每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱NBD）記者獨(dú)家專訪了光耀東方董事長李貴斌。在專訪中，李貴斌就今年公司的投資收購理念，以及未來商業(yè)板塊分拆上市等事宜進(jìn)行了深入介紹。

NBD：2012年是房地產(chǎn)業(yè)整合年，在行業(yè)大整合的背景之下，如何看待其中蘊(yùn)藏的收購機(jī)會(huì)？

李貴斌：綜合來看，中國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了一個(gè)下降軌道，且目前下調(diào)趨勢遠(yuǎn)未結(jié)束。在這場行業(yè)下行與整合中，結(jié)構(gòu)性分化成為其中的一大特點(diǎn)。城市、房企與項(xiàng)目，皆在分化，形成了強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱的趨勢。

具體而言，從城市來看，北京、上海、天津等城市化進(jìn)程較快的城市，無論公司、人才還是資金，仍在不斷集聚中，相對(duì)來說，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)也更多；從項(xiàng)目來看，五星級(jí)的高檔寫字樓以及位置好，價(jià)格較便宜的寫字樓，市場前景較好；從房企來看，規(guī)模很大，經(jīng)營中比較激進(jìn)，負(fù)債率較高的房企，現(xiàn)在的生存情況較嚴(yán)峻。專業(yè)程度不高的房企，在市場中的生存難度也較大。

迫于資金鏈壓力，一些房企將手中的項(xiàng)目向外拋售變現(xiàn)，這正是包括光耀東方等在內(nèi)的另外一些同行的良機(jī)。

NBD：2012年光耀東方的收購目標(biāo)以及策略是怎樣的？

李貴斌：基于公司的資金實(shí)力與消化能力，年初公司制定的2012年收購重組的數(shù)量目標(biāo)為4~6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)，6個(gè)以上堅(jiān)決不弄，4個(gè)以下說明公司相關(guān)部門沒有完成任務(wù)。預(yù)計(jì)2012年公司在投資并購業(yè)務(wù)的資金投入與2011年將持平。

在項(xiàng)目選擇策略上，仍將堅(jiān)持價(jià)值投資理念。為了踐行價(jià)值投資理論，在具體的項(xiàng)目選擇上，公司將恪守“地段”原則:一線城市如北京,非四環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目不出手；至于二線城市,則只選擇核心地段的目標(biāo)。

NBD：今年光耀東方在收購半徑上有一個(gè)理念：“北不入東北，南不過長江”，為什么有這樣的硬性區(qū)域規(guī)定呢？

李貴斌：之所以提出這個(gè)投資收購區(qū)域的半徑限制，主要基于公司管理半徑的考慮。對(duì)于光耀東方而言，長江以北，東北以南的市場空間仍然很大，而且這個(gè)區(qū)域的文化背景與公司現(xiàn)有的經(jīng)營項(xiàng)目所處的類似，利于提高投資收購的成功率。不過在實(shí)力允許的情況下，未來公司會(huì)逐漸擴(kuò)大投資半徑。

NBD：你是一個(gè)較謹(jǐn)慎的企業(yè)家。但會(huì)不會(huì)在謹(jǐn)慎的行動(dòng)中，丟失了擴(kuò)張機(jī)會(huì)呢？在機(jī)會(huì)與謹(jǐn)慎中如何保持平衡？

李貴斌：在行業(yè)大躍進(jìn)時(shí)，拒絕一些誘惑，比接受一些機(jī)會(huì)更重要，更難做到，也更利于公司的可持續(xù)發(fā)展。低風(fēng)險(xiǎn)成長，從表面上看，可能會(huì)耽誤些發(fā)展機(jī)會(huì)，但可以走得更穩(wěn)更遠(yuǎn)。

NBD：2012年強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營成為光耀東方的年度工作重點(diǎn)，為什么在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)提出這個(gè)問題？

李貴斌：從行業(yè)競爭的角度來講，伴隨商業(yè)地產(chǎn)競爭的加劇，商業(yè)地產(chǎn)的競爭開始逐漸回歸運(yùn)營能力的比拼，所以強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營能力，提升自己的專業(yè)能力和行業(yè)競爭能力，這是公司在競爭激烈下的生存之道。

另一方面，伴隨公司規(guī)模的擴(kuò)大，如果商業(yè)運(yùn)營這塊做不好，公司的發(fā)展就只能停留在“買后再轉(zhuǎn)賣”的初級(jí)階段。基于目前公司手中的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，是時(shí)候提升自己的運(yùn)營能力，練好公司的可持續(xù)發(fā)展的基本功了。所以強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營這塊，算是公司發(fā)展到今天的一種補(bǔ)課或補(bǔ)短行動(dòng)。

為了提升公司的運(yùn)營能力，去年與山東聊城的零售業(yè)龍頭山東聊城百貨公司達(dá)成戰(zhàn)略合作,成為該公司第一大股東。此后不久，公司組建了商業(yè)集團(tuán)公司。該集團(tuán)公司，將被逐步打造為光耀東方集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營管理的統(tǒng)一平臺(tái)。至此，公司正式形成了“投資收購”、“商業(yè)運(yùn)營管理”與“城市綜合體開發(fā)”等三條完整的業(yè)務(wù)鏈條。

NBD：伴隨公司規(guī)模的疊加，公司有上市計(jì)劃嗎？

李貴斌：公司將把商業(yè)集團(tuán)公司這一塊分拆出來單獨(dú)上市，但該上市計(jì)劃沒有具體的硬性時(shí)間表。商業(yè)運(yùn)營板塊將在未來合適的時(shí)機(jī)選擇上市，不是為了要錢，主要是想通過上市事宜，一方面可以提升公司品牌，更主要的目的在于通過上市，反向督促公司的管理更規(guī)范化與制度化，以利于公司的可持續(xù)發(fā)展。

NBD：你覺得合適的 “上市時(shí)機(jī)”應(yīng)具備哪些條件？

李貴斌：一是公司內(nèi)部的條件成熟時(shí)。這里的“成熟”主要指的是公司運(yùn)營管理等方面的更制度化和規(guī)范化的運(yùn)行機(jī)制，能夠與上市的相關(guān)要求全面對(duì)接；其次就是市場大環(huán)境適合房企上市的時(shí)候。如果大環(huán)境低迷，估值低時(shí)，就不合適。

NBD：從公司內(nèi)部的準(zhǔn)備情況來看，目前的進(jìn)展情況如何？

李貴斌：目前在上市準(zhǔn)備中，主要的工作包括兩塊，一塊為公司管理機(jī)制的再造與制度化。這是一個(gè)長期的系統(tǒng)性工程，也是一個(gè)公司成熟化轉(zhuǎn)型的重要關(guān)口。另一個(gè)問題就是商業(yè)集團(tuán)公司與公司旗下的投資并購公司、物業(yè)公司等平臺(tái)間的關(guān)系梳理問題。在這項(xiàng)工作的開展中，公司會(huì)以提高效益為指導(dǎo)思想，以先易后難為操作方向，從而更好地推動(dòng)各平臺(tái)間的整合。