每經編輯 每經記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經記者 葉書利 發(fā)自北京

在全行業(yè)高端樓盤去庫存的壓力下，融科智地旗下位于北京的樓盤融科鈞廷正試圖修改規(guī)劃，調整原來的高端定位，使產品能面向更多的普通購房者。為了調整產品定位，有業(yè)內人士分析，融科智地或許不惜向前期業(yè)主“補差價”，以換取業(yè)主同意修改規(guī)劃。

由于銷售受阻，融科鈞廷大降近4000元/平方米搶收。降價后，原有的高端定位難以持續(xù)。為避免近40位前期業(yè)主的不滿，融科智地采取了補償差價的做法。值得一提的是，被補償業(yè)主需在一份規(guī)劃修改書上簽字，同意開發(fā)商修改原有高端規(guī)劃。

天上掉下的“補償”

融科鈞廷業(yè)主李靜（化名）最近心情不錯，因為一筆54.4萬元的補償結結實實地砸在了她身上。

李靜是融科鈞廷的業(yè)主。該樓盤于2010年12月開盤后不久，李靜便以1.9萬元/平方米的單價購買了一套136平方米的三居室，總價258.4萬元。

今年年初收房時，李靜意外地收到了來自開發(fā)商的一份“大禮”：54.4萬元補償款。

李靜解釋，該樓盤2011年11月初開始降價促銷，目前正在進行“一口價”促銷。根據(jù)產品不同，售價分為14500元/平方米、15000元/平方米兩種。收房時，李靜被開發(fā)商告知，她買的房將以1.5萬元/平方米為基準，差額返還業(yè)主，因此李靜拿到了54.4萬元差額款。

在北京搜房網融科鈞廷業(yè)主論壇，一位業(yè)主在1月6日高興地發(fā)了一條名為 《簽了差價返還協(xié)議》的帖子，“前兩天去收房了，融科智地給簽了差價返還協(xié)議！承諾在年底退還差價。”

據(jù)李靜透露，在收房過程中，有一道必要程序就是與開發(fā)商簽訂差價返還協(xié)議，另外還附帶簽訂一份小區(qū)規(guī)劃修改意見書。內容大致是說，小區(qū)二期開始，將改變原有的高端路線，小區(qū)配套環(huán)境、整體格局、戶型設計等處的原有規(guī)劃將進行適當降格修改，比如將大戶型設計修改為小戶型等。

李靜介紹說，融科智地將差價返還協(xié)議與小區(qū)規(guī)劃修改意見書的簽訂作為交房程序的一部分，不簽訂小區(qū)規(guī)劃修改意見書，就難以完整地完成交房手續(xù)。換句話說，開發(fā)商與其說是在降價后補償業(yè)主，不如說是為了規(guī)劃修改安撫人心。

據(jù)悉，本次融科智地悄然進行的降價補償行為，被補償業(yè)主人數(shù)在近40位左右。

融科智地相關人士向《每日經濟新聞》記者證實，融科鈞廷一期業(yè)主在收房時，確實簽署了相關規(guī)劃修改的協(xié)議，但規(guī)劃修改涉及的產品是還未推出的二期產品，并不影響一期的產品布局與原有規(guī)劃。但公司考慮到小區(qū)作為一個整體，修改二期的相關規(guī)劃也會牽涉到一期業(yè)主，因此也會與一期業(yè)主進行溝通。

高端產品遭遇降價難題

融科鈞廷修改高端定位，歸根究底在于銷售不暢，原有的高端定位難獲市場認可。

北京住建委官網資料顯示，2010年12月融科鈞廷開盤入市。截至今年3月20日，合計簽約量為81套，簽約均價為19271元/平方米，為樓盤所在地北京馬駒橋區(qū)域的最貴項目，超過同區(qū)域的潤都嘉苑、合生悅都中心等。

由于北京執(zhí)行了較為嚴格的限購令，樓市成交大受沖擊。

《每日經濟新聞》記者委托一位中介高層查詢該樓盤成交套數(shù)的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，2010年12月融科鈞廷開盤后，至2011年春節(jié)前，該樓盤成交量為近30套。去年2月~11月，該樓盤成交量僅約10套。

為了激活成交量，去年11月初，融科鈞廷推出了“直降50萬、所有房源一口價”的活動。該次促銷活動的另一個特點就是“一口價”，即1、2號樓和3、4、5號樓，所有房源不分朝向、樓層、面積，銷售價均分別為14500元/平方米和15000萬元/平方米。

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，業(yè)內人士分析認為，融科鈞廷中途修改樓盤規(guī)劃的做法，除了因為大幅降價導致利潤空間被壓縮，高端路線難行之外，還有另一個原因是，在加強版限購令下，京城樓市已迅速回歸剛需市場，投資投機需求被擠壓。現(xiàn)在的樓盤規(guī)劃根據(jù)市場適時修改，對準剛需市場，更適應市場需要。

記者注意到，在目前的地產調控下，像融科鈞廷一樣半路修改產品定位的做法并非個案。

南京樓盤萬裕龍庭水岸一期2011年1月上市，主力產品為78~130平方米兩居和三居。銷售至今，110平方米以下、面向剛需者的戶型銷售情況良好，而110平方米以上、面向改善性需求的房源銷售情況不佳。因此二期開始，該樓盤將對原有的產品規(guī)劃進行修改，將原來大戶型的產品規(guī)劃都改成了以中小戶型為主，并將于今年下半年推出新產品。

上述業(yè)內人士進一步補充說，2011年1月的“新國八條”出臺前后，樓市是兩個完全不一樣的市場。“新國八條”前，經過2009年與2010年瘋狂之后，樓市泡沫為一個投資投機市場；“新國八條”后，市場的需求結構合理回歸為剛需為主。在市場經濟下，需求決定供給，因此類似融科鈞廷等樓盤，伴隨房價與需求結構的調整，在產品供給上也有所變化，是正常的現(xiàn)象。但在操盤層面，開發(fā)商也面臨規(guī)劃修改所帶來的規(guī)劃變更，以及目標客戶群、銷售策略、銷售渠道等方面的相應變化。