每經編輯 每經記者 胡廷鴻 葉書利 徐學成 劉興斌 發自深圳 北京 廣州    

每經記者 胡廷鴻 葉書利 徐學成 劉興斌 發自深圳 北京 廣州

廣西的北海、海南的“天涯海角”……很多在地產圈里混了十幾年的“老人”，至今都還記得上世紀90年代旅游城市的樓市泡沫。當泡沫破裂時，出現的大量“爛尾樓”讓當地的房產業從此一蹶不振。

如今，在樓市調控的大背景下，新一輪的旅游地產泡沫又開始漸隱漸現。從海南島到惠州東海岸、渤海灣、山東半島，再到云南西雙版納，如今隨處可見開發商以旅游地產之名跑馬圈地的影子。

自2009年以來，發展旅游和文化產業日漸被提升到國民經濟戰略性支柱產業的高度，圍繞旅游度假、生態養生、養老需求的旅游地產開發成為開發商爭相追捧的投資熱點，旅游地產開發到了白熱化階段。

據統計，萬科、華僑城、中信、華潤、海航、萬達、恒大、龍湖、中坤、中弘地產、富力、世茂、雅居樂、佳兆業等房地產行業前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地產領域。

旅游財富網初步統計數據顯示，2012年一季度，全國旅游地產投資繼續井噴，投資上億元的簽約項目就有近70個，總規模達2600多億元。而今年1~4月，全國房地產總投資為15835億元，可見旅游地產的投資熱度。

房企扎堆涌入旅游地產

與商業地產一樣，隨著房地產行業發展形勢的變化，越來越多的房企因調控而選擇旅游地產領域，試圖搶占下一輪房地產行業的經濟高地。近年來旅游經濟的上升也帶動了旅游地產的投資熱潮。

實際上，國內旅游地產項目從2006年、2007年開始逐漸增多。中信建投研報顯示，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元，旅游地產項目的投資占2010年全國房地產開發投資48267億元的比例超6.2%。

從開發商扎堆的海南島到惠州東海岸、長三角區域，再到山東半島、環渤海區以及云南的西雙版納，從濱海度假到內地山水園林，越來越多的開發商正在旅游地產項目上“跑馬圈地”。

目前從事旅游地產的代表房企包括華僑城、港中旅、萬達集團、中信、華潤、雅居樂以及中弘地產、金融街等，而越來越多的開發商也正在試圖進入這一領域。

有媒體報道，在西南邊陲的西雙版納，包括世紀金源集團、萬達集團、保利集團、中國平安、云南城投、華僑城等在內的眾多大型開發商數千億資金進入該區域開發旅游地產項目，儼然成為繼海南之后的第二個投資熱土。

今年一季度以來，開發商搶攻旅游地產的步伐愈發緊促。中坤集團擬投500億開發云南普洱。恒大地產擬150億建哈爾濱太陽島西區旅游項目。

盲目投資導致收入下滑

目前，按照業界通俗的劃分方法，旅游地產大致可以分為旅游景區開發、旅游商業地產開發，旅游度假項目開發以及旅游住宅開發。

實際上，近年來，隨著樓市調控政策的持續打壓，宏觀經濟形勢下滑，使得旅游地產投資收益出現下滑趨勢。

港中旅2011年年報顯示，位于珠海的海泉灣度假區項目2011年業務收入達到4.55億港元，但是凈利潤虧損卻達到2000萬港元，而2010年則虧損了3.28億元。

對此，業內人士分析認為，由于海泉灣度假區項目開發較早，在經營模式上沒有準確定位，旅游地產產品只有酒店、溫泉等，持有物業占比較大，沒有可售的房地產項目，使得項目投資回收資金較慢，產生虧損。

目前，海泉灣度假區二期項目正在建設之中，該項目可能會調整產品結構，增加房地產項目。

除了港中旅之外，華僑城開發的東部華僑城主題公園項目2011年實現營業收入12.8億元，凈利潤為-1.98億元。華僑城認為，2011年公司旅游收入下降的主要原因就是東部和泰州華僑城結算的旅游地產同比下降。

實際上，相對于近年來開發商一哄而上的旅游地產熱潮，業界人士認為，目前國內旅游地產正處于起步階段，盲目投資或面臨一定市場風險。

與住宅地產相比，旅游地產開發規模較大，投資占比高，開發周期長，面臨一定的運營管理難題。

世聯地產華南戰略顧問營業部總監鄧志國認為，之所以會虧損，主要是因為在旅游地產項目開發和產品定位方面，需要考慮旅游產品和住宅產品之間的開發比例。如果持有型物業面積較大，很難在短時期回流資金，再加上有很高的財務成本，那旅游地產項目運營就更加艱難了。

他指出，旅游地產開發除了面臨國家經濟政策對地產市場調控的系統風險外，還面臨更多的市場風險，即對市場定位的認知是否準確。

“如果在一個地區本來應該這樣做，但是你那樣做，客戶肯定不會買單。開發商產品定位跟市場需求有差異，這是旅游地產開發比較大的一個風險。”鄧志國稱。

旅游地產面臨融資難題

為了規避現金流風險，目前大多數旅游地產開發項目都將可銷售房地產物業時間提前，以確保后期開發資金的安全。實際上，除了在運營資金安全方面面臨風險外，在旅游地產項目管理上也有風險，甚至運營成本也會增加。

鄧志國介紹稱，目前大多數旅游地產項目后期運營不是很好，后期物業管理也不是很到位，尤其是濱海物業。由于在海邊長時間沒有人居住，海風對房屋的腐蝕性很強，會相應增加房屋的維修率，這對濱海度假產品的使用和管理提出了更多的要求。

此前，對于旅游地產有一種說法是：真房地產假旅游。鄧志國認為，旅游地產現在并不是很規范，這么多年旅游地產做得不好的原因之一在于旅游地產融資比較難。

目前，在旅游地產開發領域還未找到成熟的融資模式，在傳統融資領域，旅游地產項目由于投資回報期較長，獲得融資的難度較大。

“商業地產有很多基金介入，做旅游地產基金不知道用一種什么樣的參與形式，這一塊我們也在探討。”鄧志國稱表示，純粹的商業貸款很少貸給旅游地產項目。

而在此之前，旅游地產項目融資較少，是因為地價便宜，前期投入成本比較低。隨著旅游地產項目開發增多，其開發成本要求也越來越高，動則數十億、上百億的開發投資，使得旅游地產融資需求越來越大。

對此，鄧志國建議，開發旅游地產最好是跟有相關開發經驗的專業機構合作。合作開發將成為未來旅游地產的一種趨勢。