每經編輯 趙慶

三大房地產調控政策不會加碼

中國經濟絕不會硬著陸，房地產市場會不會硬著陸？實際上，2011年下半年，房地產市場已經出現硬著陸跡象，只是由于保障房建設“如火如荼”，才保證了與房地產相關性最高的一些行業，例如鋼鐵業、建材業，沒有出現硬著陸。但到2012年開年，很多跡象顯示，保障房很難拉動相關行業持續發展。相反，由于房地產業歇火，即使放松銀根，也很難刺激起宏觀經濟。最典型的就是二月份的貸款增長量，前三周四大行貸款增長量僅為700億，個別大行甚至出現罕見的負增長。很多市場人士以為是銀行缺頭寸，缺規模，其實不是，貸款增加太少的關鍵是缺需求。大家想一想，現在房地產貸款不能放，鋼鐵業貸款也不能放，汽車業呢？需求量不大；進出口尤其是出口，訂單在大幅度減少；高鐵呢？正在研究到底保那條線，肯定會砍不少。總之，現在景氣度高的行業不多，能夠吸納貸款的企業不多。與去年一二月份，相差很多。

目前看，2012年中國經濟保8問題不大，但經濟增長的不確定性和脆弱性在增加，一些行業再經不起“從緊”，稍微一緊，就會出問題。比如房地產業。現在已經近乎零增長，宏觀調控再加碼，恐怕要出現斷崖式的下跌。因此，要在2012年實現“穩中求進”，保持適度發展，必須保證房地產行業不出現硬著陸，為此，房地產調控不僅不能再加碼，有些地方還要微調預調。

目前需要集中討論的是房地產調控三大政策，即限購限貸，大建保障房，以及擴大房產稅試點等會不會加碼。

限購限貸政策不僅無法加碼，而且肯定會微調，目前大約有十幾個城市已經開始悄悄地調整，有的在放松“外地人”購房的條件，有的在放松二套房標準，雖然都屬于小打小鬧，但暗中啟動“剛需”跡象明顯，不能一味地歸結于對抗中央政府；

大建保障房計劃（包括政策）一定要堅持，但有兩個大前提被很多地方政府詬病，一是錢從哪里來，二是建了那么多保障房，如何實現公平分配。以前將保障房作為硬（政治）任務，沒有錢，也要上，分不出去，也要建。現在不同了，有的地方政府發出了，先要搞好“輪候制”，然后才能落實保障房建設計劃的聲音。這個聲音有理有據，不僅得到了很多地方的響應，而且在中央政府領導的講話中也有回應。保障房建設計劃能否得到真正的落實，不在一年建設多少套，關鍵在于如何避免保障房成為腐敗房，成為騙購騙租的重災區；

關于未來幾年是否需要擴大房產稅試點問題，這是當前爭論的焦點，也是觀察房地產調控政策會不會加碼的最大看點。而在筆者看來，房產稅如何征，可能是未來房地產市場要不要堅持市場化道路的關鍵點。現在不少經濟學家都主張立即擴大房產稅試點城市，十二五期間最好在全國都征收房產稅。房產稅很好，但現在全面征收，不得了。即使是試點，也要實事求是，像上海跟重慶那樣，主要針對新購置房產，而且是超大面積。千萬別搞成“是商品房都征”。從經濟學角度，我曾經多次發表文章指出，房產稅大面積征收在理論上說不通，條件也很不成熟，指望在短期內用房產稅代替土地出讓金是很不現實的，強制推行，則會引起房地產調控政策預期的極大混亂。房地產調控的最終目標是要形成經得住歷史檢驗的、成體系的房地產市場化調控政策，這個政策體系必須能夠保證房地產市場的繁榮穩定，而不是大起大落，今天是風，明天是雨，今天干預，明天刺激。房產稅不能與土地出讓金并存，買房子的人不能既交了土地出讓金，還要再繳房產稅，政府也不會出臺這種類似“掠奪”的政策。取消土地出讓金制度，不現實，大面積征收房產稅，也不現實。我的觀點最近已經得到權威人士的支持，國務院發展研究中心研究員倪紅近期明確表示：“十二五期間不征房產稅”。

宏觀調控政策預調微調的重點領域其實是房地產行業

最近，溫總理強調宏觀調控的預調微調不能等，一季度就要動。很多人判斷，所謂預調微調主要指貨幣政策，預調微調的領域局限于降低存準率。而從一二月貸款上不去的現象則說明：實體經濟吸納貸款能力非常弱，房地產市場再冷下去，經濟有可能硬著陸。

從近期政策動向看，一切都可能變。而變的依據就是必須保證宏觀經濟環境不出現硬著陸，而其前提一定是：必須保證房地產市場不出現硬著陸。為此，房地產政策需要微調。

我注意到，最近溫總理關于房地產調控的談話，側重點在悄悄地變，雖然他仍然強調：為了促進公平和穩定，房地產調控不能松。但他同時也委婉地說明：房地產調控的目標并不是“未來不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處。可以買房，也可以租房”。這不僅是對“居者有其屋”的最新詮釋，同時也是對房地產政策必須堅持走市場化道路的暗示。

房地產市場要實現良性循環，房子必須賣得出去，房子賣出去了，不僅是土地也能賣出去，關鍵是很多關聯企業會生存下去。現在中央政府一再地強調發展實體經濟，強調提高就業率，如果房地產市場持續地冷下去，恐怕宏觀經濟的很多指標都不能實現。

以上觀點似乎“不得人心”，但卻符合實際，符合大局。最近，國土資源部公布了2012年全國住房供地計劃，它從一個側面說明中央政府維護房地產市場健康發展的良苦用心。國土部要求：今年住房用地供應計劃總量原則上不應低于過去5年年均實際供應量，其中保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。該計劃值得注意的有兩點，一是土地供應總量不低于房地產市場最繁榮的前五年之平均數；二是將保障房與中小戶型住房的土地供應量“并列”，而不分列，這其中明顯地含有不將保障房建設數量作為硬指標的“含義”。

無論是限購限貸，還是保障房、房產稅，政府的用心就是希望解決“少數人擁有多套住宅，多數人卻買不起好房子”的問題。但實踐證明，靠政府調控，解決不了這個問題。要使更多的人買得起好房子，所有人都有地方住，必須堅持市場化改革思路，必須提高生產率，增加勞動者收入。不能在房地產領域搞均貧富，更不能搞“打土豪，分房子”。房子是商品，可以有貴賤之分，大小之分，距離城市中心遠近之分，但決不能設計出這樣的制度：很多人情愿當一輩子房奴都買不起房，卻看著少數人不勞而獲地分到“保障房”。正如總理所說：為了保證公平，需要政府調控。但調控的目的決不是讓不勞而獲者占便宜，而是糾正完全市場化可能引起的不公平。公平最終要體現在由于勞動能力差異所導致的收入差距上：能力強的收入高，房子住的好，勞動能力弱的，可以住的小一點，遠一點，慢慢調換，逐步改善，這才是真正的公平。

房地產市場是關聯度最高的市場，房地產投資目前還很難被其他領域的投資所取代。要保證中國經濟不出現硬著陸風險，必須保證房地產市場不出現硬著陸。遺憾的是，上述觀點只是少數派，因此未來房價還會下跌，而且很可能急跌一把。而只有這一跌，才能使各方面重視房地產商跑路現象，重視房地產行業硬著陸可能拖累宏觀經濟硬著陸的危險性，才能促使中央政府適時地微調兩限政策。而只有微調，才能避免房地產市場硬著陸。

會想一個月前，市場還在辯論股市政策會不會轉暖，政府會不會救市，現在已經得到證明。今天很多人還在辯論房地產政策會不會轉暖，會不會有房地產政策的預調微調，預計很快將得到證明。