每經(jīng)記者  尚希  發(fā)自北京

    現(xiàn)金為王，是萬(wàn)科剛剛提出的過(guò)冬策略。的確，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前所面臨的資金壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了往年。

    11月15日，北京統(tǒng)計(jì)局公布了房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1~10月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)源資金4287.6億元，同比下降5%，比前三季度擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)；連續(xù)6個(gè)月同比下降。銀行貸款以及自籌資金的下調(diào)比例都創(chuàng)下了年內(nèi)新低。10月，房企到位資金422.3億元，同比下降36.3%。“現(xiàn)在可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)近二三十年最嚴(yán)峻的時(shí)刻。”陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

慘淡預(yù)期加劇壓力

    目前房企究竟面臨怎樣的資金壓力？從各色的促銷、降價(jià)中，則可窺見一斑。

    11月初，位于通州的東亞·逸品閣打出了13200元/平方米起的開盤價(jià)，這也創(chuàng)下了通州新城核心區(qū)域又一開盤價(jià)新低，開發(fā)商更是打破常規(guī)，自曝成本。該項(xiàng)目主動(dòng)公布的單位成本為12347元/平方米，這與售價(jià)相比，利潤(rùn)微乎其微。

    而對(duì)于這一自揭老底兒的做法，東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬曾公開表示，這是企業(yè)的營(yíng)銷策略之一，目的是為市場(chǎng)樹立信心，打破觀望的局面。

    在范小沖看來(lái)，現(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期很難通過(guò)開發(fā)商的降價(jià)而改變。

    根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月上半月，北京商品房住宅項(xiàng)目新入市13個(gè)項(xiàng)目合計(jì)提供住宅套數(shù)為4014套，而截至目前簽約率依然為零，即使是預(yù)訂量也僅為14套。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)造了調(diào)控后簽約最慘淡記錄。

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京進(jìn)行特價(jià)促銷的樓盤大約在150個(gè)左右，大約占全市所有在售住宅項(xiàng)目的15%。而8月份，這一占比還不足5%。不過(guò)特價(jià)房比例的提高，并沒有使成交量有明顯的起色，11月上半月北京新房住宅簽約2352套，日均簽約量較10月減少11.4%。

    “隨著調(diào)控政策的延續(xù)，市場(chǎng)需求對(duì)價(jià)格下調(diào)的幅度期待值越來(lái)越高。買漲不買跌很可能使得價(jià)格下調(diào)難以換來(lái)成交量回升。”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)此表示。

資金狀況創(chuàng)年內(nèi)新低

    根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1~10月，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為4287.6億元，比上年同期下降5%。其中，金融貸款為950.9億元，同比下降21.1%；自籌資金為1340.1億元，下降4.2%；定金及預(yù)收款為1239.2億元，增長(zhǎng)6.8%。

    根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，房地產(chǎn)行業(yè)公司平均持有現(xiàn)金19億元，分別較6月底和年初減少4%和11%，現(xiàn)金儲(chǔ)備持續(xù)減少。

    另一方面，根據(jù)中國(guó)信托協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，前三個(gè)季度信托投向房地產(chǎn)的資金分別為710億元、1367億元和1139億元。雖然這種高成本的融資方式能夠解決當(dāng)下房企的資金周轉(zhuǎn)，但房企也必須支付更多的使用成本，增加未來(lái)的資金壓力。

    對(duì)此，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)赂嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，年底正值房企資金結(jié)算和周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵時(shí)期，到位資金同比大幅回落，意味著房企將要面臨的資金壓力相比去年要加重許多。

降價(jià)趨勢(shì)明顯

    從目前的資金狀況來(lái)看，銷售萎縮疊加信貸收緊壓力的增加，降價(jià)求量成為唯一的辦法。在采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)明顯開始接近，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已經(jīng)明顯。

    “現(xiàn)在調(diào)控仍未放松，很多房企資金面緊張狀況不言而喻。”范小沖告訴記者，此次的宏觀調(diào)控正是出現(xiàn)在泡沫高漲的階段，此前高價(jià)拿地、加大開工量使很多企業(yè)占用了大量資金，突然冷卻之后，生存現(xiàn)狀十分堪憂。

    根據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的一共有33塊，并且大部分已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)；已經(jīng)銷售的合計(jì)有18塊，平均溢價(jià)率達(dá)到了164%。對(duì)比售價(jià)與土地價(jià)格成本，可以看到，土地成本占售價(jià)比達(dá)到了39.2%。創(chuàng)造了歷史最高。其中有8塊占比超過(guò)了40%，創(chuàng)造了歷史新高。

    對(duì)此，張大偉告訴記者，目前北京的不少地王項(xiàng)目銷售困難，特別是成本高的部分地王，在房?jī)r(jià)穩(wěn)定下調(diào)的大趨勢(shì)下，成本過(guò)高，明顯影響了定價(jià)的空間。

    “2009年以來(lái)的地王項(xiàng)目，在目前已經(jīng)大部分都進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，這些項(xiàng)目需求的資金相比普通項(xiàng)目要多很多。這將導(dǎo)致企業(yè)更加難堪重負(fù)，目前已經(jīng)出現(xiàn)了部分地王項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的消息。”張大偉說(shuō)。

    針對(duì)愈加明顯的降價(jià)趨勢(shì)，范小沖則認(rèn)為，目前降價(jià)潮主要集中在大型房企在一線城市的部分項(xiàng)目，而這些全國(guó)性的房企，接下來(lái)也可能會(huì)率先開始在二三線城市尋求以價(jià)換量。

    “現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)做好了過(guò)冬的準(zhǔn)備，但今年相比往年不同，并非是簡(jiǎn)單冬眠的問題。”范小沖對(duì)此表示，如今的市場(chǎng)狀況與過(guò)去不同，房企未必能在冬眠之后迎來(lái)新的春天，而是需要探索新的轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)。

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