每經編輯 每經記者 徐杰 發自浙江義烏    

每經記者 徐杰 發自浙江義烏

一個官司牽出一本生意經，這件事發生在浙江義烏。

2010年10月9日，義烏上溪鎮溪田村村委會不服義烏市國土資源局處罰，將后者告上了法庭。原因是溪田村租賃村民沈財亮的承包田對外公開招標，被本村和城里來的人競得用來建房遭國土部門查處，對此村委會不服，遂將國土局推上了被告席。

2011年3月，義烏市人民法院一審判決，駁回原告訴訟請求。但2011年6月的一紙宣判，使原本簡單的糾紛覆上了一層的密云：金華中院撤銷了義烏市人民法院一審判決，因為土地的用途變了，這種改變發生在一審判決前的兩個月。《每日經濟新聞》記者日前在義烏調查時發現，這類土地糾紛并非個案，而在這些糾紛的背后則是活躍在義烏鄉鎮的“宅基地”生意。

1.6畝農保田出租每年租金為729斤糧食

走進上溪鎮溪田村村口，水泥路的一邊，四棟三層高連在一起的樓房“坐”在那里，樓房南側都是大片農田，這四棟房子顯得格外扎眼。“停工已經有三年多了”，村民沈安定指著這個“半拉子”工程說，樓房就建在他叔叔的農保田上。

2004年12月30日，沈安定的叔叔沈財亮獲得了上述土地的承包經營權，土地面積為1.6畝，年限至2028年12月31日。2008年5月份，沈財亮的這塊農保田被村委會租去了。2009年11月份，上溪鎮溪田村委會對上述地塊連同旁邊土地對外公開招標，最后被兩名本村人和兩名有義烏市城鎮戶口的人競得。

“村民委原來承諾的120平方米的宅基地也未給，協議表示以糧食 （1.6畝每年換729斤糧食）為租金，后來折算成了現金”，沈安定告訴《每日經濟新聞》記者。沈安定所在的上溪鎮溪位于浙江義烏城西，距義烏國際商貿城10公里左右，有義烏的西大門之稱。

不服罰款村委會將國土局告上了法庭

2010年9月義烏市國土資源局經審查對溪田村村民委員會及四位中標人下達了 《行政處罰告知書》和《行政處罰決定書》。《行政處罰決定書》認定：“土地用途確定為基本農田保護區，不符合土地利用總體規劃圖，溪田村村委會未經用地審批擅自出賣村集體土地的行為違反了《中華人民共和國土地管理法》的規定，屬于非法轉讓土地行為，四中標戶未經用地審批的建房行為屬非法占用土地行為。處罰沒收溪田村村委會82萬元違法所得并處百分之十的罰款，責令四中標戶退還非法占用的520余平方米土地，限期拆除建筑物，恢復土地原狀。”

2010年10月，溪田村村民委員會和四中標戶不服處罰，向義烏市人民法院提起行政訴訟，認為《行政處罰決定書》事實認定不清，進行公開招投標的土地為溪田村原榨糖廠的宅基地，被錯劃為基本農田保護區。義烏市人民法院2011年3月15日一審判決，義烏市國土資源局作出的 《行政處罰決定書》適用法律正確，事情清楚，程序合法，駁回原告訴訟請求。

一審判決下達后，溪田村村委會和四中標人向金華市人民法院提起上訴。2011年6月15日金華市人民法院二審判決，撤銷義烏市人民法院一審判決，撤銷義烏市國土資源局的行政處罰決定，原因是“涉案地塊于2011年1月6日經金華市政府批準，由基本農田保護區調整為建設用地，故對本案具有溯及力”。土地用途的調整是在一審判決前兩個月發生。

“這一判決讓這次土地糾紛變得撲朔迷離，”義烏市一信訪部門的官員表示。

浙江永大聯合律師事務所的律師劉軻認為，二審過程中，土地性質發生了變化，金華中院根據溯及力判決撤銷一審判決以及撤銷義烏市國土資源局的行政處罰決定，同樣因為土地性質發生變更，沈財亮與村委會的租地協議以及四戶中標戶與村委會簽訂的建房協議也應作廢。

“宅基地”生意每平方米轉讓價超2萬元

上述“對薄公堂”浮出的是一條活躍于鄉鎮的“宅基地”的生意經。根據《土地管理法》以及《土地管理法實施條例》，農村集體性質的宅基地不能出售或轉讓給有城鎮戶口的市民，但這則禁令仍無法阻止他們的交易腳步。

2月9日，記者在上溪鎮溪田村看到，村里高高低低的房屋建筑，有老房子，也有類似“別墅”的豪宅。“要不要租房子？”本地村民以為記者是來租房的，“這幢房子是義烏市教育部門的人在村里買的宅基地建的，另外一棟是在義烏市一財政部門上班的人的房子。”村民指著一幢豪華、外有圍墻的“別墅”表示，“這幢房子裝修太好了，房子估計不愿租”。當地政府一官員向記者透露，此前有三位義烏市公務員在此建的房子，“因為影響不好”，最后被勒令拆除了。

記者在采訪期間，巧遇該鎮金塘路一70平方米的宅基地轉讓，“轉讓價要30多萬元，一分都不能少”，擁有該宅基地經營權的村民表示。

“買的人很多，但宅基地供不應求。”義烏當地一房產中介公司透露，據其介紹，他手頭現有義烏廿三里舊村改造的一幅宅基地，占地180平方米，對方要價為360萬元，服務費按照轉讓價的1%收取。

《每日經濟新聞》留意到，在義烏當地房產專業網站也有一些宅基地轉讓的信息：“黃金地段宅基地轉讓”，該宅基地位于義烏市蘇溪鎮，108平方米，轉讓價260萬元，每平方米轉讓價超過2萬元；而另外一則“距市場5分鐘！宅基地急轉”的信息稱，該宅基地90平方米，標價為320萬元，單價超過了3萬元。

“義烏土地現在十分稀缺，尤其是國際商貿城周邊地區的土地更是彌足珍貴”，義烏當地一房產業內人士表示，農村宅基地市場價每平方米都超過2萬元，在這些宅基地上蓋起的房子可以利用區位優勢，開展物流運輸、物業租賃等，每月可以獲得不菲收入。

“一種是舊城改造，有些村民將自己的宅基地拿出來轉讓，本村或外地人來買；另一種已經在城市里已經安居，然后回到農村老家參與村委會公開招標的宅基地。”對于宅基地的公開轉讓，義烏市一鄉鎮官員向 《每日經濟新聞》解釋。

值得玩味的是，伴隨著土地的價值越來越大，宅基地出讓亦成為腐敗的重災區。去年5月份，義烏市蘇溪鎮一行政村原黨支部書記樓某、村委會主任樓某因犯非法轉讓土地使用權罪被義烏市法院判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金44萬元。與此同時，上溪鎮溪田村原黨支部書記沈某、村委會主任沈某2011年7月26日被義烏市人民檢察院以涉嫌非法轉讓、倒賣土地使用權罪對其提起公訴。義烏市一信訪部門官員透露，2011年義烏市共有8起村官 “倒賣”土地被公訴。