每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學成 發(fā)自廣州

與綠城中國堅持高端定位拒絕降價不同，華僑城面臨的困境是，由于項目位置和購買價格均不支持“去豪宅化”，即使希望調(diào)整產(chǎn)品定位，也有心無力。

位于深圳華僑城片區(qū)的香山里項目，于去年9月底推出的二期單位截至目前僅成交343套，6個月去化率僅為20%；即使是2010年就開盤的一期單位，目前也仍有部分房源待售。

在豪宅市場行情尚可的前幾年，類似這樣的豪宅項目借“雙拼房”大行其道，但這些“一套房兩個房產(chǎn)證”的項目在限購令不期而至后深陷泥潭。華僑城最近幾年一直致力于豪宅的打造，在調(diào)控異常迅猛的2011年，其存貨同比大增63%，與此同時，負債率也出現(xiàn)上升。在業(yè)內(nèi)“去豪宅化”幾成共識的情況下，華僑城將怎樣調(diào)整？

多個高端項目銷售不暢

位于深圳華僑城豪宅區(qū)的香山里，開盤超過30000元/平方米的售價顯示了其高端定位。但二期開盤半年以來，銷售情況卻不理想。去年9月底開盤以來，香山里二期共成交343套（截至3月19日數(shù)據(jù)，下同），僅占總體1706套的1/5左右。

數(shù)據(jù)顯示，香山里二期目前的成交均價為33876元/平方米，一些房產(chǎn)網(wǎng)站上對該項目的報價約為35000元/平方米。

即使是早在2010年就開盤的香山里一期，銷售情況也不理想。上述機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前一期的成交量為805套，尚有265套房源待售。

公開數(shù)據(jù)顯示，華僑城在香山里項目上投入的資金總計22億元。但一些業(yè)內(nèi)人士對該項目的配套和園林規(guī)劃頗有“微詞”，認為該項目整體價值不能支撐超過30000元/平方米的售價。

香山里一期和二期的預售總面積合23萬平方米，將華僑城22億元的總投資分攤到可售的建筑面積計算，每平方米的成本不到1萬元。

華僑城旗下售價偏高的項目很多，可謂名副其實的“豪宅專業(yè)戶”。2010年以來，華僑城入市銷售的純水岸（九期）均價為54966元/平方米，招商華僑城曦城均價為50797元/平方米，東部華僑城天麓8區(qū)的成交均價高達128483元/平方米。

目前，這幾個項目的銷售情況不甚理想，純水岸（九期）、東部華僑城天麓8區(qū)的去化率分別為83%和79%。而后者從2010年年初就開始銷售。

“雙拼房”受調(diào)控沖擊

對于香山里二期的銷售數(shù)據(jù)，中投顧問一位行業(yè)研究員表示，該項目成交量低迷的主要原因是一線城市嚴格的調(diào)控政策，以及國家大力建設(shè)保障性住房。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，為了應(yīng)對2006年推出的“70/90政策”（凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上），同時又可以繼續(xù)豪宅開發(fā)，一些開發(fā)商推出了“雙拼房”（將兩間90平方米以下的房子合為一間）來規(guī)避限制。

香山里項目即是如此。但是，由于“二合一”之后，一套房子擁有兩個房產(chǎn)證，所以購買此處房源的購房者，必須擁有購買兩套房的資格。

隨著深圳關(guān)于第二套房的限貸政策的不期而至，“雙拼房”成為調(diào)控的最大受害者之一。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，深圳的調(diào)控政策主要方向就是限制大戶型和高價樓盤，像香山里這樣的樓盤受到的沖擊比較大。

前述研究員指出，產(chǎn)品開發(fā)的高端化也是華僑城產(chǎn)品滯銷的主要原因。在去年的市場上，凡是以高價銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，大多都面臨周轉(zhuǎn)放慢、庫存猛增、負債率急升等風險。

華僑城2011年年報數(shù)據(jù)顯示，截至去年，公司負債總額約為446.67億元，同比增長32.04%，資產(chǎn)負債率同比上升1.48個百分點至71.17%。2007年至2010年，公司負債率分別為61.49%、63.56%、65.83%及69.7%。

由于國資委對于控股企業(yè)有連續(xù)兩個會計年度平均資產(chǎn)負債率不超過70%的最高標準要求，華僑城在再融資方面將受到制約。

豪宅之路“尾大難掉”

年報數(shù)據(jù)顯示，2011年華僑城地產(chǎn)業(yè)務(wù)的存貨總額由2010年的193億元劇增至2011年的315億元，上升幅度超過63%。

“存量部分可能無法調(diào)整了。”宋丁表示，由于華僑城既定的策略堅持多年，且開發(fā)成本過高，高端項目很難降價促銷，去庫存難以實現(xiàn)。

對于庫存壓力，華僑城是否會制定相關(guān)的策略？華僑城方面未給予記者答復。不過，華僑城年報指出，將“采取積極措施,針對不同區(qū)域市場充分整合資源,實現(xiàn)快速銷售”。但即使作出調(diào)整，華僑城的開發(fā)策略和產(chǎn)品定位不是立即可以改變的。

前述行業(yè)研究員認為，迅速上升的負債率，使得華僑城在高端住宅市場銷售低迷的時候財務(wù)吃緊，華僑城需要在產(chǎn)品定位上作出調(diào)整。該研究院認為，華僑城上海新浦江城只有240萬元和550萬元左右兩種價位的產(chǎn)品，把許多客戶都排除在外了。

宋丁則認為，由于華僑城多數(shù)地產(chǎn)項目與旅游項目捆綁在一起，并不適宜開發(fā)普通住宅。華僑城如果要轉(zhuǎn)型，需要在開發(fā)策略和產(chǎn)品定位上做出根本性的轉(zhuǎn)變。

據(jù)悉，華僑城今年可售面積將達到153萬平方米，比去年增長40%左右，預計可銷售金額約450億元，其中280億元的貨量分布在深圳和上海兩大一線城市。在上海，華僑城今年力推的蘇河灣項目，樓面地價超過50000元/平方米。