每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

持續(xù)的樓市調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)威力，今年以來(lái)位于北京城郊的通州房?jī)r(jià)一路下滑。近日，該區(qū)域樓盤(pán)東亞·逸品閣欲以13200元/平方米起的價(jià)格入市，該樓盤(pán)在搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的“價(jià)格說(shuō)明”更是寫(xiě)著：“折后均價(jià)11553元/平方米”。而去年該區(qū)域樓盤(pán)房?jī)r(jià)還普遍在2萬(wàn)元/平方米以上。有開(kāi)發(fā)商更是感慨，如今的房?jī)r(jià)沒(méi)有最低，只有更低。

    令人感到驚訝的是，東亞·逸品閣開(kāi)發(fā)商為了表示賣(mài)房決心，公開(kāi)其樓盤(pán)成本，而成本在以往通常被看著開(kāi)發(fā)商的高級(jí)  “商業(yè)機(jī)密”。按照該樓盤(pán)所公布的12347元/平方米成本價(jià)計(jì)算，該樓盤(pán)的利潤(rùn)空間極低，按照搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的價(jià)格說(shuō)明，每平方米更是要虧損800元。

為賣(mài)房自曝成本價(jià)

    此前，京貿(mào)國(guó)際城以13400元/平方米的起步價(jià)，成為當(dāng)前通州樓市在售新房的最低價(jià)創(chuàng)造者。而即將開(kāi)盤(pán)的東亞·逸品閣或?qū)⒑芸煸賱?chuàng)新低。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從東亞·逸品閣售樓處獲悉，該樓盤(pán)即將于11月底12月初入市，起價(jià)為13200元/平方米，從而成為通州近年來(lái)最低價(jià)入市樓盤(pán)。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)定價(jià)確實(shí)出乎意料。其周邊樓盤(pán)均價(jià)皆在15000/平方米以上，與該樓盤(pán)緊鄰的珠江國(guó)際公館，起價(jià)14800元/平方米，均價(jià)為15800元/平方米，臨近的潤(rùn)楓領(lǐng)尚、K2清水灣等項(xiàng)目?jī)r(jià)格也要高出不少。

    雖然定價(jià)不高，但東亞·逸品閣的土地成本卻并不低。北京市土地整理儲(chǔ)備中心官方網(wǎng)站上的資料顯示，東亞·逸品閣開(kāi)發(fā)商?hào)|亞新華地產(chǎn)聯(lián)合北京廣聯(lián)萬(wàn)通信息咨詢(xún)有限公司于今年4月26日拿下該樓盤(pán)所在地塊，總價(jià)為2.96億元，規(guī)劃建筑面積不超過(guò)53160平方米，合計(jì)樓面價(jià)約5568元/平方米，除去配建的限價(jià)房外，商品房部分地塊樓面價(jià)應(yīng)超過(guò)6000元/平方米。

    某機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月17日，今年通州區(qū)已成交的6塊住宅地塊，樓面價(jià)為4833/平方米。相比較而言，東亞·逸品閣每平方米的土地成本顯然高于區(qū)域平均成本。

    除了超低價(jià)入市吸引眼球外，為了表示價(jià)格上的誠(chéng)意，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商還自曝建房成本。開(kāi)發(fā)商公布的數(shù)據(jù)顯示，各種成本合計(jì)下來(lái)，東亞·逸品閣成本為12347元/平方米。以此為基準(zhǔn)，結(jié)合該樓盤(pán)的預(yù)售價(jià)，該樓盤(pán)的利潤(rùn)空間停留在近1000元/平方米，在房地產(chǎn)行業(yè)中堪稱(chēng)微利。

    對(duì)于以微利入市的原因，開(kāi)發(fā)商?hào)|亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理中心總監(jiān)賈玉鵬在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，這是公司管理層經(jīng)過(guò)戰(zhàn)略考慮后實(shí)施的行動(dòng)。

    賈玉鵬進(jìn)一步解釋說(shuō)，首先，這是基于公司快速回籠資金的需要。在樓市成交僵持之下，目前的地價(jià)也隨之下降。在土地成交低谷之際，目前一些地方政府降低了開(kāi)發(fā)商拿地的門(mén)檻，比如拿地時(shí)的保障金額度在下降，還款期在延長(zhǎng)，配建保障房的要求也在降低等。綜合推算，明年上半年是一個(gè)拿地的好時(shí)機(jī)。鑒于此，包括東亞·逸品閣等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目將入市銷(xiāo)售，以回籠資金，從而為拿地儲(chǔ)備現(xiàn)金流。“東亞·逸品閣合計(jì)360套房源，如此微利銷(xiāo)售，確實(shí)賺不了什么錢(qián)，但回籠的資金，如果在合適的時(shí)機(jī)可以拿到優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)還是有利的。”

    其次，“我們預(yù)估，至少在明年上半年之前，房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是向下走的。”如果現(xiàn)在不以微利入市銷(xiāo)售，往后可能保本銷(xiāo)售的難度都會(huì)非常大。考慮到未來(lái)一段時(shí)間的房?jī)r(jià)走勢(shì)，公司采取了一步降到位的做法，以徹底打消客戶(hù)的觀(guān)望心理，讓他們迅速加入到購(gòu)房的行列中來(lái)。“在這種條件下，誰(shuí)先采取行動(dòng)，就可能占到更有利的位置和搶到更多的蛋糕。越晚行動(dòng)，蛋糕會(huì)會(huì)越剩越少。”

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，東亞·逸品閣自己公布成本底價(jià)，意在向外顯示該樓盤(pán)已一降到底的決心，以吸引客戶(hù)入場(chǎng)，畢竟根據(jù)開(kāi)發(fā)商自己公布的成本與預(yù)售價(jià)，利潤(rùn)空間只有近1000元/平方米。不過(guò)他也對(duì)此特色營(yíng)銷(xiāo)提出質(zhì)疑，在市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)中，區(qū)域的供求關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格，而不是單個(gè)樓盤(pán)的成本決定區(qū)域房?jī)r(jià)。因此東亞·逸品閣公布成本進(jìn)行特色營(yíng)銷(xiāo)的效果，仍需進(jìn)一步觀(guān)察。

    不過(guò)，偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景輝則認(rèn)為，東亞·逸品閣公布成本進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，至少不是壞事。目前在通州樓市陷入深度觀(guān)望，購(gòu)房者持幣待購(gòu)情緒濃厚的背景下，東亞·逸品閣通過(guò)公布成本，向消費(fèi)者傳遞了該樓盤(pán)的降價(jià)底線(xiàn)，或許會(huì)成為打破購(gòu)房者觀(guān)望的成功方式。

每平方米虧本800元？

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在13200元/平方米起步價(jià)的基礎(chǔ)上，還進(jìn)行各種優(yōu)惠，導(dǎo)致銷(xiāo)售均價(jià)甚至低于成本價(jià)，難道開(kāi)發(fā)商在虧本賣(mài)房？

    東亞·逸品閣售樓處一位女工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，即將上市銷(xiāo)售的東亞·逸品閣，還將伴隨各種折扣促銷(xiāo)。如日減200元的促銷(xiāo)，即目前登記的話(huà)，至開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，期間每一天可在房?jī)r(jià)總額中減免200元。此外，該樓盤(pán)還存在各種付款優(yōu)惠等。綜合下來(lái)，該樓盤(pán)折后均價(jià)為11553元/平方米。

    在搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)東亞·逸品閣樓盤(pán)宣傳頁(yè)面的“價(jià)格說(shuō)明”欄也明確地寫(xiě)著：“折后均價(jià)11553元/平方米”。這顯然比開(kāi)發(fā)商公布的12347元/平方米的成本價(jià)還要低。粗略計(jì)算下來(lái)，該樓盤(pán)以折后均價(jià)入市銷(xiāo)售，每平方米將虧本近800元。

    對(duì)此，賈玉鵬承認(rèn)以上兩個(gè)數(shù)據(jù)都沒(méi)有錯(cuò)誤，但他卻否認(rèn)虧本賣(mài)房。他進(jìn)一步解釋說(shuō)，折后均價(jià)11553元/平方米的計(jì)算，將各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施都計(jì)算在內(nèi)，包括開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的10%~15%的面積，而這些面積并不計(jì)算在建筑面積之內(nèi)，但通過(guò)合理利用，購(gòu)房者是可以實(shí)際加以利用的。換句話(huà)說(shuō)，如果不將贈(zèng)送的10%~15%的面積計(jì)算在內(nèi)，折后均價(jià)就不止11553元/平方米。

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