每經編輯 文/賀木雷    

知名的長風地王項目中海紫御豪庭對外宣布，該項目5月27日開盤首日便賣出逾百套房源，成交金額高達12億元。

這一銷售數據引來了外界的質疑之聲。最近，有業內人士查閱了網上房地產的成交數據之后表示，截至5月30日，該項目只成交了2套房源，成交金額也不過2000萬元左右，中海紫御豪庭是在“虛張聲勢”。

對此，紫御豪庭負責人表示，這種統計方法不夠全面，一般項目從客戶達成成交意向到正式簽約需要15至30天左右，因此網上的成交數據有一定的滯后期。

據悉，房產相關人士為此暗訪中海紫御豪庭，銷售人員也表示，從開盤至今，該項目去化情況一向良好。隨即，該人士表明來意，現場負責人還特邀他至其內管后臺，完整的銷售信息呈現在他面前。粗略估計，從開發商提供的后臺數據來看，中海紫御豪庭的銷售已經超過了12億元。

那么，網簽數據是不是真的不能及時體現樓盤銷售情況?

該說法得到了有關專家的一致回答——不能。

網簽數據迅速回升

關于以網簽數據來質疑中海項目的銷售情況，中原地產三級市場研究總監張大偉表示，網簽的數據大部分有一定滯后性，新售商品房簽約滯后超過1個月是很正常的現象，不值得大驚小怪。

同時，上海中原地產市場研究部總監宋會雍則進一步指出，很多購房者已經與開發商達成了購買意向，已經預付了定金。銷售人員會把這部分成交算入已售范圍內。這類成交客戶是網簽數據不能及時反映出來的。

此外，網上房地產數據表明，該項目并非如同外界所說的陷入滯銷困境，其銷售數據在不斷回升。截至6月5日17點，該項目網簽總套數已經達到16套。業內人士稱，網簽高峰往往在售后7~10天后才會到來，按目前速度推算，網簽很快將回升至正常水平，網簽金額超過12億元只是時間問題。

對于紫御豪庭是否存在謊報銷售數據的情況，有業內人士對其進行了暗訪。

據中房信分析師薛建雄透露，他日前以普通購房者身份進入該盤售樓處進行調查時發現，不但看房者絡繹不絕，而且有不少當場簽約購房的客戶，與之前外界所稱的“來看的人很多，但真正下單的少”并不相符。

專家指出，網簽數據能從一定程度上客觀反映出樓盤的銷售情況，但這種反映的結果往往不及時，不能夠全面展現樓盤的去化情況。在調查樓盤銷售情況時，應具體情況具體分析。

質疑聲中，逆市熱銷拉動回暖

隨著政策的不斷施壓，高端住宅市場陷入困局。德佑地產數據顯示，今年4月，上海市單價5萬元/平方米以上的高端市場成交量僅為3.11萬平方米，成交套數121套，環比3月4.97萬平方米、171套的成交情況有大幅下滑。

然而，在此形勢下，卻依然有一些高性價比和強大產品力兼備的產品脫穎而出，實現了逆勢熱銷的奇跡。中海紫御豪庭就成為其中的典型。

自5月27日開盤后，中海紫御豪庭至今短短一周時間之內去化迅速。截至目前，其成交金額已經遠超12億元，成為高端市場的領跑者。

事實上，該項目逆市熱銷的情況尚未在數據上充分展現。

宋會雍表示，從客戶下定金到實際簽約（即反映為網上房地產的已售套數）往往時間彈性很大，需要數周時間也很正常。

即便如此，受該項目銷售的強勢表現影響，上海高端市場成交量被迅速拉動。數據表明，今年5月，單價5萬元/平方米以上一手高端市場成交量回升至4.37萬平方米，環比大漲40.5%。

各大高端盤正為銷售陷入泥潭處于愁眉不展之際，為何該項目的銷售表現在冷淡樓市下卻如此卓越？

對此，業內人士表示，對于一些真正的品質項目而言，樓市淡季反而成了一種銷售機遇。稀缺性超強、產品力過硬的項目在這一時刻往往能夠成為市場的一匹“黑馬”。

事實上，早在3年前，該項目便已受到了市場的廣泛關注。2009年，紫御豪庭項目的前身——長風6a7b地塊被中海地產以超過70億元的高價拍得，一舉成為當時的全國總價地王。當時參與拍地的有保利、綠城和仁恒等多家知名品牌房企。可見，該項目所處地塊的價值早已受到市場的充分認可。

一直以來，業內就對有“地王血脈”的紫御豪庭項目表示了一致的樂觀。時至今日，市場終于見證了這一預測成為現實的整個過程。12億元的銷售業績，也證明了紫御豪庭的真正價值所在。

項目產品熱銷改變高端客戶對新區域的認識

從售樓現場來看，紫御豪庭確實受到了眾多購房者的一致追捧。

日前，該項目售樓處前來看房、購房的客戶依然源源不斷。不難發現，在大量房源快速去化之后，該項目的市場人氣依然不減。

“中海紫御豪庭的強大區位優勢讓我非常心動。”在現場看房的徐先生表示，“這個項目位于大虹橋黃金區域，投資保值潛力巨大。”

據了解，該項目所處的長風板塊位于大虹橋規劃的核心區位，該板塊為區域內規劃較早的商務區，周邊生活便捷、配套齊全。

業內人士認為，長風地區不同于其他市中心板塊，這個區域緊鄰古北國際社區，除了豐富的商業配套之外，還具有超一流的生態環境和濃郁的人文氣息。

“由于市中心土地日益稀缺，保值增值效應凸顯。而中海紫御豪庭所處如此優越的地理位置，可謂寸土寸金。”上述人士表示。

曾經有聲音質疑，普陀區也出豪宅？因為在紫御豪庭推出前，普陀區沒有可以標桿的豪宅項目，而且更多的高端住宅集中在一路之隔的長寧、古北地區。不過很多去過項目現場的客戶在聽了銷售人員的介紹及實地參觀后，對于長風這一地區，內心表示肯定。

“該板塊是上海中心區域少數可集中開發的土地，一旦區位得到認可，其產品的升值空間就能夠馬上得到市場的反饋。”德佑地產研究主任陸騎麟如是說。

“長風地塊是一片被寄予厚望的土地。開發初期，洛克菲勒、李嘉誠、天鴻地產等國內外房地產巨擘就頻頻造訪長風生態商務區。經過激烈的競爭，天鴻地產等幾家大開發商拔得頭籌，經過幾年的開發，目前商務區南面大部分項目已經成形，然而商務區北面，即規劃中的高尚住宅區，大部分項目還未見起色，而中海紫御豪庭就成了其中的佼佼者。”據該項目銷售負責人介紹，不少前來看房、購房的客戶都是沖著該項目強大的稀缺性和巨大的投資潛力而來，這成為該項目逆市熱銷的首要原因。

產品力深入人心

除此以外，在“限購令”的強壓下，“房票”成為稀缺品，不少高端改善性購房客尋求 “一步到位”式的置業方式。從售樓現場購房者方面的反饋來看，中海紫御豪庭所表現出的強大產品力，吸引了大量“一步到位”置業者，這也成了推動該項目迅速去化的重要因素之一。

“中海紫御豪庭的大平層四房能夠充分滿足我們大家庭的一步到位需求。”已經簽約的購房者陳先生夫婦說，“而且中海作為品牌房企，以品質為先、處處為購房者考慮的開發模式深得我們信賴。”

開發商方面表示，中海的項目之所以能夠熱銷，其根本原因還在于品質本身。中海地產堅持“過程精品、樓樓精品”的開發理念，以消費者需求為出發點，以專業為基礎、以創新為導向、獨立研發五代住宅精品，還需提升消費者居住體驗。

事實上，中海地產在業內素來有“工科狀元”、“產品專家”、“高端專家”的美譽，中海所到之處，都能夠樹立經久不衰的經典之作和城市標桿。

早在中國商品房市場尚處“啟蒙期”的十年前，中海地產便已引入“豪宅必備”的設計理念。業內人士認為，紫御豪庭所采用的大量超前設計和開發理念，已經遠超同類產品。而從項目熱銷上也可以發現，這一點已經被市場得以充分認識。

有專家在看了中海紫御豪庭的樣板房后表示，該項目所推出的245~340平方米的大平層產品，將成為整個城市的標桿之作。該項目在產品開發上特點明顯，其開發水準已經完全超越目前市場的最高水準。因此該項目或將成為今后豪宅市場的發展方向。冠以“豪宅市場領跑者”之名，無論從市場表現還是從產品本身的品質上來看都不夸張。

據中海紫御豪庭銷售人員表示：“工作日來售樓處看房的客戶也絡繹不絕，雙休日來訪數量更是驚人，在短時間內創造更好的成績，將不會太困難。”相信中海這次的佳績，給市場帶來一定的影響力，同時將會用數據來回應質疑聲。

（文/賀木雷）