每經記者  徐學成  楊羚強  葉書利  發自廣州、上海、北京

 

    即使最悲觀的預計，都未曾想到今年的“地產嚴冬”來得如此猛烈。當前，在各地樓市庫存屢創新高的時候，銀行信貸卻沒有絲毫放松的跡象，反而有進一步收緊的態勢，很多開發商的當前任務也變成了如何融資。

    惡劣的融資形勢，甚至逼迫眾多開發商也不得不降價為明年“存糧”。而為了能迅速融資，類似鵬欣集團這樣的中小地產商，則不惜大打政策擦邊球，用僅僅14套獲得預售許可證的房源為海南鵬欣白金灣府邸項目收取意向金。

    更多的房地產項目公司，則可能成為私募基金的“盤中餐”。以金融巨鱷索羅斯為代表的各類私募基金正四處“游獵”那些已經資金脆弱的中小房企，希望能以“割肉價”購買這些房地產企業的項目股權。

    對房企來說，現在，或許已經到了生死存亡的關鍵時刻。

地產資金

 

財務惡化融資困難開發商項目或轉手地產基金

 

每經記者  徐學成  發自廣州

 

    據中國指數研究院統計，今年前10月，房地產開發企業總資金來源達到6.8萬億元，其中企業自籌資金占比超4成。數據顯示，無論是從積壓的存貨和債務狀況來看，開發商的處境幾乎都舉步維艱，在國內信貸日益收緊的情況下，快速出貨以回籠資金或許將成為開發商“無奈的選擇”。

逾4成資金靠自籌

 

    廣東省房協近期發布的《2011年前三季度廣東房地產市場分析報告》顯示，前三季度，廣東省房地產開發企業到位資金4885.81億元，從資金來源看，國內貸款888.48億元，同比下降7.3%，為近10年來第二次同比出現下降；利用外資66.16億元，同比雖然大幅增長49.2%，但實際上只相當于2007年同期水平；自籌資金1524.80億元，增長37.7%，連續兩年出現30%以上增速；其他資金來源（銷售回籠資金）2406.36億元，同比增長33.3%。

    廣東的情況僅僅是整個市場的縮影，根據中國指數研究院近期發布的數據，今年前10月，全國房地產開發企業總資金來源為6.8萬億元，其中國內貸款的比例僅占15.4%，而企業自籌資金的額度已經高達28201億元，占比達到41.2%，同比增速也超過30%。

    對于前10月房企開發資金的構成情況，該機構指出，隨著房地產調控力度的加大和調控作用的日益顯現，自籌資金逐漸成為房地產開發企業最重要的資金來源。

財務狀況惡化

 

    根據上述兩大機構的統計數據，無論是從廣東省還是全國范圍來看，房地產開發投資都保持了一定的增幅。但一個令人擔心的情況是，面對日益趨緊的融資壓力，房企自身的財務狀況卻正在進一步惡化。

    Wind統計顯示，在已經公布三季度業績報告的上市房企中，其合計的營業收入和凈利潤均出現明顯下滑。數據顯示，三季度144家房企實現營業收入合計865.55億元，較第二季度下降10.02%。此外，凈利潤也從二季度的143.96億元下滑至97.03億元，降幅高達32.60%。

    第三季度房企的銷售情況也不理想，數據顯示，房企預收賬款增加606億元，環比卻下降33%。

    房企是否有足夠的資金儲備來應對日益蕭條的市場局面，形勢恐怕也不容樂觀。

    Wind數據顯示，截至今年上半年，在申萬一級所屬的136家房企總負債已為1.24萬億元，較去年年底增加1514億元，而這一行業的資產負債率已經高達71.28%。

    相關分析指出，陷入過度擴張過度融資漩渦的房企在調控洶涌而來之時，想“剎車”似乎為時已晚，日益累積的債務就是最好佐證。

融資渠道收窄

 

    目前，對于財務狀況日益惡化的房企來說，緩解資金壓力只有兩個辦法，一是爭取融資，另外就是加快銷售快速回款。

    但在地產調控之下，融資并非易事。Wind數據顯示，剔除未通過和停止實施的方案，截至10月末，共有260家公司推出增發預案，累計募資金額超過6048億元。此外，還有88家公司希望通過發行公司債和次級債進行融資，規模達到3238億元。依此計算，滬深兩市處于再融資過程中的資金需求近萬億元。

    今年6月份，監管部門則公開表態要減少房地產開發貸款。今年8月份，國家外管局就下發通知，要求暫不受理內地房企為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請，房企海外融資受到限制。

    據《每日經濟新聞》記者了解，就在前不久，幾大龍頭房企的增發計劃已經被證監會叫停，涉及金額逾千億元，幾大房企融資計劃“流產”無疑將房企再融資的希望徹底扼殺。

消化存貨困難

 

    既然融資渠道在收緊，開發商只有另覓“良方”。

    Wind統計顯示，截至今年第三季度，144家房企的存貨量已經達到1.22萬億元，較去年同期的0.86萬億元上漲了41.86%。其中，龍頭房企的庫存壓力尤其引人注目。

    庫存積壓正是房企資金鏈日益緊張的重要原因之一，但市場并不“給面子”。中國指數研究院數據顯示，在10月份的傳統銷售旺季，全國商品房銷售面積8364萬平方米，環比下降26.9%，同比下降9.4%，是自今年4月以來的首次單月同比下降。

    對于銷售慘淡，售價偏高是重要原因。據上述機構提供的數據，今年前10月，全國商品住宅的銷售均價為5131元/平方米，甚至同比還有所上漲。

    對此，廣東省房協的報告分析認為，當前開發企業總體資產負債率上升，融資成本不斷提高，資金壓力明顯加大，而且總體供貨量比較大，實際成交量下降明顯，市場從供不應求開始轉向局部供過于求，房價開始出現實質性松動。在此形勢下，房地產開發企業應及時調整經營策略，采取更靈活的營銷手段，才能贏得市場。

    目前，一部分龍頭房企為主的降價、促銷措施并不少，但房企是否還有其他“招數”？

    為應對資金緊張，“批發”式的轉售已經出現，《每日經濟新聞》記者了解到，目前上海的一些樓盤開始將所屬項目以折價的方式批量轉售給地產基金，通過簽訂合作協議的方式，開發商可以拿到地產基金預付的“定金”。

    不過，該方式也在挑戰開發商的心理底線，這些投資者開出的“批發價”甚至只有公開售價的7折甚至是5折，為了快速回籠資金，開發商也不得不忍痛割愛。

市場現狀

 

看空后市二線房企接棒降價搶客

 

每經記者  葉書利  發自北京

 

    即使不缺錢，但為了應付可能更為嚴峻的2012年樓市，開發商正在降價爭搶客戶。

    路勁地產的母公司路勁基建2011年中報顯示，上半年路勁地產實現銷售額28.84億元，同比增長40%，遠超公司預設的20%的增長率。

    但旗下的北京樓盤領海朗文世家近日將預售均價從1.8萬元/平方米下調至1.45萬元/平方米，公司旗下的另一個樓盤路勁世界城預計近日也將低價開盤。

    由于路勁地產8成以上銷售區域深陷限購漩渦，在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，中房信克而瑞評論員黃丹認為，路勁地產此時調價，意在限購之下搶量儲糧，以備戰可能更寒冷的2012年。

路勁地產陷限購漩渦

 

    以限購令為代表的本輪樓市調控，對業務線還未下探至三四線城市的路勁地產打擊甚大。

    路勁地產官方網站的資料顯示，路勁地產在全國12個城市有在售地產項目。但《每日經濟新聞》記者發現，除了常州、洛陽兩個城市為非限購區外，其余10個城市，包括北京、上海、青島等皆為限購城市。

    對于路勁地產而言，由于業務能力還未滲透進三四線城市，業務線還主要停留在一二線城市，限購令對其打擊巨大。而路勁地產并非深陷限購的個案，首創置業與億城股份也正遭遇類似的“煉獄”。

    《每日經濟新聞》記者根據首創置業官方網站統計，目前首創置業共有22個在售樓盤，分別位于北京、天津等9個城市，除了湖州為非限購城市外，其余8個城市皆屬限購城市。進一步細分的話，22個在售項目中，其中11個項目位于本輪樓市調控的核心區京津兩地，另有10個項目位于西安、成都等5個限購城市，僅有太湖項目位于還沒有出臺限購令的湖州。22個項目中有21個位于限購城市，占比高達95.5%。

    受限購令沖擊，首創置業10月銷售公告顯示，前10月公司僅獲得90.1億元的銷售業績，占150億元年度銷售目標的60%。

    “同病相憐”的還有億城股份。根據億城股份官方網站資料顯示，該公司地產項目布局于北京、天津、秦皇島、大連與蘇州等5地，除了秦皇島外，其余4地皆為限購城市。

    在限購令的限制下，億城股份第三季度財報顯示，前9月公司僅完成約10.78億元銷售額，比上年同期減少8.49%，而年初中郵證券的報告預測億城股份2011年全年的銷售額可達到40多億元。

提前降價搶客過冬

 

    《每日經濟新聞》記者注意到，目前一線房企中，一些年度銷售目標完成得不錯的房企，如恒大、萬科等，出于對明年樓市的悲觀預計，時下紛紛提前降價搶客，以儲備糧食過冬。

    以萬科為例，11日萬科在深圳的樓盤公園里和清林徑推出8.8折房源。對此，萬科總裁郁亮向外解釋說，明年開始，萬科將啟動“冬天模式”。

    恒大也采取了類似搶客行動。恒大11月銷售公告顯示，前10月公司銷售業績已達到752億元，超越年度銷售目標700億元，與此同時，恒大在南寧、長沙、長春、南京等數個城市推出8.5折認購降價促銷活動。

    對于此，黃丹認為，目前業界基本達成共識，明年的樓市會更寒冷。鑒于此，在年底時，一些房企率先主動降價，目的在于“儲糧、儲現金、儲客戶”，以備戰更冷的2012年。

    實際上，這波搶糧大戰已傳遞至二線房企，路勁地產就是代表。雖然今年的銷售業績還算不錯，但為了備戰接下來更嚴峻的挑戰，路勁地產已開始試探在一些限購城市降價搶客。

    中投聯達（北京）投資有限公司董事長楊少鋒在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，路勁地產8成以上的銷售區域為限購區。在這些限購城市，有購房資格、有購房能力與有購房意愿的“三有”人群基數相對固定化，限購城市的“三有”人群數量會越來越少。對于限購城市，不排除相應房企未雨綢繆，先下手降價以搶占珍貴客群。

    除了在北京降價搶客外，路勁地產在上海的新盤路勁翡麗灣也推出了77~123平方米房源可享8萬優惠，150平方米及以上可享13萬元優惠的促銷措施，此舉意味著房價以近9折出售。

    路勁地產的降價搶客，意味著二線房企也開始接棒讓利搶糧行動。

    在黃丹看來，樓市未來可能面臨更加嚴峻與不確定的行情。鑒于即將到來的漫漫冬夜，包括路勁地產等在內的一些一二線房企已展開年底搶客行動，以推動“儲糧、儲現金、儲客戶”，為2012年的寒冬準備更多的糧食與保暖衣。

銷售手段

 

僅14套房取得預售證海南鵬欣在滬大收意向金

 

每經記者  楊羚強  發自上海

 

    僅靠已獲得預售許可證的14套房源，鵬欣集團就為尚未開盤的海南鵬欣白金灣項目收取意向金。住建部去年4月頒布的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）規定，“未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。”

    《每日經濟新聞》記者調查發現，鵬欣集團在上海宣傳海南鵬欣白金灣將于明年1月2日開盤，其中包括了4棟小高層和28棟別墅，以及1棟酒店，并向購房者收取購房意向金。但海南省瓊海市住房保障和房產管理局主辦的瓊海房產網信息信息顯示，取得預售證的是2層樓高的6#、7#、8#三棟樓14套房，總面積不足1900平方米。

    據上海荒島房地產工作室副總經理黃欣偉介紹，事實上很多異地樓盤在未取得預售許可證的情況下，就向購房者收取意向金。在上海同策咨詢機構研究總監張宏偉看來，通過異地項目收取意向金，已經成為開發商變相融資的一種手段。

僅14套房獲取預售許可證

 

    11月8日，《每日經濟新聞》記者接到鵬欣白金灣銷售人員的促銷電話。其介紹，購房者可以在支付了意向金后，由開發商安排前往海南看房。如果看中了房源，在樓盤正式開盤后，上述意向金將轉成為房款。如果購房者沒有看中房，開發商也會在扣除購房者在海南期間的差旅費用后，將意向金退還給購房者。銷售人員還表示，意向金可以交給上海白金灣的售樓處現場，那里有相關人員，負責收取意向金。

    按照《通知》，開發商是不能在未獲得預售許可證的情況下收取意向金，還規定開發商在獲得預售許可證10天內必須開盤。而海南白金灣卻在大部分房源未獲得預售許可證的情況下向上海購房者收取意向金。為了弄清開發商是否違反上述規定，《每日經濟新聞》記者再次致電鵬欣集團位于上海的白金灣售樓處，了解該項目在大多數房源未取得預售許可證的情況下是否正在向購房者收取定金。得到的回應是，售樓處目前確實有專人代替海南項目收取購房意向金，金額為5萬元。至于意向金的使用和退款處理，售樓處的工作人員的說法和之前的促銷電話內容一致“如果沒有看中房子，可于開盤后的15個工作日退還。”

    為了弄清楚開發商的上述行為，是否違反《通知》的有關規定，《每日經濟新聞》記者按照瓊海市住房保障和房產管理局網站在當地“114”公布的電話，致電上述部門，但一直未獲接聽。隨后《每日經濟新聞》記者后又傳真了一份采訪函，詳細說明了海南白金灣可能存在的問題，詢問是否屬于違規，但截至記者發稿時仍未得到相關回應。

收取意向金為緩資金壓力？

 

    記者調查發現，作為海南鵬欣白金灣項目開發商的上海鵬欣房地產（集團）有限公司目前正面臨較大的銷售壓力。據中房信監測的銷售數據，該公司的上海項目——白金灣府邸和一品漫城去年的銷售額總計高達13.64億元，而今年這兩個項目的實際銷售額卻只有9.22億元。

    銷售額下降的同時，鵬欣集團卻在大力擴張，顯然需要更多資金投入。鵬欣集團網站上一篇媒體對集團總經理趙維茂的專訪顯示，按計劃，未來5年鵬欣要做50多個水游城，未來10年要做100個水游城。而南京水游城總建筑面積達16.7萬平方米。

    鵬欣集團今年推動的“ST合臣擬定向增發募資14.1億元增資上海鵬欣礦業”的增發預案也尚未完成。在這樣的情況下，開發商顯然有通過銷售，快速收回部分現金的需要。

    張宏偉說，類似的在上海異地銷售項目，在開盤前先收取客戶意向金，往往具有融資性質。一是能幫助開發商解決一部分營運資金的需要，另外則能把交了意向金的買家迅速轉化為目標客戶。

    “一般情況下，如果交了意向金，購房者總會選擇購買。”張宏偉認為，正是開發商摸透了異地購房者的心理，所以才會在沒有開盤的情況下，先收取客戶意向金，牢牢套住部分意向客戶。

    而黃欣偉則介紹說，由于上海之外的很多城市對預售項目的監管不如上海嚴格，有些地方甚至只是挖個坑就可以賣房，樓盤未開盤就收取意向金，甚至直接銷售的現象非常普遍。這些地方的開發商也正是利用這些地方的政策寬松，大規模地通過收取意向金融資，解決資金鏈緊張的問題。

    海南鵬欣白金灣在未開盤的情況下，收取異地客戶意向金的做法是否真是為了融資？《每日經濟新聞》記者撥打該公司相關負責人電話一直未獲接聽。而記者曾按鵬欣集團網站上登記的傳真號碼向上海鵬欣房地產  （集團）發出采訪傳真，但截至記者發稿時也未得到回應。

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

版權合作及網站合作電話：021-60900099轉688

讀者熱線：4008890008

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316    廣州：020-89660257