每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉明濤 實(shí)習(xí)記者 唐強(qiáng)    

每經(jīng)記者 劉明濤 實(shí)習(xí)記者 唐強(qiáng)

近年來，高企的房價(jià)讓無房者興嘆，讓有產(chǎn)者欣喜。如果現(xiàn)在能夠以2007、2008年相近的房價(jià)購買到兩處北京的房產(chǎn)，相信任何人都不會(huì)有絲毫猶豫，因?yàn)?008~2010年，正是北京房價(jià)飛漲的年代。

如今真有這樣的好事——上市公司西部礦業(yè)（601168，收盤價(jià)11.63元）將其在北京的兩處物業(yè)轉(zhuǎn)賣他方，而賣價(jià)較周邊同類房產(chǎn)價(jià)格低了至少三成。接盤方為兩家企業(yè)，而這兩家企業(yè)是指定的接手方。盡管捂在手里長達(dá)3~4年，但西部礦業(yè)從該筆交易中獲利只有可憐的5.5%，遠(yuǎn)低于銀行同期存款。

除了價(jià)格極低外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還發(fā)現(xiàn)，上述交易還有兩大蹊蹺之處：為何要指定買方，交易對(duì)手疑似存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

蹊蹺一：

指定兩買家接手

西部礦業(yè)10月19日發(fā)布公告稱，公司將北京慧科大廈的房產(chǎn)出售給福建銀森集團(tuán)有限公司（以下簡稱福建銀森），出售價(jià)格為1.26億元；將火器營路大樓的房產(chǎn)出售給北京發(fā)德寶投資有限公司（以下簡稱北京發(fā)德寶），出售價(jià)格為1.14億元；上述兩處房產(chǎn)出售總價(jià)為2.4億元。

實(shí)際上早在7月，西部礦業(yè)就與中德（中國）環(huán)保公司（以下簡稱中德公司）協(xié)商并達(dá)成相關(guān)意向，將北京慧科大廈和火器營路大樓進(jìn)行捆綁出售；在具備轉(zhuǎn)讓條件后，由中德公司指定的受讓方購買上述兩處房產(chǎn)。而福建銀森集團(tuán)和北京發(fā)德寶正是其指定的兩家買方。

一切看來都似乎合情合理，但此舉仍引起業(yè)界諸多質(zhì)疑，為什么要將這兩處房產(chǎn)賣給上述兩家指定方呢？

資料顯示，西部礦業(yè)于2007年、2008年分別購置了北京慧科大廈與北京火器營路大樓兩處房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)公司付出的原始購置成本為2.28億元，其中購買價(jià)款合計(jì)1.97億元，其余為交易費(fèi)用和裝修費(fèi)用。

通過粗略計(jì)算，西部礦業(yè)此次出售這兩處房產(chǎn)的售價(jià)僅高出原始購置成本1260萬元。上述兩處房產(chǎn)截至9月30日的賬面攤余價(jià)值合計(jì)2.08億元，出讓方應(yīng)承擔(dān)的交易稅金合計(jì)995萬元，西部礦業(yè)此次固定資產(chǎn)處置凈收益合計(jì)2260萬元。

西部礦業(yè)還委托了第一太平戴維斯對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果顯示，建筑面積為6588.93平方米的北京慧科大廈均價(jià)在2.2萬元/平方米左右；海淀區(qū)火器營路大廈共6193.76平方米，每平米均價(jià)為1.84萬元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，西部礦業(yè)購買這兩處房產(chǎn)的時(shí)間是在2007年和2008年，但公司賣出這兩處房產(chǎn)的收益率僅為5.5%。如此看來，用接近房價(jià)暴漲前的價(jià)格購買暴漲后的房產(chǎn)，福建銀森與北京發(fā)德寶豈不是撿了一個(gè)大便宜？

蹊蹺二：

售價(jià)遠(yuǎn)低于周邊市價(jià)

西部礦業(yè)通過出售房產(chǎn)后僅得到5.5%的收益率，有投資者便指出該資產(chǎn)或遭賤賣。帶著這些疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日對(duì)這兩處房產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

其中，慧科大廈坐落于西四環(huán)中部，位居五棵松奧運(yùn)商圈核心，是一座高標(biāo)準(zhǔn)配置的寫字樓。由于近來該地段周圍都在新建房屋，慧科大廈一幢孤零零的大樓略顯 “孤單”。記者進(jìn)入大樓注意到，該樓不算太新，在售物業(yè)也只剩下8層一處房產(chǎn)。記者打電話向慧科大廈內(nèi)部房產(chǎn)租賃中心詢問得知，8層業(yè)主的賣價(jià)為3.5萬元/平方米。

值得注意的是，慧科大廈早在2009年左右就已經(jīng)銷售完畢。該大廈有關(guān)人員表示，現(xiàn)在僅有部分二手房轉(zhuǎn)售，價(jià)格應(yīng)該在3萬元以上。

記者又以投資者身份咨詢榮超商業(yè)地產(chǎn)，其業(yè)務(wù)人員王輝介紹，北京慧科大廈屬于甲級(jí)寫字樓，地段還比較好，目前的市場(chǎng)價(jià)格在3.6萬元左右。另外，21世紀(jì)安信瑞德大河莊苑營業(yè)部黃謙也告訴記者，慧科大廈能夠賣到3.5萬~4萬元/平方米。

綜合慧科大廈內(nèi)部工作人員以及相鄰中介的說法，慧科大廈的均價(jià)應(yīng)當(dāng)在3萬元/平方米以上，相比西部礦業(yè)2.2萬元/平方米的賣價(jià)高出至少36%。

隨后，記者又奔赴火器營路。根據(jù)西部礦業(yè)公告，公司位于火器營路1號(hào)的商業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目處于北京西北，該商業(yè)樓分為地下一層和地上兩層，每層面積約3059.51平方米。

不過，記者詢問過的周邊居民以及居民樓保安，均不清楚火器營路1號(hào)的具體位置。記者只好打聽與火器營路相鄰的西頂路、老營房路以及藍(lán)靛廠路附近的房產(chǎn)銷售價(jià)格，經(jīng)多方詢問后得知，火器營路周邊的居民樓均價(jià)在4萬元/平方米左右，而寫字樓稍微便宜一些，但也達(dá)到了3.4萬元/平方米的價(jià)格。

從記者的實(shí)地調(diào)查來看，火器營路1號(hào)大樓周邊房價(jià)也均在3萬元以上，這與公司1.84萬元/平方米的售價(jià)相比，價(jià)差更是高達(dá)63%。

蹊蹺三：

3家公司疑似關(guān)聯(lián)方

除此之外，西部礦業(yè)此次出售過程中，受西部礦業(yè)委托銷售上述兩處房產(chǎn)的中德（中國）環(huán)保公司和兩家買方福建銀森與北京發(fā)德寶，這三者的關(guān)系撲朔迷離，疑似存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

西部礦業(yè)的公告表示，中德公司與其指定的福建銀森及北京發(fā)德寶無任何關(guān)聯(lián)關(guān)系。

公開資料顯示，中德公司系外國法人獨(dú)資設(shè)立的有限責(zé)任公司，成立于2009年，注冊(cè)地為北京市海淀區(qū)板井路79號(hào)3層。其主營業(yè)務(wù)為研發(fā)、委托生產(chǎn)垃圾焚燒爐及配件；固體廢物污染的治理；技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)；銷售自產(chǎn)產(chǎn)品；施工總承包。

作為買方之一的福建銀森則成立于1998年1月，同時(shí)也是一家涉及固廢處理、污水處理、能源等業(yè)務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

北京發(fā)德寶則成立于2010年5月，注冊(cè)地海淀區(qū)板井路79號(hào)3層?xùn)|側(cè)，法代余桂州?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》根據(jù)注冊(cè)地址發(fā)現(xiàn)，北京發(fā)德寶與中德公司應(yīng)該是同屬一層樓的“鄰居”。

鑒于存在如此巧合的情況，記者對(duì)這兩家公司在北京注冊(cè)地址進(jìn)行實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有中德公司在此地辦公，并未出現(xiàn)北京發(fā)德寶公司的相關(guān)信息。

另外，記者又以業(yè)務(wù)為由致電福建銀森，該公司一位陳姓主任表示，福建銀森總裁就是余桂州（與北京發(fā)德寶法定代表人同音，不過尚不能確定二者是否為同一人），公司的確購買了北京慧科大廈。但是對(duì)于北京發(fā)德寶，該主任則不愿多談，僅表示同屬一個(gè)集團(tuán)。

記者還從中德公司咨詢了解到，余桂州是該公司的總裁，但他一般在福建銀森辦公。

由此可以看出，“余桂州”這個(gè)姓名同時(shí)貫穿上述3家公司，這不得不讓人產(chǎn)生聯(lián)想。面對(duì)這樣復(fù)雜的關(guān)系結(jié)構(gòu)網(wǎng)，中德公司與其指定的福建銀森及北京發(fā)德寶究竟有何關(guān)聯(lián)，著實(shí)讓人生疑。

公司回應(yīng)：

售價(jià)由評(píng)估公司給出

針對(duì)上述蹊蹺的現(xiàn)象，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電西部礦業(yè)，公司董秘辦工作人員表示，此次出售的固定資產(chǎn)為公司的閑置房產(chǎn)，賣出后可以回籠資金，減少公司資金占用，有利于降低財(cái)務(wù)等費(fèi)用。

那么公司早在2007和2008年就買下了這兩處房產(chǎn)，為何始終將其閑置，并且一直未對(duì)外出租？該工作人員則稱，一直沒有太多用處，所以就閑置了。

對(duì)此，記者咨詢到21世紀(jì)安信瑞德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)員王浩，他表示，火器營路1號(hào)位于北京四環(huán)以內(nèi)，此區(qū)域是學(xué)校、政府事業(yè)單位集中地，附近公寓住宅較多，因而其市場(chǎng)價(jià)格也相對(duì)較高。該物業(yè)適合經(jīng)營百貨商場(chǎng)和規(guī)模型超市，出租應(yīng)該也很容易，但是近年來一直空置，王浩對(duì)此表示難以理解。

2007~2011年期間，北京房價(jià)大幅攀升，而西部礦業(yè)從這兩處房產(chǎn)僅獲利5.5%，甚至遠(yuǎn)低于銀行利率。西部礦業(yè)為何不以更高的市場(chǎng)均價(jià)出售旗下房產(chǎn)呢？

記者指出，北京慧科大廈和火器營路1號(hào)商業(yè)獨(dú)棟被出售的價(jià)格在2萬元/平方米附近，而這兩處房產(chǎn)周邊的住宅公寓和商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格均大幅高于該價(jià)格，都在3.4萬~4萬元的區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)。

西部礦業(yè)上述工作人員并未否定記者觀點(diǎn)，僅表示處置資產(chǎn)所得資金主要用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金，出售價(jià)格是經(jīng)過相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)得出的結(jié)果，有任何疑問可直接咨詢第一太平戴維斯房地產(chǎn)評(píng)估有限公司。隨后記者聯(lián)系到該評(píng)估公司，其評(píng)估部負(fù)責(zé)人洪濤卻以商業(yè)機(jī)密為由拒絕發(fā)表看法。

此前，西部礦業(yè)僅公告了這兩處房產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果，但并未發(fā)布相關(guān)評(píng)估報(bào)告。九鼎房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司評(píng)估師李彬告訴記者，由于資料有限，難以對(duì)上述物業(yè)進(jìn)行有效評(píng)估，不過按照常理來看，上述房產(chǎn)不應(yīng)低于周邊平均價(jià)格太多。

記者問及中德公司以及其指定的買方福建銀森及北京發(fā)德寶時(shí)，該工作人員表示不清楚具體情況。