每經記者  徐學成  發自廣州

    越秀地產廣州大學城項目  “星匯文華”，借著“金九銀十”的東風高調入市，不料開盤40天僅售出全部貨量的兩成左右，讓人大跌眼鏡。

    從2009年開始，越秀地產擴張的觸角就伸向廣州番禺大學城片區，該片區也被看作是繼廣州二沙島之后的又一個未來的豪宅區。《每日經濟新聞》記者粗略統計，僅2009年，越秀地產就豪擲近30億元布局大學城，越秀地產也因此被稱為“番禺地主”。

    但越秀地產上述30億元投入直到今年才開始獲得回報，9月開盤銷售的星匯文華僅銷售2.55億元。這顯然也是目前樓市的真實寫照。

開盤40天僅售兩成

    “目前報價分兩種，帶裝修的是23000元/平方米，毛坯是20000元/平方米。”日前，《每日經濟新聞》記者以買家身份向星匯文華銷售人員咨詢相關情況時，對方給出這樣的答復。

    9月30日，正值國慶節前夕，越秀地產位于廣州大學城的首個高端住宅項目——星匯文華選擇在這個時候開盤。根據官方統計，今年9月份，廣州市番禺區新建商品住宅的網簽均價為15067元/平方米。顯然，星匯文華的報價十分符合奢極至雅的文化豪宅社區定位，定價高出了全區均價5000元/平方米以上，而網易房產統計  （截至11月8日）的番禺區在售樓盤當中，報價超過20000元/平方米的僅有兩個，星匯文華就是其中之一。

    以記者了解到的情況來看，在該項目入市之前，越秀地產可謂“用心良苦”，竭力包裝其奢華、豪宅的概念，但開盤一月有余，銷售卻不盡如人意。網易房產數據顯示，截至11月8日，星匯文華累計售出126套，存量則為443套，這就意味雖然抓住了“黃金周”的銷售良機，但40天的時間里該項目只售出了22%。

    越秀地產10月業績報告顯示，10月份，被其視為“重點項目”的星匯文華取得2.55億元的銷售額。中投顧問地產行業一位不愿具名的研究員認為，銷售不景氣一方面由于樓市調控政策的深入讓大部分購房者開始觀望；另一方面，越秀地產的大學城高端住宅的市場定位并不突出，阻力相對較大。

曾30億豪購9塊地

    越秀地產2009年年報數據顯示，2009年7月16日，越秀地產以6.26億元的總價競得位于廣州大學城兩塊地，其中，7296元/平方米的樓面地價成就了當時新的番禺地王。

    這僅僅是一個開始。2009年9月份和12月份，越秀地產兩次分別以4.27億元和19.15億元的總價共購得7地塊。至此，越秀地產在大學城以近30億元的大手筆購得9塊地，合建筑面積約352300平方米，僅這一區域新增的建筑面積就占到其全年新增量的1/4。

    就在2009年，越秀地產全年營業收入為53億港元，按當時匯率計算，約合人民幣47億元，這意味著，這一年越秀地產僅在廣州大學城拿地的投入就超過了其當年營業收入的60%。

    越秀地產的動作堪稱  “瘋狂”，據統計，僅就越秀地產一家，就通過拿地使  “番禺地王”的價碼屢創新高，樓面地價從7671元/平方米飆升至9503元/平方米。

    按照越秀地產的預想，被定位為廣州“綠心”的大學城將“以其稀缺的島居地理形態，低密度的建筑布局，得天獨厚的自然生態景致，以及無可比擬的人文資源，成為最有潛力超越二沙島的新一代豪宅區”。

    根據越秀地產的規劃，越秀地產將在大學城打造所謂的“星匯”系列，定位則直接瞄準此前在珠江新城推出的同系列項目，數據顯示其最新的報價已達45000元/平方米，帶5500元/平方米的豪華裝修，是廣州名副其實的“豪宅”。

    “有炒作的嫌疑”，高力國際（廣州）國際調研及咨詢部陳厚橋在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。他認為，越秀地產這一舉動主要出于三方面的考慮，一是在公司重組后為后續的開發增加土地儲備；二是壟斷該區域的土地供應，再通過自身項目的操作實現地價和房價的升值，三是大學城具備一定的區位優勢，所以才會被越秀地產“相中”。

高端住宅遭受考驗

    2010年開始，廣州大學城房價開始上漲到15000元/平方米。不過陳厚橋認為，就目前來看，大學城的生活配套還不如市區齊全，加上普通教師對房價的承受能力有限，所以大學城尚未形成成熟的居住氛圍。20000元/平方米甚至25000元/平方米的房子難尋購買對象。

    據網易房產統計，大學城板塊均價10月份已經高達21595元/平方米。依此來看，無論是開發商還是買家，把大學城看作是極具升值潛力的熱點板塊并不為過，但大學城能否成為下一個二沙島或者珠江新城呢？

    在陳厚橋看來，大學城并不具備成為下一個“二沙島”的條件，無論是二沙島還是近年興起的珠江新城，一個共同的特點就在于靠近市區，而遠離市區的大學城無法吸引市區的購買力。

    從越秀地產半年報的數據來看，截至今年6月份，該公司約有38%的未開發物業集中在廣州，且大部分集中在天河、荔灣、番禺等市中心區域。因此，一旦高端項目銷售受阻，越秀地產的銷售業績將面臨極大的考驗。

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