每經編輯 每經記者 胡健 發自北京    

每經記者 胡健 發自北京

“堅持房地產市場調控政策不動搖。住建部將會同有關部門繼續密切關注各地執行調控政策的情況，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。”

6月5日的晚間，住建部新聞發言人的表態一語激起千層浪，也戳破了關于地方樓市“調控轉向”的言論泡沫。

偉業我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者，當前房價穩定且不再上漲，將為后續保障房供應量的形成以及各類市場化政策的醞釀爭取時間，也為樓市擠出泡沫、還原可持續發展環境奠定基礎；一旦房價反彈，以往調控的效果都將付諸東流。

近期多個城市密集對房地產調控進行微調，并且成交量不斷上漲，市場上的悲觀情緒也大大減弱，樓市回暖之聲乍起。然而鏈家地產的報告認為，住建部此時表態無疑是希望穩定當前的市場預期。何況僅僅憑借成交量增加就判定未來樓市觸底反彈也不切實際。這也表明，當前樓市調控的底線仍然不容觸碰。

住建部握緊調控脈門

根據國家統計局數據，4月全國70個大中城市中，67個城市的新建商品住宅價格環比下降或持平。上海易居房地產研究院數據還顯示，當月20個典型城市商品住宅市場總成交均價為11439元/平方米，環比3月下跌0.4%，比去年同期下跌7.5%。

當今年前5個月的房地產市場延續去年以來的回調態勢，調控成效進一步顯現之時，宏觀大背景也發生了改變。4月以來，工業增加值、投資等各項經濟數據均大幅跳水，創下近3年新低，房地產由此成為很多地方“穩增長”的希望。自2011年下半年以來，像佛山、蕪湖等城市涉及變相松動二套房限購等明顯托市行為，在廣受關注后被叫停。

住建部新聞發言人前日也明確表態，要嚴格執行商業性個人住房貸款的二套房認定標準、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅決遏制投機投資性購房需求。

“限購政策的原則不能被突破。”胡景暉說，即已執行限購的地方政府不能突破 “已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房”的原則。

中國指數研究院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，這是對近期多個城市已經或即將放松調控政策的一次“撥亂反正”，進一步明確限購、差別化信貸和稅收等中央底線，特別是限購這一紅線，意圖在穩增長背景下放松調控的地方政府可以暫時“休息”下。他認為，未來的政策走向表明，整個2012年房地產業仍將面臨嚴厲的調控。

5月成交量或為假性回暖

在調控基調不放松再次明確的同時，5月房地產市場卻出現了回暖跡象，特別是成交量上漲很快。

“房地產調控政策已經基本見底，這也影響了購房者心理。”陽光100集團常務副總裁范小沖告訴 《每日經濟新聞》記者，住建部最新表態只是態度性的，并沒有最新政策出臺，可能也是因為看到5月數據后，擔心房價過快反彈。

根據鏈家地產市場研究部統計，5月份北京新房住宅（包含保障房）成交10502套，環比4月同期的7823套上漲了34.2%，同比去年上漲43%，為2012年內首次突破萬套。

“5月20個代表城市共成交商品住宅約1300萬平方米，環比增長14%，同比增長30%，處于去年以來的最高水平。”中指院報告統計稱。

范小沖認為，成交量環比上升主要是年初以來部分剛需購房者看到房價已見底企穩，有些開發商的優惠活動也逐步取消，擔心錯過買房時機而集中入場。

實際上，5月房價并無太大異動。中指院數據顯示，百城住宅均價環比第九個月下跌、同比第二個月下跌，其中26個城市價格環比上漲，73個城市環比下跌。

黃瑜告訴記者，由于房地產調控政策依然嚴厲，成交量回升屬于低位反彈，多數企業在定價上較為謹慎，房價反漲的可能性不大。銷售情況顯示，賣得好的項目多是價格有調整的項目，漲價一般會對銷售不利，多數企業不會貿然行事。

盡管量增價穩態勢顯現出回暖跡象，但5月狀況能否延續仍然存在爭議。在范小沖看來，經濟過快下滑，房地產出現回暖跡象是利好消息，住建部在防止調控前功盡棄的大背景下，不會再給調控加碼，很多托市政策也得到了默許。

而鏈家地產分析師陳雪則認為，近期成交上漲多是之前抑制的剛性需求集中釋放所致，后市可能會出現需求增幅明顯放緩。

將增加中小套型住宅用地供應

穩住房價的副作用便是房地產對經濟拉動作用的衰減。今年前4月，全國房地產開發企業房屋新開工面積5.4億平方米，同比下降4.2%，出現了2010年以來首次同比下滑。上海易居分析說，預期今年上半年新開工面積漲幅還將繼續下滑，這將會影響明后兩年的商品房供應。

鏈家地產數據還顯示，全國20個重點城市5月單月土地出讓金僅為237億元，創下自2009年3月以來土地出讓金的歷史新低。分析人士擔憂，目前投資市場和消費市場呈現兩極分化局面，如果調控不夠藝術，很可能導致房價在未來一至兩年內再次報復性反彈。

在明確調控紅線不可逾越的同時，住建部新聞發言人也表態稱，各地要采取有效措施，切實增加中小套型普通住房及其用地供應，鼓勵和引導開發企業將已批未建或具備條件的在建大套型、高檔住房項目轉化為中小套型普通商品住房項目，滿足居民合理住房需求。

陳雪認為，未來幾年中國仍是剛性住房需求釋放的高峰期，只有保證中低端項目供應，才能切實解決住房需求。而中小套型用地供應則是影響未來住房供應的重中之重。他表示，開發商拿地意愿降低，全國土地市場冷清，這也在一定程度上影響了中小型住房用地的供應。住建部此意也是為了保證中小型住宅供應的持續性，防止未來市場出現供需失衡的現象。

房價預期也能為地產政策微調提供有利條件。范小沖認為，目前我國利率仍舊處于高位，開發商庫存較多，現金流十分緊張，限購也仍在持續，房價不具備2009年報復性反彈的土壤。“國家也需要在房產調控‘深水期’，思考如何引導房地產行業既能拉動經濟又健康有序發展。”