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每經記者 葉書利 發自北京

曾經被稱為“北京最昂貴爛尾樓”的長安8號，又一次易主。

4月1日，中國奧園(03883，HK)發布公告稱，以18.29億港元（人民幣14.8億元）出售其手上長安8號項目51%權益。在獲償還13.49億港元貸款，加上出售上述長安8號51%股份獲得的18.29億港元后，中國奧園預期所獲得的總款約31.78億港元，預期錄得稅前利潤約10.81億港元。

這個知名“爛尾樓”，對中國奧園來說，究竟是燙手山芋，還是功成身退？

對于中國奧園轉讓長安8號的原因，中國奧園首席財務官林錦堂在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，主要基于兩點：轉讓帶來的高回報率以及目前長安8號的實際境況與公司戰略間存在沖突。

合計年均投資回報率約33%

北京長安街上的豪宅長安8號，自去年9月停工至今，一直處于冬眠狀態。

《每日經濟新聞》記者注意到，與項目工地施工一起冬眠的還有該項目的銷控表。

長安8號于2010年2月整裝再入市。《每日經濟新聞》記者間接從北京住建委網簽系統獲悉，截至2012年3月27日，長安8號成交套數僅53套，成交總金額為12.81億元，成交均價約6.37萬元/平方米，且成交時間皆在2010年10月之前。長安8號的冷清和與此項目隔街而立的SOHO現代城和萬達廣場的高人氣形成了冰火兩重天的反差。

這種冷清，與開發商中國奧園之前的預期存在一定差距。《每日經濟新聞》記者注意到，起步于廣東的中國奧園，早期的產品線主要以開發城郊大型普通住宅樓盤為主。成名后的2010年，該公司有意加快在一線城市的布局，意欲通過一線城市的高端產品布局，來豐富與提升公司的產品線，布局的第一招便是北京長安街上的長安8號項目。

孰料，不到三年，中國奧園就選擇退出該項目的運營。

4月1日，中國奧園的公告內容顯示，公司以14.8億元的價格將手中持有的長安8號樓盤項目公司51%股權轉賣給了一家投資控股公司。

對于中國奧園轉讓長安8號的原因，外界猜測不一，其中有一種聲音將其歸因于中國奧園的資金鏈緊張。

對于外界的相關質疑，林錦堂斷然否認是因公司現金流緊張而轉讓長安8號，并堅稱目前公司財務狀況健康。

中國奧園的財報也可以印證林錦堂“公司不差錢”的觀點。中國奧園2011年業績數據顯示，截至2011年12月31日，公司手握38.23億元現金 （包括受限制銀行存款），凈負債率僅約12.7%，與同行相比處于行業較低水平，數據顯示2011年萬科凈負債率為23.8%，龍湖為43.02%、中海為33.3%。

林錦堂還透露，中國奧園手上還未付的土地出讓金，也僅有6.3億元人民幣左右。

“不差錢”的中國奧園，甩掉長安8號的原因，相關公告中找不到只言片語的說明，而林錦堂則以 “為股東實現利益最大化”回應外界。

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，一位業內人士對此分析說，目前中國奧園實現股東利益最大化的策略就是放棄長安8號身上的豪宅項目開發試驗。因為在這波調控之前，樓市的投資投機需求日益旺盛，因此高端樓盤需求相應水漲船高，在這種背景下，2010年初，中國奧園欲進軍樓市高端市場，以擴張產品線，正是適應當時市場的表現。然而本輪地產調控之后，樓市的需求結構重新回歸剛需市場，在這種背景下，中國奧園放棄長安8號的高端產品探索路線，回歸借以起家的剛需供給市場，也是適應目前樓市需求結構的應市行為。

林錦堂則將出售歸因于兩點：首先，地產調控之下，中國奧園未來的發展重點是剛需及銷售速度較快的項目，而長安8號的銷售受阻，導致該項目與公司的戰略間存在差距；其次，自2009年7月以來，中國奧園在長安8號的股本收購支出為6.6億元，各種貸款到現在的凈本金投入約9億元，合計投資額約15.6億元。本次轉讓后，中國奧園獲得近32億港元的轉讓收入。因此以股本投入為基準，年均股本回報率約47%，以包括股本收購投入及貸款投入在內的總投入為基準，年均投資回報率均33%。

在接受《每日經濟新聞》采訪時，林錦堂特別指出，長安8號項目公司北京耀輝置業有限公司身上的債務，包括開發貸、工程應付款等，“中國奧園不需要承擔一分錢。轉讓后，項目公司的任何債務，跟中國奧園沒有任何關系。”

中國奧園曾視其為“香餑餑”

長安8號淪落到被轉讓的境地，著實讓人唏噓，畢竟在本輪地產調控前，該項目還是中國奧園手中的“香餑餑”，其間的反差，一定程度上凸顯了本輪地產調控前后樓市生態的迥異。

中國奧園相關公告內容顯示，2009年7月3日，中國奧園以3.7億元收購世紀協潤41.33%的股份，另一家股東泓達投資公司持有余下的58.67%，而世紀協潤持有長安8號項目公司北京耀輝置業有限公司96.8%的股權。通過此舉，中國奧園曲線進入長安8號。彼時，中國樓市正處于亢奮狀態。

當時中國奧園董事局主席郭梓文難掩興奮之情，欲以此項目撬開當時正火的高端市場，以豐富產品線。當時的郭梓文曾樂觀地對外宣稱，該項目將在未來3年內為公司貢獻130億元的銷售收入。

此后發生的兩筆貸款和一次增資行動，也側面佐證了當初中國奧園對此高端項目前景的自信。

2009年12月16日發布的一份公告內容顯示，當年12月9日，即中國奧園入股近5個月后，中國奧園為世紀協潤的一筆6.7億港元貸款提供擔保，以便后者充實項目公司資本金等。

2010年4月11日，中國奧園發布公告顯示，當月9日，中國奧園向世紀協潤提供了一筆額度為2.83億元的三個月期貸款，以便后者清償長安8號的相關債務。

除了向合作方提供相關貸款協助外，2010年9月27日，中國奧園發布公告顯示，當天中國奧園向世紀協潤完成了增資，后者的股權結構發生了變化：中國奧園由之前的41.33%上升到52.69%，而另一家股東泓達投資公司持有的股份由之前的58.67%下降至47.31%，而世紀協潤手持長安8號項目公司北京耀輝置業有限公司96.8%的股權，自此，中國奧園獲得了長安8號的控制權。

然而好景不長，2010年10月后，伴隨地產調控政策的持續，投資投機需求受到嚴重擠壓，作為高端產品的長安8號的銷售完全陷入停滯狀態，至今處于零成交狀態。

項目銷售上的停滯，也間接催生了長安8號項目操作中，中國奧園與世紀協潤間出現了股東合作糾紛。

2011年8月1日，中國奧園發布的一份公告內容顯示，2011年7月28日，由于長安8號回款不暢，當時長安8號項目公司北京耀輝置業有限公司上一級公司世紀協潤在涉及2009年12月9日的一筆額度6.7億港元貸款中出現貸款違約，此筆貸款擔保方中國奧園根據相關協議規定，以7.13億港元購入世紀協潤另一家股東泓達投資公司手中持有的47.31%的股權，從而全資擁有了世紀協潤，也間接擁有了長安8號項目公司北京耀輝置業有限公司96.8%的股權。為此，中國奧園與泓達投資公司還曾對簿公堂。

直到今年1月，泓達投資公司籌錢還清了相關貸款，從而拿回了世紀協潤47.31%的股權。相應的，中國奧園手中持有的長安8號項目公司的股權又重新回到了之前的51%。而此次成功轉讓后，中國奧園已徹底抽身而去。

放棄高端路線

對于出售方中國奧園來說，回歸剛需路線的戰略已較清晰。公司董事局主席郭梓文稱，長安8號股權轉讓后，將使中國奧園的投資布局調整更趨合理，且更加有競爭力。未來公司的城市布局將主要緊盯一些受地產調控政策影響較小、剛性需求較大的城市。

實際上，在地產調控持續對投資投機需求進行打擊，而導致剛需回歸的需求結構倒逼背景下，類似中國奧園棄高端而回歸剛需路線的做法，在地產圈并非個案，比如融科智地旗下的北京樓盤融科鈞廷也準備自二期起，放棄之前的高端定位，而改走剛需路線。

·業內觀點

逆市接“爛尾盤”需謹慎

如今，爛尾狀態的長安8號正翹首等待著新東家的到來，而這種轉變，對于頭頂“北京最昂貴爛尾樓”稱號的長安8號來說，已不是第一次。

《每日經濟新聞》記者調查發現，長安8號最開始的項目名為“耀輝國際城”，所有者為北京王府世紀發展有限公司。后來北京王府世紀發展有限公司無力獨自開發該項目，于2004年9月將“耀輝國際城”項目公司62%的股權，以3100萬元轉讓給了當時的天鴻寶業。

2005年10月26日，北京市國資委宣布將北京城開與天鴻集團重組為首開集團，天鴻寶業也隨即更名為首開股份。

2008年4月，首開股份以“不擅經營豪宅”為由欲將手中持有的“耀輝國際城”項目公司62%股權轉讓，為了不讓該項目流入他人之手，北京王府世紀發展有限公司實際控制人王志才在香港成立了世紀協潤，以接手首開股份手中62%的股權。但此時王志才需要向首開股份支付合計16億元的收購資金。迫于資金壓力，2009年7月3日，王志才將世紀協潤41.33%的股份轉讓給了中國奧園，以獲得3.7億元現金以及后續中國奧園向其提供的相關融資支持。而王志才控股的泓達投資公司持有余下的58.67%。

由于在開發中被幾度易手，導致長安8號自2006年2月18日開工以來，中間已經歷了數次爛尾危機。

中國發展研究中心房地產研究所所長謝逸楓向《每日經濟新聞》記者介紹說，地價節節走低之際，囤地固然不劃算，因此目前手中仍有一定現金流的開發商，開始將眼光盯向拍賣房、爛尾樓等特殊樓盤，通過在低谷中以低價收購這些樓盤后，打包整裝后上市套利。不過謝逸楓也提醒道，此類項目的收購者在接盤時要有充足調研并考慮充分，必須取得被收購樓盤相關權屬和物業買賣持有的全套合法手續，并厘清之前的債務權屬，以及確保此類物業合格的工程結構質量，盡量做到防患于未然，避免未來有可能出現的種種糾紛。