馬光遠（經濟學家）

最近，關于房地產的種種傳言引發了市場真正的恐慌，各種消息不斷，試舉兩例：一是《投資者報》報道，發改委內部人士表示，調控房地產引發的經濟真空比預想的情況還要嚴重，但不調控房地產就此引起的經濟問題不會比現在更少。因此，松綁房地產可能是 “救市的第二張牌”；其二，媒體報道，就在央行決定降息的前一天晚間，央行向各商業銀行下發“特急”文件，要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。

在6月12日，發改委首先出來辟謠說，“地產松綁是救市第二張牌的報道純屬捏造。”關于央行“特急”文件提到的七折利率，沒有人出面辟謠。北京、深圳又出現了千人排隊的場面，日光盤在3年之后重現市場。實事求是而言，這兩則消息對市場引發的震撼，遠遠比住建部新聞發言人關于“要堅持房地產調控不動搖”的聲明要令人焦慮。

我們看到，5月份以來，在穩增長的大背景下，一方面是很多地方“微調”樓市政策，一方面是房地產市場出現了明顯的回暖。在成交放量的同時，一些樓盤的價格再次出現了跳漲。在這種情況下，很多人擔心在“穩增長”的背景下，地方“微調”樓市政策再次引發前幾年的樓市瘋狂，而5月份的成交數據恰恰為這種擔心作了很好的注腳，讓投資者的恐慌情緒加劇。這究竟是誰引發的恐慌？

一些房地產機構對5月份以來市場回暖的解釋，大多認為是政策的松動，讓剛需得到了好處，所以，大量的自主需求開始入市，推動市場回暖。很顯然，在房價遠遠沒有回歸合理的情況下，購房者紛紛入市，唯一擔心的，是自己一味相信政策不會松動，但等到最后，卻發現房價已經距離夢想遠去。因此，他們即使買錯，也不想錯過。比如，這次央行的“特急”文件，報道者真的是抓住了購房者最恐慌的心理：特急。對于房貸七折利率，之前的文件也有，為什么偏偏在宏觀經濟下調、房地產調控的關鍵時期，央行要出臺這樣的“特急”文件？急什么？對自主需求和投資需求，采取差別化的政策，這是一貫的政策，無需重申，但偏偏是在這個關鍵時刻，一些消息本身印證了購房者對政策以前的不信任。購房者擔心，即使中央政策三令五申，但在目前宏觀經濟低迷，地方財政捉襟見肘的情況下，地方政府會想方設法刺激樓市，在鼓勵自住需求的旗號下，通過執行層面的綏靖政策，打開限購等政策缺口，最終激活房地產市場。

的確，經過3年多的調控，盡管房價快速上漲的勢頭被遏制，但在各地對土地財政的依賴難以擺脫的情況下，房價未來上漲的預期遠遠沒有扭轉，房地產政策和房價隨時都有逆轉和反彈的可能。特別是在目前情況下，抑制房價上漲的最主要手段是隨時都可能被取消的限購，而一旦限購取消，房價暴漲就是大概率事件。因此，抑制房價反彈的關鍵是政策給購房者長期的預期，政策給購房者房價長期穩定的信心。從目前入市的購房者情況看，大多數購房者表示，之所以現在購房，并不是什么“剛需”等子虛烏有的概念，而是擔心房價又一輪的暴漲。

中國房地產調控成敗的標志并不在于房價是否下跌，甚至下跌多少，而在于有沒有給購房者穩定的價格預期。如果中國房地產公共政策給購房者的只是不確定和恐慌，那這樣的政策注定不會贏得公信力，特別是在利益博弈非常慘烈的情況下，短期的政策只會引發價格的更大波動，這無論對中國經濟，開發商，還是購房者，都是最不愿意看到的情況。但房地產調控要堅持到底，最根本的還是應該抓住有利時機，彌補房地產制度建設方面的欠賬，以“制度調控”替代“政策調控”，最終形成長期穩定的預期。如此，則房地產持續健康可期。

中國的房價之高已經是一個不爭的事實。筆者多次引用美國關于房價是否合理的數據，在美國的公共政策看來，如果一個家庭把家庭收入的30%以上用于住房支出，則意味著這樣的家庭絕對存在“住房問題”，但目前中國的房價，如果按照這個指標來衡量，恐怕80%以上的家庭都有明顯的住房問題。房價已經成了中國經濟、社會最大的不確定因素，請不要把刺激宏觀經濟的重任再次寄托在房地產。如果真的想靠房地產振興經濟，則內需、經濟轉型幾無任何活路，民眾對公共政策的信仰，將蕩然無存。