每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

    兩個(gè)月前，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉關(guān)于“降價(jià)”的表態(tài)，如今有了越來(lái)越多的追隨者。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”的后半段，越來(lái)越多的房企開(kāi)始作出價(jià)格調(diào)整，其中不乏萬(wàn)科、保利、龍湖等大型房企。

    8月23日，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō)，“價(jià)格在政府的號(hào)召之下，大家只能作出向下的調(diào)整。價(jià)格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%；估計(jì)會(huì)慢慢跌，下半年可能會(huì)再跌10%?！边@也是今年初房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，大型開(kāi)發(fā)商高管首次公開(kāi)表態(tài)“降價(jià)”。

    近期，保利地產(chǎn)旗下的“西山林語(yǔ)”項(xiàng)目推出優(yōu)惠房源，優(yōu)惠幅度超過(guò)3000元/平方米；合生創(chuàng)展在北京的樓盤(pán)“合生麒麟社”，均價(jià)也有小幅下調(diào)。此外，龍湖地產(chǎn)在青島的一棟高檔住宅擬低價(jià)開(kāi)盤(pán)，同樣被解讀為“降價(jià)”。

    業(yè)內(nèi)人士分析，與此前經(jīng)貿(mào)國(guó)際城的被動(dòng)降價(jià)不同，此輪降價(jià)的房企業(yè)績(jī)出色，資金面也較為寬松，帶有更多“主動(dòng)調(diào)整”的意味。而在政策面繼續(xù)從緊的情況下，這一動(dòng)作或?qū)?dòng)更多房企進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

    10月16日，新華社發(fā)表題為《樓市“冰點(diǎn)”背后  警惕“變相寬松”》的文章，強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)正呈現(xiàn)出從“止?jié)q”向“下跌”轉(zhuǎn)化的苗頭，應(yīng)打好樓市調(diào)控的“持久戰(zhàn)”。

降價(jià)“多米諾骨牌”啟動(dòng)

    今年5月以來(lái)，北京樓市的降價(jià)現(xiàn)象一直在持續(xù)，且有擴(kuò)大之勢(shì)。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的“保利西山林語(yǔ)”項(xiàng)目推出部分2居特價(jià)房，均價(jià)為19999元/平方米，與其在售房源23000元/平方米的均價(jià)相比，每平方米下降了4000元。

    事實(shí)上，這一價(jià)格在其所在的區(qū)域，算不上“低價(jià)”。其之所以受人關(guān)注，在于該項(xiàng)目一度是北京樓市最重要的價(jià)格堅(jiān)守者之一。

    去年4月25日，保利西山林語(yǔ)取得12號(hào)樓和14號(hào)樓的預(yù)售許可證，共計(jì)222套房源，同時(shí)取得301個(gè)地下車(chē)庫(kù)車(chē)位的銷(xiāo)售許可證，但4個(gè)多月后，成交記錄一片空白。頓時(shí)，它成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

    今年以來(lái)，該項(xiàng)目仍堅(jiān)持不降價(jià)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，其整體銷(xiāo)售狀況仍不足50%。不過(guò)，其多棟小戶型項(xiàng)目銷(xiāo)售稍好，均價(jià)不到23000元/平方米。

    除此之外，位于昌平縣城的“金隅萬(wàn)科城”項(xiàng)目4期，據(jù)稱(chēng)均價(jià)將定在14000元/平方米，較前期下降了4000元/平方米。金隅地產(chǎn)旗下的另一熱銷(xiāo)項(xiàng)目“金隅花石匠”，近期爆出的均價(jià)比此前直降2000元/平方米，且享受全款優(yōu)惠。

    同時(shí)，合生創(chuàng)展在北京的樓盤(pán)“合生麒麟社”，目前均價(jià)在2.6萬(wàn)~2.8萬(wàn)元/平方米，較之?dāng)?shù)月前的30000元/平方米的項(xiàng)目，有明顯下調(diào)。

    降價(jià)現(xiàn)象不只發(fā)生在北京。近日，龍湖地產(chǎn)在青島即將開(kāi)盤(pán)的龍湖滟瀾海岸小高層項(xiàng)目，均價(jià)定在6500元/平方米。盡管屬首次開(kāi)盤(pán)，鑒于龍湖旗下項(xiàng)目一貫高出周邊的價(jià)格，業(yè)界仍將其解讀為“降價(jià)”。

    此外，綠城、富力等上市房企也在各地爆出促銷(xiāo)、價(jià)格優(yōu)惠的消息。中海地產(chǎn)在杭州的一個(gè)項(xiàng)目，據(jù)傳降幅最高達(dá)5000元/平方米。萬(wàn)科在深圳啟動(dòng)的“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”，也將持續(xù)到今年底。

    事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整早在今年一季度就初現(xiàn)端倪，但品牌房企的普遍降價(jià)還是最近兩個(gè)月的事情。有業(yè)內(nèi)人士直指，推倒“多米諾骨牌”的，就是富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉的一番表態(tài)。

房企降價(jià)“被動(dòng)變主動(dòng)”

    盡管關(guān)于富力地產(chǎn)的“降價(jià)”行為，曾有“真降”還是“假摔”的爭(zhēng)議，但在房企的降價(jià)陣營(yíng)中，業(yè)績(jī)分化現(xiàn)象已十分明顯。

    與萬(wàn)科、龍湖等房企相比，綠城等企業(yè)的銷(xiāo)售萎縮，資金壓力凸顯，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    中報(bào)顯示，富力地產(chǎn)今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是400億元，上半年只完成了34%。綠城地產(chǎn)遭證監(jiān)會(huì)調(diào)查的消息甚囂塵上，盡管當(dāng)事方矢口否認(rèn)，但其資金鏈的緊張已是業(yè)內(nèi)皆知。

    進(jìn)入第三季度，不少房企的月度銷(xiāo)售情況仍未根本改觀。近日公布的9月份9大上市房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、中海、碧桂園、富力和合景泰富5家業(yè)績(jī)均同比下滑。

    北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，盡管上半年房企銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，但從最近兩個(gè)月看，后勁明顯不足，且上半年的業(yè)績(jī)中，也有去年結(jié)算的成分。

    但在降價(jià)隊(duì)伍中，業(yè)績(jī)出色者同樣存在。其中，今年前9月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積841.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額970.8億元，同比分別上升39.9%和35.9%。

    另外，9月份龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額42.3億元，按月增長(zhǎng)31.8%，并連續(xù)3個(gè)月保持增長(zhǎng)。今年1~9月，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額282.5億元，按年增長(zhǎng)50.9%，成為前三季度業(yè)績(jī)最好的上市房企之一。

    以上述企業(yè)的業(yè)績(jī)來(lái)看，似乎沒(méi)有降價(jià)的理由。張大偉指出，萬(wàn)科、龍湖、保利等房企的降價(jià)，更多是出于主動(dòng)選擇?！敖诘恼唢L(fēng)向從緊，外部環(huán)境不佳，企業(yè)預(yù)感到‘寒冬’將持續(xù)，便提前作好‘過(guò)冬’準(zhǔn)備。”

    他認(rèn)為，如果等到企業(yè)的資金緊張時(shí)再作價(jià)格調(diào)整，那就為時(shí)已晚。

    對(duì)于青島項(xiàng)目的低價(jià)開(kāi)盤(pán)，龍湖方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，龍湖的定價(jià)策略是  “根據(jù)每個(gè)城市和樓盤(pán)的不同性質(zhì)，爭(zhēng)取主動(dòng)出擊，搶占市場(chǎng)。”

    按這一說(shuō)法，這已不是龍湖第一次“主動(dòng)出擊”。9月下旬，重慶龍湖宣布為回饋市民，啟動(dòng)“易房節(jié)”，上千套房源降價(jià)3%~8%，最高每套優(yōu)惠40萬(wàn)元。

大規(guī)模調(diào)整不可避免

    政策方面的不確定，無(wú)疑來(lái)自于發(fā)生在廣東佛山的放松限購(gòu)風(fēng)波。本月11日，佛山發(fā)布文件，明確放寬對(duì)四類(lèi)情況的房屋限購(gòu)。但新政出臺(tái)不到一天，信息發(fā)布方佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局便緊急叫停，并稱(chēng)將繼續(xù)征求意見(jiàn)。

    佛山快速叫停放松，被認(rèn)為具有明顯的信號(hào)意義，即中央在短期內(nèi)不會(huì)放松樓市調(diào)控政策。

    10月16日，新華社發(fā)表題為《樓市“冰點(diǎn)”背后  警惕“變相寬松”》的文章，稱(chēng)隨著近期一些地方樓市交易持續(xù)走低，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出從“止?jié)q”向“下跌”轉(zhuǎn)化的苗頭，強(qiáng)調(diào)各地要“嚴(yán)格執(zhí)行信貸、稅收、土地供應(yīng)等‘治本之策’，做好房地產(chǎn)調(diào)控‘持久戰(zhàn)’的準(zhǔn)備”。

    事實(shí)上，從去年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款就已暫停發(fā)放，繼2009年的上市熱潮之后，房企的IPO步伐大大放緩，企業(yè)的資金渠道繼續(xù)緊張，近期甚至爆出有房企通過(guò)高利貸募資的現(xiàn)象。

    即便對(duì)于業(yè)績(jī)良好、計(jì)劃在海外募資的房企來(lái)說(shuō)，政策面似乎也成為不利因素。今年7月，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布對(duì)61家民營(yíng)企業(yè)的評(píng)級(jí)報(bào)告，包括龍湖、恒大在內(nèi)的企業(yè)都被插上了“紅旗”予以警告，部分房企的海外融資計(jì)劃還因此受到影響。

    就在此前兩個(gè)月，龍湖地產(chǎn)被穆迪給予最高公司評(píng)級(jí)（Ba2/穩(wěn)定），成為最優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企。盡管穆迪被攻擊有“做空中國(guó)”的嫌疑，但政策面的不明朗仍被看成是  “拖累”的因素。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的有30個(gè)，比7月共增加了15個(gè)。其中，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)持平，這是一線城市的房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)“停漲”。

    10月14日，北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在出席“西二環(huán)價(jià)值成長(zhǎng)潛力發(fā)展論壇”時(shí)表示，在華業(yè)玫瑰園、京貿(mào)國(guó)際城等通州項(xiàng)目降價(jià)的基礎(chǔ)上，未來(lái)將會(huì)有更多的企業(yè)跟進(jìn)，北京房?jī)r(jià)場(chǎng)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)將延續(xù)。

    張大偉也認(rèn)為，在房?jī)r(jià)下行壓力大、政策長(zhǎng)期不明朗的情況下，企業(yè)為獲得外部資金保障，必須在公報(bào)中維持良好的業(yè)績(jī)和合理的資產(chǎn)負(fù)債率。他表示，未來(lái)還將有更多的房企加入降價(jià)行列，尤其是追求業(yè)績(jī)的上市房企。

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