫存量隨之上升。比如，合生創展在廣東的“帝景”高端住宅產品系列成交乏力。網易房產統計顯示，從4月開始，截至9月27日，包括江山帝景、帝景山莊、帝景國際等9個項目僅售出141套，累計未售房源855套。
在銷售業績不佳的情況下，今年8月底開盤的“帝景國際”打出折扣促銷價，原定均價為2.8萬元/平方米左右，折后只有2.4萬元/平方米，但目前只售出65套，尚有近600套未售出。進入9月，合生創展還調整了產品結構，加大了推盤量。9月24日，位于惠州大亞灣區的合生濱海城項目海景洋房高層開盤發售，均價為7200元/平方米。目前，大亞灣地區房屋均價在5000元/平方米左右，而定位高端樓盤的濱海城項目的均價只高出周邊2000元左右。此外，在下半年，合生創展預計將在二三線城市推出10個項目，以加快資產周轉和銷售回籠的速度。
不過，除一線中心城市銷售受阻外，合生創展在二三線城市的拓展也乏善可陳。公告顯示，上半年，合生創展在二三線城市共實現合約銷售額8.29億元，占總銷售收入不到兩成。分析認為，由于合生創展的融資能力有限，無法做到全國性布局，導致企業經營規模擴展緩慢，無法爭取到二三線城市的業績增長利好。
高端產品轉型陣痛受制于中心城市項目遭遇限購，上半年合生創展已在境外融資3億美元，用于二三線城市項目擴張和高端產品的轉型。但資金回流緊張，讓合生創展向高端轉型的策略仍處于陣痛期。
上半年，以推出剛需產品為主的萬科等房企，銷售業績均為上升趨勢。而走高端產品線路的合生創展、等房企表現出業績下滑的態勢。正如合生創展總裁薛虎接受媒體采訪時曾表示：“目前業務模式調整已經基本定型，這段時期是合生創展蓄勢的過程，轉型一定會付出一些代價。”
此外，在今年上半年，合生創展經營盈利下跌了2.6億港元至18億港元，而上半年凈資產負債率由去年底的51%上升到66%。合生創展內部人士表示：“目前，合生創展的負債水平與行業相比不算高，主要用于土地儲備和其他股權投資領域。”
對此，韓長吉認為：“資金回流緊張將導致企業不得不選擇新的融資渠道。如果資金鏈持續緊張，企業可能將繼續進行債務融資，以保證項目開發。鑒于當前的資金規模，合生創展轉型需要把握尺度，切勿為了規避樓市政策而急于整體轉型，需要著重考慮自身資金狀況以及項目優勢。”
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