每經編輯 徐關赟斐 每經記者 徐學成發自上海、廣州    

關赟斐 每經記者 徐學成發自上海、廣州

對于業界爭論已久的經濟適用房，上海和廣州日前表現出了截然不同的態度——上海市辦公廳發文“力挺”包含經濟適用房在內的保障房建設，而廣州房管局方面則向《每日經濟新聞》記者證實，廣州已不再新批準建設經濟適用房 （但部分已批準開建的項目不會馬上叫停）。

兩大一線城市對經濟適用房的一“挺”一“停”，背后是對保障房結構中經濟適用房和公租房的輕重衡量。

事實上，經濟適用房和公租房各有優劣。在接受記者采訪時，業內人士指出，對比經濟適用房和公租房，前者能夠在短期收回成本，同時由于部分地區的公租房租金相比租賃市場無太大優勢，公租房可能受到冷落。

但同時，由于經濟適用房具備產權，其分配問題曾飽受詬病，在籌措和實際建設中也較公租房處于劣勢。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔預計，今后上海可能逐步以公租房來代替經濟適用房。

今年5月，財政部、住建部還專門下達專項資金660億元，用于補助政府組織實施的公租房項目，包括投資補助、貸款貼息以及政府投資資本金等開支。這意味著公租房將成為我國保障房體系的重點，經適房褪去以往的”主角“光環。

兩大城市態度迥異

昨天（6月14日），上海市房管局網站發布了 《上海市人民政府辦公廳關于進一步加強本市保障性安居工程建設和管理的意見》（以下簡稱《意見》）。

《意見》第一條表明，要全面推進保障性安居工程建設，建立“四位一體”的住房保障體系，“共有產權保障住房（即經濟適用房）”就是這“四位”之一。

這與廣州對于保障房的態度有所差別。關于廣州“停建經濟適用房項目”的傳聞由來已久，但官方一直未作出肯定的回應。日前，在廣州市房管局舉辦的“保障性住房制度創新與新型城市化發展專題研討會”上，廣州市住房保障辦相關負責人表示，廣州已不再新批準建設經濟適用房，但出于避免資源浪費，部分已批準開建的項目不會馬上叫停。

6月13日，在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時，廣州市房管局宣教處確認了這一消息，且表示今后廣州市的保障房建設將“以公租房為主”。

記者了解到，廣州目前在建以及未分配的經濟適用房達到1.4萬套，如果未來政策不作調整，這1.4萬套將成廣州經適房的“絕唱”。

廣州社科院研究員彭澎在接受記者采訪時透露，以往的保障房項目以經濟適用房為主打，但去年國家層面提出將大力發展公租房，廣州市保障房規劃便出現了一些調整。

事實上，早在制定今年的保障房建設計劃時，廣州停建經濟適用房、發展公租房的意圖就開始顯露。據廣州市住房保障辦發布的《2012年保障性住房建設項目計劃和預備項目計劃》，廣州市共有保障房項目45個，擬籌集保障房42244套。按類型劃分，經適房僅3936套，只占9.3%，且主要是往年已批復立項今年開工的項目。

黃河滔預計，上海也可能逐步以公租房的供應來代替經濟適用房。事實上，在《意見》中，雖然公租房與經濟適用房、廉租房、動遷安置房并列為“四位一體”的一員，但文中的具體表述有所不同：“重點發展公共租賃住房”“積極發展共有產權保障住房”。兩字之差顯示出上海在保障房建設結構方面與中央保持一致。

經適房曾引諸多爭議

在業界看來，經濟適用房與公租房的最大區別在于經濟適用房具備產權，關于經濟適用房在分配上容易引發社會不公的爭論由來已久。

日前，廣州市政協常委曹志偉“炮轟”經濟適用房，認為其具有市場屬性，沒有真正保障到困難群體。

《每日經濟新聞》曾于去年2011年7月份披露了廣州8家企事業單位擬自建保障房的消息。這8家企事業單位將利用自有土地建設保障房13395套,占到廣州2011年保障房建設計劃的15%。

隨后爆出廣州首個自建保障房項目廣鋼金鶴苑入市轉售的消息，與2006年廣鋼將其出售給內部員工時僅2050元/平方米的價格相比，當時入市的報價已經超過了該價格的3倍。

在一些業內人士看來，企事業單位拿自己的土地建保障房，員工轉售獲利的行為就難以得到有效監管。

不僅如此，由于擁有產權，經濟適用房一直處于輿論漩渦，廣州于今年4月份明確“經濟適用房購滿5年即可入市”的消息一經披露，就被很多業界人士質疑“不合時宜”。

彭澎認為，經濟適用房具備產權，又可在購滿5年后入市，極易造成利益分配的不公，但他也不贊成完全停建經濟適用房的做法。

“經濟適用房可以存在，但不能有停車場”，彭澎認為，經濟適用房存在的一個重要前提是 “不能太舒適”，在他看來，面積在50~60平方米較為合適，且相關配套也應降低標準，這樣或可避免具備購買商品房條件者的“覬覦”。

公租房建設難題待解

停建經濟適用房，發展公租房，廣州保障房建設的政策調整得到了一些業內人士的認可。

中國房地產研究會副會長顧云昌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，廣州流動人口較多，以公租房為主替代經適房還是符合實際情況的，但就全國范圍來看，不能一概而論，關鍵在于保障房的審查機制是否完善。

“廣州的公租房未來會向外地人口開放”，彭澎透露，廣州的這一政策調整在全國來說相對較早。

黃河滔指出，公租房在籌措和實際建設的過程中優勢明顯，籌措成本較低、渠道較多，如工業用地、舊區改造用地等。但由于不具備產權，無法對外出售，大規模建設公租房面臨著資金投入大但回報期較長的難題。

彭澎透露，廣州目前已經在籌劃多種開發模式，主要包括政府集中配建、與企業合作（如企業宿舍可作為公租房）、開發商的商品房參與配建、存在產權問題的二手房改為公租房以及吸收社會資金等。

其中，在開發商商品房參與配建方面，廣州市將在土地出讓金方面給予政策優惠，且在土地的招拍掛環節優先考慮參與配建的企業。但在吸收社會資金方面，目前進展則相對緩慢，原因在于即使是公租房，在生活、商業配套方面依然需要投入大量的資金，且面臨著無法回收的風險。

前不久，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在參加訪談時曾表示，公租房配租情況“比我們預期要差一點”。業內人士表示，目前公租房的租金與二手租賃市場相比并沒有相差多少，這也導致了上海不少公租房遭到了冷落。