每經記者  楊羚強  發自上海

　　中國指數研究院報告稱，北京等十大城市10月的成交均價創造今年3月以來的新低，而上海、北京等城市的成交量更是較去年同期“腰斬”。在經歷了最為慘淡的“金九銀十”之后，萬科、中海、綠地等龍頭房企隨后紛紛降價。然而，降價是否意味著開發商的資金鏈已經出現緊張？價格的下降是否就能換來理想中的量？開發商是否到了最為危險的時刻？《每日經濟新聞》記者日前對上海、杭州、珠海等地的開發商進行了一番調查，了解他們的真實生存狀態。

    　日前，被記者追問“是否申請破產了？”的綠城集團董事長宋衛平無奈地通過綠城集團的官網，罕見地發表了一篇長達1400余字的文章予以回應。在明確表示“綠城一切尚好”的同時，宋衛平不得不感嘆道，目前房地產市場的惡劣。

    “市場若一直處于如此蕭條狀態，停留于谷底，恐怕一些企業真就會走上絕路。銷售不暢，加上信貸緊縮，一個最符合邏輯的推斷就是企業過不了年關。”他感慨道，“眼下房地產業的普遍情況是：量價齊跌，市場萎縮，各地庫存大量積壓，中小房地產商岌岌可危。照此情況，再持續一段時間，中國的很多房地產商恐怕就真的要面臨倒閉狀態。”

    他預言，如果真到了市場持續蕭條時，有的企業或許申請倒閉，有的則是開發商跑路，更有甚者，怕有更多的悲劇要發生。

為保資金鏈少拿地

    《每日經濟新聞》記者昨日采訪多位房地產業內人士，了解開發商在經歷了慘淡的“金九銀十”之后，是否到了大面積“死亡”的時候。得到的回應是，目前確實有一些企業已經不容樂觀，不僅宋衛平所說的“開發商跑路”現象已有發生，即使那些表面上看起來資金還安全的樓盤，目前也有因為滯銷而大面積空置的危險。

    同策咨詢機構提供給《每日經濟新聞》記者的一份房地產企業凈負債率排名顯示，即使被傳言“申請破產”的綠城集團，今年上半年的凈資產負債率也只有87.71%，而資產負債率第十名的中潤投資的資產負債率則是81.18%。

    根據上述數據，上海同策咨詢機構研究總監張宏偉得出結論：“只要開發商暫緩拿地，積極銷售，企業過年關應該沒問題。”這一觀點也被克而瑞信息系統的有關分析所支持。該機構以萬科、金地等公司的存貨銷售情況作為樣本對行業進行了分析，從存貨結構來看，存貨總規模上升，但現房存貨壓力不升反降。統計顯示，三家企業存貨中儲備土地達648.02億元，較去年同期710.87億元略微下降，占總存貨的比重為25%，較去年同期的37%下降顯著。存貨量主要集中在在建待售項目上。

    事實上，這樣的觀點也同樣出現在中原地產等機構最新研究報告中。該機構認為，以標桿房企目前的資金狀態，普遍能撐到2012年年中而保持資金鏈不出現全面斷裂。

三成房企年關難過

    但上述研究的結論，僅根據各房企上半年的銷售情況得出，并沒有充分反映9、10月份市場連續蕭條后的成交情況。與此同時，這些數據僅僅只是反映上市大型地產企業，對中小地產商目前的生存情況卻并未觸及。

    以上海為例，21世紀不動產統計顯示，全市前9月首次開盤的120個項目中零成交的項目約有14個、去庫存化率低于1%~10%的約12個、低于10%~30%的約26個，三者合計占總數的43.3%。上海和杭州等地的商品住宅庫存量甚至已經超過了2008年。中國指數研究院的統計顯示，10月份，全國有58個城市的商品住宅成交均價較9月下跌。

    正在武漢出差的中原地產研究院高級研究經理劉淵說，他在武漢已經聽到了有開發商跑路的事件。同時，也看到有的樓盤目前已竣工，但200套商品住宅中實際僅銷售4套的。

    據易居中國上海房屋銷售有限公司執行總經理孫華良介紹，目前難過年關的房地產企業絕不只是個別。根據他的估計，至少有三成的房企目前處境困難。這些開發商目前或許還暫時不會倒閉，但卻極有可能通過換、賣股權的方式，斷臂求生。

    此前，萬科、中海、綠地等多家地產公司紛紛在全國范圍內降價銷售，中海和綠地的部分項目降價幅度甚至達到30%，而不降價的綠城也于近期通過賣股權“謀生”。

    綠城10月公司通訊顯示，9月15日，綠城集團的附屬公司——綠城房地產集團有限公司向天津安城創景股權投資基金合伙企業  （有限合伙）協議轉讓了溫州綠城發展房地產開發有限公司15%的股權，轉讓價格為人民幣3000萬元。

    雖然目前開始陷入困境的開發商正在增多，但國家調控的決心卻未改變。孫華良預測，宋衛平所希望的“政府可以把握大局，站在更高遠的立場上為整個房地產行業謀生路”要在開發商們出現更大規模降價潮之后才會實現，預計后市將下調房價的企業不會是少數。

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