每經記者  張敏  發自北京

    隨著樓市調控和經濟結構調整持續，我國房地產市場無疑正在經歷巨變階段。

    11月12日，萬科企業股份有限公司總裁郁亮在東莞表示，萬科已經進入“冬天”模式，并將遵循現金為王、積極賣房、慎重買地的原則。

    由于其房地產界領軍者的身份，萬科的“冬天論”不出意料地引起輿論大嘩。2008年，萬科集團董事長王石也曾拋出  “拐點論”，并引發一輪降價風潮。

    不少業內人士指出，隨著房地產各項指標數據下滑，“冬天”或將持續更長時間，房地產業將迎來新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織（IMF）14日公布的報告也指出，中國面臨房價下跌的風險。

近三年處于調整期

    調控對房地產市場的影響正逐步明顯。根據國家統計局的數據，自今年年初出臺“新國八條”的9個月來，成交量、價格、投資等指標的增速，以及國房景氣指數幾乎都在下行。

    在此背景下，郁亮拋出的“冬天論”獲得了不少業內人士的認同。事實上，“現金為王、積極賣房、慎重買地”也正是不少房企在今年的生存策略。

    不少分析人士認為，企業普遍看空后市，說明房地產將迎來一輪新的衰退周期。我國房地產領域一直有“5+2”的“周期論”，即房地產運行將遵循“5年增長、2年衰退”的周期，但這個周期會受到政策調控等多重因素影響。

    中國指數研究院副院長陳晟向《每日經濟新聞》記者表示，“5+2”僅指房地產發展的短周期，當前的樓市正處于兩個“大周期”之間的調整階段。

    陳晟表示，房地產屬于“大周期”行業，其運行規律與GDP增長有關，相關度高達92%。房改以來，我國的房地產市場一直處于高速增長的“黃金時期”。他認為，隨著我國GDP增速的放緩，房地產業也將從“高速增長階段”步入“中速增長階段”。

    據悉，我國制定的“十二五”期間GDP增長目標為8%，明顯低于“十一五”。今年來看，GDP增速盡管尚未回落至8%的目標，但前三季度分別為9.7%，9.5%，9.1%，下降態勢十分明顯。

    陳晟表示，當我國GDP增速降到9%以下時，我國房地產市場也將進入“中速增長期”。而從今年到2013年，將是調整時期。

    在近日的2011中國私募基金領袖峰會上，安信證券首席經濟學家高善文表示，未來幾年基本上可以排除比較大的單邊牛市的可能性，房地產、紀念幣等行業將進入持續的熊市。

“暴利時代”或終結

    “中速增長”并不意味著“衰退”，按照陳晟的觀點，未來一段時間，樓市整體價格和成交量都不會有太大的變動。

    國際貨幣基金組織  (IMF)則持不同看法，該機構在14日公布的報告指出，中國面臨房價下跌的風險。央行貨幣政策委員會委員李稻葵的觀點則是：未來兩三年，房價不可能上漲，但跌幅不會超過15%。

    一個共識則是，隨著土地成本、資金成本、各項稅費的提高，未來房地產業的整體利潤率將會降低，“暴利時代”即將終結。

    從上月開始，“降價潮”蔓延到更多的企業和城市，萬科、龍湖、中海等資金面寬松的企業也加入降價行列。一些分析人士稱，到今年年底，多數上市房企財報呈現的毛利率將會有所降低。

    據悉，當前房地產業的平均利潤率在10%左右，高端項目略高于上述水平，但與前幾年相比，已有明顯下降。

    此外，房地產投資增速也在下調。根據國家統計局的數據，今年8月～10月，我國房地產投資增速已連續三個月下滑，今年前10月為31.1%，僅比固定資產投資增速高出6.2個百分點。而去年前十個月，兩者相差12個百分點。

    不少分析人士認為，兩者增速的差距不斷縮小，說明房地產在固定資產投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調控和經濟結構調整的題中應有之義。與此同時，地方政府對“土地財政”的依賴也將減弱。

    陳晟表示，在政策面的不利影響下，未來房地產投資增速將繼續下滑，未來很可能滑落到20%以下。

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

版權合作及網站合作電話：021-60900099轉688

讀者熱線：4008890008

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316    廣州：020-89660257