“除了一些大幅降價的項目，北京其他12月新入市的樓盤銷售都不理想。”在北京一新入市樓盤的售樓處，其銷售人員這樣對記者表示。

而從全國來看，樓市成交也仍然處于低迷狀態，中指院上周（12月19-12月25）監測的35個城市中，29城市樓市成交量同比下降，10城市成交量降幅在50%以上，其中瀘州（期+現）同比降幅最大，為69.55%。重點城市皆出現下跌，天津跌幅最大，杭州（不含蕭山、余杭）同比跌幅亦超過50%。

新項目簽約不足一成

根據北京中原市場研究部統計數據顯示，截止12月26日，北京年末最后一個月內供應的17個項目合計提供住宅套數為4616套，總市值153.2億元。不過，這些新入市的住宅在近4周時間內的簽約套數僅為460套，雖然簽約率接近10%，但由于簽約集中在部分中低價住宅，總簽約金額僅為7.67億，相當于新入市項目總價值（153.2億元）的5%。

據了解，12月新入市項目簽約主要集中在金隅萬科城和龍湖時代天街。其中金隅萬科城12月的簽約均價僅12618元/平米，比之前的平均售價下調近3000元，其簽約套數也達到了374套。而龍湖時代天街則以54套的簽約成績排名第二，簽約均價僅10647元每平米，比此前其宣傳的11800元/平米起價，還低1000元以上。

對此，中原市場研究部總監張大偉分析認為，“高端項目價格依然堅挺，導致成交量主要集中在部分降價項目，同時目前市場上大部分購房者期待房價下調20%以上，這也使得開發商小幅降低房價的行動很難換來成交量”。

而根據北京房地產交易管理網數據顯示，上周（12月19-12月25）北京商品房住宅簽約2892套、二手房住宅簽約978套，總成交量合計為3870套，環比上一周下滑26.6%，不及12月第一周成交量（12985套）的4成。

豪宅成交量不降反漲

不過，在商品房住宅成交持續低迷的同時，北京的豪宅市場交易量卻呈現不降反升的局面。2011年均價超過3.5萬的住宅簽約套數合計為6365套，總簽約價值達到了424億。

中原地產的統計就顯示，北京超過500萬的高端住宅，在最近三年的成交量持續上漲。2011年截止12月22日這些豪宅的簽約套數為5086套，2010年簽約則為4993套，2009年簽約套數為4554套。而2011年超過500萬元的商品住宅簽約量占商品房住宅簽約的比例也達到了7.25%，占比較前一年提高2.19%。

對于高端住宅在目前調控下依然占比上漲的原因，有分析人士認為，純高端住宅自住需求比例高，且屬于非普通住宅，稅費較多，而且裝修等成本高，所以實際投機投資氛圍并不濃郁，之前市場上過分投資占比高的主要是部分郊區的中低價商品房，對于投資者來說轉讓相對更容易。本輪調控限購和限貸抑制了非理性需求，但是對自住及改善需求并未過多設限。

同時，城區市場供應萎縮，4環內新房市場基本處于稀缺狀態。因此城區房產依然是部分高收入階層的保值選擇。

明年房價下調幅度或加大

此外，從最近各地對即將到期的限購政策的表態來看，2012年房地產政策預期依舊陰霾，北京、上海、廣州、深圳等11大中城市也相繼宣布樓市調控政策將延續。

對此，張大偉表示，2012年房價繼續大幅下調已經成為一個大概率事件。并且從去年的抑制房價過快上漲，到現在的促進房價合理回歸。說明了調控的目的已經改變。在目前，下調部分區域不合理的房價已經成為政策的主要目的。

中原地產研究部也認為，北京作為調控政策執行力度最大的城市，房價下調的項目和幅度也領先全國，目前來看拐點已經明顯出現，預期在6-12個月內房價還可能有10-20%的下調空間。而今年以來北京有簽約記錄的172個項目，均價環比下調的數量已經達到了26個，市場調整的趨勢也會持續。

預計在2012年，郊區供應量將大漲，其在全市占比份額也將創造歷史新高，在庫存積壓嚴重的情況下，潛在供應量會進一步影響在售項目價格的下調。

（本文來源：證券日報 作者：王崢）