每經編輯 每經記者 張冬晴    

每經記者 張冬晴

由于樓市在調控政策下不斷“降溫”，整個房地產板塊的震蕩調整曠日持久。但2011年下半年以來，伴隨著地方政策的“微調”，部分地方樓市的成交量和價格出現了一絲“暖春”跡象。

根據2011年年報和董事會工作報告，“去庫存化”已經成為A股房企2012年度經營工作計劃的重頭戲。與此同時，A股市場地產股走勢逐漸柳暗花明。萬科A（000002，收盤價8.98元）、招商地產（000024，收盤22.82元）、保利地產（600048，收盤價12.51元）二級市場股價均創下近一年來新高。

作為藍籌股中調整時間最久、調整幅度最大的地產股，未來的走勢如何？接下來是否將“各就各位，預備跑”？

/樓市走向/

政策暖風頻吹 房產業鋪好新“跑道”

4月25日，申萬房地產行業指數大漲3.58%，成為當日表現最好的行業指數。近5個交易日來，申萬房地產行業指數累計上漲4.21%，在全部行業指數中高居榜首。今年年初以來，申萬房地產行業指數累計上漲近30%。對于房地產板塊表現，幾乎所有機構都將原因指向了樓市政策回暖。政策的放松，正給房地產銷售和土地市場吹來一股暖風。

刺激“剛需”政策持續蔓延

近期有消息指出，住建部正在考慮協調、配合相關部門，將針對居民首套購房的優惠政策常態化、制度化，并以此為契機研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制。“在遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求”。

從目前的情況來看，始于一線城市的優惠政策已經逐步蔓延至二線城市。

據不完全統計，目前實施首套房貸利率優惠或恢復基準利率政策的城市有北京、上海、天津和武漢等21個城市。其中，廣州自2月1日起首套房利率實施9折優惠，北京、廣州、深圳等地則從4月25日起實施8.5折優惠，廈門、福州和海口以及長春等地陸續恢復基準利率。

除此之外，近日武漢、南昌、鄭州等二三線城市又紛紛上調住房公積金貸款額度，兩成首付購房政策悄然回歸市場。種種跡象顯示，樓市“刺激剛需”入市的政策正在全國范圍內蔓延。

政策松動刺激樓市量價回暖

受政策寬松的影響，全國各地樓市自2月下旬開始復蘇，量價回暖一直延續至今。

據統計，京滬廣深四大城市與部分二線城市成交量自2月底以來，持續高于去年均值水平，3月月度成交數據達到一年以來的峰值，4月份繼續保持增長。

長江證券指出，從去庫存化角度考慮，北京、上海等地3~4月去化時間一直處于下行，這說明目前成交量的上升并非供給的推動，主要是因為需求在加速釋放。

據保利地產最新銷售情況，3月份該公司實現簽約面積93.61萬平方米，同比增長55.08%；實現簽約金額97.38億元，同比增長47.27%；實現簽約面積143.89萬平方米，同比增長8.98%；實現簽約金額148.66億元，同比增長6.07%。

長江證券還認為，在目前的局勢下，需求仍然會持續釋放。目前市場的隱憂在于，量升是否會造成價格上行壓力，從而會加大政策調控風險，但這個可能性不大，房地產行業仍然存在繼續反彈的動力。

光大證券也認為，自2011年年底以來，地產政策已經進入轉暖周期，回暖速度和力度取決于經濟下滑程度。一季度GDP增速明顯下滑，加速了地產政策的轉暖。面對房地產投資下行會導致經濟硬著陸的風險，政府逐步放松房地產調控仍然是大勢所趨。與之前地方救市失敗不同，接下來中央與地方對房地產的態度正在逐步趨同，地方政府的放松政策將有望成行。

土地市場“解凍”確立共識

除了樓市外，持續冷清的土地市場也開始出現回暖跡象。

中國指數研究院日前發布的2012年一季度全國300城市土地市場交易情報顯示，1~3月份，全國300個城市共成交土地5752宗，環比減少32%，同比減少24%；成交面積23053萬平方米，環比減少33%，同比減少30%。1~3月份，全國300個城市成交樓面均價為788元/平方米，環比下跌20%，同比下跌22%。一季度整體土地推出量和成交量環比均下降三成以上。

北京市土地整理儲備中心成交信息也顯示，一季度北京共出讓45宗土地，出讓金總額達96.7億元，同比下降39.3%。這45宗土地全部以底價成交，為近7年以來首次。

但是進入4月份以來，北京兩塊土地的成交，打破了“冷清”。4月9日，北京通州區永順鎮商務園C2地塊以5.63億元的價格成交，溢價率為1.62%。4月16日，備受關注的北京東城區香河園地塊經過40輪競價，被南昌市政以19.15億元的價格競得，溢價率為43%。該地塊的成交，創造了2012年來北京住宅土地市場樓面價最高值。

值得注意的是，土地市場回暖的過程中，上市房企拿地熱情也開始升溫。根據渝開發（000514，收盤價5.96元）4月27日公告，該公司4月23日分別競得重慶市巴南區李家沱-魚洞組團F、J分區F5-2/03號宗地和九龍坡區大渡口組團K分區38-3/02、37-2/02、37-3/02宗地，對應的成交單價分別為2848元/平方米和1392元/平方米，成交總價分別為5102萬元和26083萬元。

顯然，從刺激剛需的各地微調政策蔓延，到一季度以來樓市量價回暖，以及土地市場的逐漸解凍，政策“鋪路”已經成為社會各界對房地產板塊的一個基本共識。

/資金動向/

各就各位 機構資金一季度已進場

隨著樓市回暖的趨勢越來越明顯，地產股也受到越來越多的關注。據私募排排網數據中心調查，在私募基金3月重點關注品種中，12.5%私募計劃于3月配置地產板塊，他們認為在低估值望修復和調控政策放松的預期下，房地產板塊或會迎來階段性機會。

資金悄然進場布局

最新數據顯示，今年一季度，羅偉廣旗下的多只新價值系列陽光私募產品大舉掃貨，南國置業（002305，收盤價6.28元），鐵嶺新城（000809，收盤價18.40元）、世榮兆業（002016，收盤價8.35元）和中糧地產（000031，收盤價4.68元）均有陽光私募產品涉獵。

在受青睞的地產股中，中路股份（600818，收盤價14.16元）表現尤其亮眼。公司在2011年報董事會報告中有這么一段描述，“上海迪士尼樂園市政配套項目建設進展順利，2012年4月和10月將向業主公司移交場地。公司及全資子公司位于以迪士尼為核心的上海國際旅游度假區附近的近700畝的經營性場地將會尋求更多的發展機遇。”

據上海迪士尼度假區建站情況媒體通氣會披露，上海迪士尼主題樂園及配套設施場地今年4月份正式從申迪集團移交給業主公司，開始一期主題樂園娛樂設備進場、安裝以及配套設施等大規模建設。

曾經被二級市場熱炒的迪斯尼概念終于出現了實質性進展，而中路股份已經從去年年底最低的8.30元/股上漲到了目前最高15.05元/股，悄然走出了一輪接近翻倍的“大牛”行情。

股價走牛的背后，股東人數的持續銳減和人均持股數量的不斷上升，為近期股價走勢給出了很好的詮釋。

根據年報和一季報，截至2011年12月31日、2012年3月31日，中路股份的股東人數分別為36466人和34585人，短短3個月的時間股東人數減少了5%以上，而應的人均持股數量則從8826.4股上升至9535.2股，其中民生人壽保險產品新進129萬股，申銀萬國擔保賬戶新進了213萬股。

地產龍頭創一年以來新高

如果說中路股份只是一個縮影的話，那么整個房地產板塊又是什么情況呢？

巨靈統計顯示，今年一季度人均持股數量環比上升的地產股多達52家，其中榮盛發展 （002146，收盤價10.95元）、宋都股份（600077，收盤價11.00元）、首開股份（600376，收盤價12.56元）、濱江集團（002244，收盤價8.75元）、重慶實業（000736，收盤價9.43元）、魯商置業（600223，收盤價6.25元）、福星股份（000926，收盤價9.64元）、云南城投（600239，收盤價8.14元）和招商地產等個股的人均持股數量環比上升幅度超過10%。去年四季度以來，人均持股數量環比上升的地產股更是多達82家。

值得一提的是，資金進場的過程中，二級市場股價呈現出底部放量、蓄勢待發，甚至創下階段性的新高的局面。

據大智慧統計，今年1月份以來滬深兩市房地產板塊個股幾乎全線普漲，僅有ST園城（600766，收盤價10.76元）等7家個股出現了小幅下跌，期間累計漲幅超過10%的多達105家，其中包括金豐投資（600606，收盤價10.60元）、中航地產（000043，收盤價11.24元）、中茵股份（600745，收盤價9.40元）、浙江廣廈（600052，收盤價5.35元）、上海新梅（600732，收盤價7.70元）、沙河股份（000014，收盤價8.17元）等二三線地產股累計漲幅均超過了70%。

萬科A、保利地產、招商地產和金地集團等一線地產龍頭累計漲幅也分別達到21.02%、25%、27%和32%不等，整體漲幅均超越同期滬深300指數12%的漲幅。

截至昨日（4月27日）收盤，房地產板塊指數已經回升至2011年9月初的水平，今年年初以來的累計漲幅已經超過25%。

“招保萬金”四大金剛中，除了金地集團股價回升至2011年7月份的水平外，其他三席股價日前已經回升至2011年4月份，即一年前各項樓市調控政策出臺時的水平，招商地產甚至已經回到了兩年前樓市調控前期的水平。

/行情預期/

機構看好剛需釋放地產行情扣響發令槍

樓市量價回升的背后是二級市場房地產板塊的躁動。在回暖的背景下，哪些地產股將率先起跑？

地產股估值優勢明顯

今年年初以來，針對A股 “炒新”、“炒小”、“炒差”風氣持續蔓延等不良風氣，管理層多年來一直宣傳長期投資和價值投資，并出臺一系列遏制非理性跟風炒作的實質性政策。

滬、深交易所的統計數據顯示，滬、深主板市場個股平均市盈率分別為14.74倍、19.27倍。來自巨潮的行業平均市盈率的統計數據顯示，截至4月26日，滬深兩市房地產行業靜態市盈率加權平均值僅為15.88倍，低于滬深兩市整體估值水平。

有消息指出，隨著創業板退市制度的實施，藍籌股價值的挖掘，以及基金業績比較基準約束機制的預期，基金投資標的回歸的力度將越來越大。在證監會動手糾偏的行為下，基金行業預計投往滬深300指數成份股的資金將新增2400億元至3600億元，這勢必將推動估值優勢明顯的地產在內的藍籌股進一步走強。

機構看好剛需爆發

近期有消息稱，包括住建部在內的相關部門正共同研究新一輪刺激樓市剛需入市的政策儲備。一旦房地產投資增速下降過快，就可能有儲備政策推出。盡管上述消息未經證實，但全國各地基于刺激剛需的各種微調政策已經陸續蔓延，并對樓市產生了尤為明顯的積極信號。

針對種種樂觀的預期，機構投資者的觀點又是如何呢？樂觀情緒下的地產股上漲趨勢能否領跑市場？

昨日，北京星石投資管理有限公司總裁、首席策略師楊玲向《每日經濟新聞》記者表示，從基本面來看，由于較為嚴厲的地產調控政策已經實施了一年，地產業的認識也漸漸統一，落實在行動上則是推盤力度加大，新房定價也出現了實質性的下降，在剛需逐步入場的推動下，樓市在近期出現了貨真價實的回暖。

對于下一步的樓市政策走向，楊玲認為，由于房價出現了實質性下調，而剛性需求和改善型住房需求是被政府支持的，因此，未來政策持續松動的概率也很大。同時，對于目前房地產板塊的估值優勢，楊玲也非常認可。“從估值情況看，地產板塊經歷了前期充分的調整，目前處于估值非常低的狀態，因此一些資產較好的標的，就顯得彈性十足。”

不過，楊玲還特別指出，地產的去投資化和去投機化已經是大勢所趨，因此，這一板塊的需求反彈僅限于剛需爆發層面，持續性還需要再觀察。

實際上，在陽光私募看好地產的同時，光大證券、海通證券和長江證券等多家券商均持有一致觀點，積極看好剛需推動地產股的本輪表現。

此外，中投證券也認為，在以價換量、信貸對剛需的實質支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動成交量持續回暖，因此看好全年行業投資機會，建議增持銷售增長迅速的招商地產、保利、中南建設、億城、環球、萬科，價值嚴重低估的首開、華發、北京城建、世茂、國貿，以及受益銷售回升的世聯。

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