每經編輯 徐學成 每經記者 劉興斌 發自廣州    

徐學成 每經記者 劉興斌 發自廣州

大面積空置的不僅是寫字樓，還有商場。

志在打造“永不落幕的交易會”的廣州國際玩具禮品城近日因業主索賠被推上風口浪尖。這個由“長和系”持股60%的商業項目因為人氣不高，被商鋪業主稱為“死城”。由于生意冷清、轉租困難，許多業主投入的數百萬資金，回收變得遙遙無期。

《每日經濟新聞》記者了解到，2004年開業以來，玩具禮品城超過100家商鋪從未營業。而該項目原本以開發酒店等商業配套為主的二、三期用地卻被開發商拿來最先開發商業公寓，其他配套開發項目則一拖再拖。

逾百家商鋪未曾營業

早在今年3月份就爆發的廣州國際玩具禮品城（以下簡稱玩具城）業主維權風波近日得到了玩具城方面的正式回應。

昨日（6月12日），廣州國際玩具禮品城有限公司回應稱，“購入玩具城商鋪的一部分業主旨在進行地產物業投資，其中有超過100個商鋪從未開業經營，導致玩具城一直未能形成市場氛圍。本公司自2005年開始已向業主提出不同方案，如承擔部分開業成本、免收管理費及推廣費等，以鼓勵業主開業。”

3月份，由于玩具城開業后人氣不足，生意冷清，且很多店鋪關門歇業，業主投資的商鋪未得到預期回報，部分業主向玩具城方面提出了索賠要求。

《每日經濟新聞》記者了解到，玩具城系長江實業（00001，HK）和和記黃埔（00013，HK）進軍廣州后的首個商業項目，兩家公司分別持有該項目各30%的權益，合計持股60%，另外40%的權益則由其內地合作伙伴——廣州國際玩具中心有限公司持有。

記者在廣州市城鄉建設委員會查閱到的信息顯示，該項目位于廣州市黃埔區黃埔東路，總用地面積為321261平方米，總建筑面積為659427平方米，其中一期建筑面積為99404平方米，二、三期為560023平方米。

據相關媒體報道，“長和系”針對該項目的投資高達15億元，并分三期進行開發。

作為廣州市政府改造和提升專業市場的第一個試點項目，玩具城曾試圖“集合廣州所有玩具批發市場，打造為全球最大的玩具禮品集散中心”，2004年該項目首次公開選鋪，也轟動一時，首期推出的500間鋪位一天之內被搶光。

很多業主一出手即拿下數間鋪面，投入高達數百萬元，但幾年之后的慘淡情形卻是他們始料未及的。

玩具城方面的聲明透露，有超過100家商鋪從未開業經營。而據知情人士透露的信息則是，持續開業經營的店鋪只是極少數，大多數業主將店鋪轉租出去作為辦公場所，但即便如此，能轉租出去也是 “萬幸”，整個玩具城就像“死城”一般。

氣氛缺失商戶不買賬

從 “永不落幕的交易會”到現在的“死城”，在慘淡的現實面前，“長和系”進入廣州的第一個商業項目曾經響亮的口號顯得十分蒼白。

在玩具行業，素有“全球一半玩具來自廣東”一說，“長和系”進入廣州商業領域的首站選擇玩具城并非沒有道理。

當時有統計顯示，1991年到2001年的10年間，廣州玩具出口占全國的比重幾乎都在70%以上，最高的年份則超過80%，2001年，廣東一省的玩具總產量即高達357億元。

在玩具產業被喻為朝陽產業的時候，“長和系”打造的玩具城給眾多商家描繪了一幅光明的藍圖。

但一個不容忽視的事實是，在玩具城進入開發之前，廣州已經形成了幾個商業氣氛濃厚、配套健全的玩具禮品批發中心，如廣州一德路的玩具禮品批發中心、廣州萬菱精品批發市場等。這兩個中心產業氣氛濃郁，且在行業內已經建立了良好的知名度。

與其相比，相對偏遠的玩具城則并沒有形成產業基礎和商業氣氛，盡管有政府支持，但最終并未得到市場的認可。

“這是個老大難的問題”，曾參與玩具城相關規劃、評估工作的廣州社科院研究員彭彭表示，廣州市政府當初的意圖是希望通過玩具城的開發來實現產業轉移，但大多數商戶并不買賬，還是愿意停留在原來產業集聚的一德路、解放南路板塊；此外，玩具城所在的區位優勢并不明顯，尤其是交通配套不是很理想。

“如果商戶都轉移過去了，

玩具城就火起來了”，彭彭認為，玩

具城冷清，責任并不全在開發商。

還有業內分析指出，商戶遷往玩具城之后，店鋪的租金成本也會被拉高，而聚集在一德路的商戶大多數兼營批發和零售，購買力相對較弱的黃浦區，零售市場并不理想，但如果做批發，交通不便利，市場認可度也有待提高。

后續開發先做住宅

身陷泥潭的業主，將希望寄托于玩具城二、三期的開發。

《每日經濟新聞》記者了解到，玩具城的后續開發主要包括商鋪、酒店、公寓以及寫字樓等。但自從2004年公開選鋪之后，二期工程直到2008年才進入實質性階段。廣州城鄉建設委員會信息顯示，開發單位直到2008年7月11日才拿到建設用地規劃許可證。

但令外界感到意外的是，雖然后續開發中確實包括公寓等配套，但在開發過程中，“長和系”卻首先選擇了住宅。

這個名為“都會新城”的樓盤位于黃埔東路與開創大道的交匯處，公開資料顯示，該樓盤占地近8萬平方米，總建筑面積逾20萬平方米，將分三期開發，包括10棟31層的高層住宅。

《每日經濟新聞》記者了解到，都會新城的產權只有40年，依此判斷，這一地塊的性質應不屬于住宅用地或者商業用地，但依建筑面積計算，該樓盤卻占據二、三期總建筑面積的35%。

針對這個名為“都會新城”的樓盤，除了一些網站上有披露少許信息之外，無論是廣州市規劃部門、國土部門，還是長江實業或者和記黃埔的公告，都未披露任何信息。

原本以商業配套為主的后續開發中，為何住宅項目占據了如此大比例？《每日經濟新聞》記者昨日向廣州國際玩具禮品城有限公司發出了采訪函，但截至記者發稿，對方并未作出解釋。

不過，該公司昨日發表的聲明中稱，“項目二、三期的發展包括商場、酒店及商務辦公樓等，乃配合黃埔區政府‘廣州濱江新城核心區’的規劃，并完全根據政府規劃發展。”

“一期開發的商鋪基本上都賣出去了，所以開發商應該不會虧太多”，彭彭指出，但玩具城一期經營慘淡，開發商延遲商業配套的開發轉而先做住宅也是一種思路的調整。

“商業公寓不限購，又具備居住功能，因此在現在的形勢下更有利于開發商回籠資金”，綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁指出，商鋪等商業物業的持有和投資本就具備很多不確定因素，而且短期內難以獲得回報，先做住宅開發也是一種策略。