每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

部分樓盤大幅降價后，房企為何還能實現較高的毛利？世茂房地產的案例也許能說明其中的部分原因。

《每日經濟新聞》記者3月中旬曾報道，世茂房地產（00813,HK）位于南京下關區的南京世茂濱江新城17號樓部分房源直降4000元/平方米，降價幅度達到26%左右，折后價格為11000元/平方米，如果一次性付款還可以再打9.9折。昆山世茂蝶湖灣的最新報價為6600元/平方米，較一年前跌去三成。世茂房地產2012年2月份單月合約銷售數據顯示，2月份的商品房成交均價由1月份的18064元/平方米下調至10089元/平方米。

但令人奇怪的是，大幅度的價格調整似乎并沒有影響到世茂房地產的利潤率。該公司助理總裁蔡雪梅在3月31日世茂集團與攜程、途家網三方戰略合作發布會上向 《每日經濟新聞》記者透露，上述降價行為并不影響世茂房地產今年一季度的整體凈利潤，該公司一季度的稅后凈利潤率只比降價前下調了1到2個百分點。

早期項目土地成本低

根據世茂房地產2011年業績的新聞稿，世茂房地產一季度的利潤主要貢獻來源恰好包括了前期價格調整幅度較大的樓盤，包括昆山世茂蝶湖灣、昆山世茂東壹號等項目。其中，昆山世茂東壹號3月的單價，與較去年前期相比降幅近千元。

蔡學梅介紹，世茂房地產一季度的凈利率水平仍然達到13%左右，較此前并沒有大幅度的下調。她解釋，其中一個很重要的原因是昆山世茂蝶湖灣、昆山世茂東壹號、南京世茂濱江新城等項目拿地時間早，能夠作出比較大的價格下調幅度。

根據《每日經濟新聞》記者此前的報道，南京世茂濱江新城的拿地時間是2003年，當時拿地的成本僅為3030元/平方米左右，昆山世茂蝶湖灣的開盤時間則在2005年，上述項目的土地成本顯然很低。蔡學梅說，世茂房地產一季度的降價主要針對那些拿地時間較早，產品力又嚴重下降，并且已是尾盤的項目。

她的上述說法，與世茂房地產年報公布的數據吻合。根據年報，世茂房地產目前的土地儲備平均樓面價格僅為1700元/平方米左右，遠低于其他開發商的土地價格，且位置多位于二、三線城市的市內副中心和新城，有較大的價格調整機會。

同時，世茂地產降價樓盤占一季度銷售額比重不高，也是利潤率沒有受到過多影響的重要因素。一季度世茂房地產銷售額達70多億元，除了部分樓盤降價外，還因為商業地產占到了其銷售總量的20%，而這一部分業績不受限購影響，價格也沒有明顯的下跌。

中房信分析師薛建雄說，相比于住宅，商業地產的價格下調幅度較少，而且銷售情況較好，這在一定程度上保證了開發商降價后依舊保持高利潤率。雖然去年商業地產也受到調控政策影響，但總體成交依然不錯。

來自萬達上海公司的信息顯示，盡管開盤僅一年，寶山萬達廣場的商鋪銷售火爆。4棟寫字樓中，5號樓已售罄，4號樓去化率達95%，2號樓已售出60%。總共成交620余套，均價為2.2萬元/平方米。與周邊的住宅樓相比，該項目的平均銷售均價并不便宜，但銷售率卻遠遠高于住宅。

多數樓盤土地成本僅占售價30%

中原地產研究中心向《每日經濟新聞》記者提供的一組數據顯示，全國前10名的地產商中，中海、恒大、金地、萬科、保利等企業集中購買土地的時間段，都是地價最高的2009年7月至2011年6月。其中，中海地產上述時間段購買的土地，占其土地儲備總量最高，達到86%；恒大的比例次之，也達到78%；即使是在這個時間拿地最少的華潤，期間拿地量占土地儲備總量的比例也達到21%。

上述數據讓外界認為，其他的開發商不能像世茂房地產一樣在降價后仍然維持原有的利潤水平。但中原地產研究中心高級研究經理劉淵告訴《每日經濟新聞》記者，根據該中心對標桿房企的監測數據，實際上目前在售的多數樓盤土地成本占房價的比例都只有30%左右，這意味著開發商在大幅降價后，依然能保持一定的獲利空間。

另外，雖然去年末有大量樓盤出現降價，但這些樓盤在整個地產集團中所占比例并不高。很多開發商去年底的銷售均價實際上要比去年初還要高，這也導致了開發商在大幅降價后，依然可以保持較高的毛利。

同策咨詢機構研究總監張宏偉也有類似的看法，認為目前降價項目只占所有開發項目中的小部分，全盤性的降價并沒有出現。