每經評論員 葉檀

7天時間，上海收緊房地產限購政策的一道閘門。

我們歡迎上海回到正途，雖然改變悄無聲息，雖然上海有關方面堅持不承認政策發生了變化，但事實不容抹殺。上海市人民政府辦公廳2月28日發文重新對上海戶籍家庭定義，強調“本市戶籍居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民”，這不僅讓上海減少了近百萬的房地產二套房潛在客戶，還讓證券市場的房地產板塊泄了氣。如無改變，何必強調？有關部門何必此地無銀三百兩？

上海市住房保障和房屋管理局網站貼出一篇題為 《上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生重申上海執行住房限售政策沒有變化》的文章，重申“將繼續嚴格執行國家和本市房地產市場調控的各項政策措施，嚴格執行住房限售政策，政策不改變，力度不放松，抑制投資投機性購房，進一步鞏固調控成果”。希望這不僅僅是出于與中央調控政策保持一致的官僚式意愿，更是基于對中國改革目標的清晰認識。

改革者應對中國城鎮化、房地產的剛性需求抱持充分的信心，否則將難以擺脫以房地產拉動經濟甚至成為發行基礎貨幣抵押品的現狀，最終也不可能走向經濟結構調整之路。

中國未來的內需市場前景廣闊。從去年以來，房地產剛性需求購買量已經超過投資性需求，這是個值得欣喜的變化。目前雖然市場庫存量上升，明確的預期將讓剛性需求購房者解除疑慮堅定入市，庫存量下降穩定市場，南京等地已出現類似跡象。

2月份，房地產成交量開始上升，據北上廣深四地的地方住建部門網站房屋網簽數據，從2月20日開始的第三周，北京住宅網簽成交量為4417套，其中新建住宅簽約2737套，上漲了219.4%；上海樓市同期成交量環比上漲70.5%；廣州上漲13.11%；深圳上漲35%。另據21世紀不動產上海區域市場中心的統計數據顯示，2012年2月前26天上海新建商品住宅成交30.8萬㎡，較1月份同期回升53.2%；2月第三周成交1282套、14.1萬㎡，環比分別提升70.5%、68.3%；成交面積占整個2月前26天總量的45.7%，成交均價1.95萬元/㎡，環比回落5.48%。購房者大多具備購房資格，市場逐漸由剛性需求者主導。

只要政策明確支持剛性需求，明確房地產政策保持平穩不可能大起大落，從信貸、稅收等方面給予首次置業或者改善型需求者以優惠，持幣觀望者將走出希望房價大跌50%的不切實際的愿望，打破成交量徘徊不前的僵局。

未來中國城鎮化進程還將加速，剛性需求將繼續增加。

2011年，中國城鎮化率超過50%，有史以來第一次城市人口超過鄉村人口，與取消農業稅一起，成為中國正在擺脫數千年農業社會的兩大重大象征：中國財政收入不再依靠農村經濟，中國的市民人數超過了農民。不僅如此，目前農民工總量達2.4億人，其中外出農民工約1.5億人，當這些農民工朋友成為市民，只要擁有謀生技能以及從土地得來的第一桶金，他們將順利融入城市，而不再是徘徊于城市邊緣的身無分文的無效消費群體。

未來政策圍繞城鎮化與內需而行，禁止剝奪農民的土地產權收益，保持房地產市場平穩鼓勵剛性需求，是中國城鎮化進程中培養有效消費群體、建立住房尊嚴的相輔相成的兩個方面。

有人擔心，離開房地產市場的快錢是否會制造其他的資產品價格泡沫，這是天大的誤解。首先，沉淀于房地產市場的資金難以在高位套現；其次，政府用債券等市場，為房地產市場之外的資金開辟了新投資戰場。證監會有關人士正在大力推薦藍籌股，中國的債券市場需要天量資金。2月28日有報道稱，上海證券交易所大幅調低了對公司債發行人的凈資產要求，將“發行人最近一期末的凈資產不低于15億元人民幣”，修改為“債券上市前，發行人最近一期末的凈資產不低于5億元人民幣，或最近一期末的資產負債率不高于75%”。而證監會已經草擬有關高收益債的發行、交易、托管、清算等方面內容的規定，目前處于研究和論證階段。未來中型企業債券，以及高收益的垃圾債將成為重要投資品種。

房地產改革命系一線，不僅要與希望房價大跌50%的激進派博弈，還要與希望地價繼續支撐當地財政的地方政府博弈，在改革關鍵期的危險時刻，就如蟬蛻過程，任何過于極端或者激進的做法，都將毀滅房地產軟著陸的一線生機。此時，鼓勵剛性需求、保持成交量、保持價格在可控的范圍內相對穩定具有重要意義。

改弦更張吧，中國的投資市場風向已經轉變。再過數年，我們會發現，原來重要的投資品，在不知不覺間，淡出了視野。