每經編輯 每經記者 楊羚強 胡廷鴻 發自上海 深圳    

每經記者 楊羚強 胡廷鴻 發自上海 深圳

直到今年5月份，樓市才開始出現復蘇跡象，多數地產商的資金鏈也出現好轉。

機構統計數據顯示，開發商們重新開始在全國各地到處拿地，之前還常常流標的地塊，又出現了100%以上的高溢價成交。更積極的回暖標志是，5~6月份全行業又開始了新一輪的“第一高樓”建造高潮。

與以往不同，本輪第一高樓開發潮更多來自中小地產商。已經在深圳造過第一高樓“京基100”的京基集團，又準備將自己的紀錄刷新，最新的深圳第一高樓高度將達到666米。

與此同時，從來沒有商業地產開發經驗、造空調出身的遠大集團，欲在湖南長沙用僅僅7個月時間，超過40億元的投資建設世界第一高樓。

令人疑惑的是，連全國前十、前二十開發商都未必敢輕易碰的第一高樓項目，為什么中小地產商卻敢于在市場整體趨勢尚不明朗的現在，就主動出擊，開發世界最高樓。

低價地帶來的開發沖動？

事實上，多數業界人士對于中小地產商開發第一高樓，包括類似的大型城市綜合體、大型旅游地產并不看好。原因很簡單，目前的市場環境，已經過了像當年那樣支持開發商迅速發展的歲月。

正略鈞策管理咨詢合伙人兼副總裁薛迥文說，中小地產商選擇造超高層寫字樓，包括開發城市綜合體以及大型旅游地產的原因非常簡單，僅僅是因為商業地產和城市綜合體、旅游地產的土地成本非常低廉。受到這些低廉價格的土地吸引，才促使了這些中小地產商開發投資額可能遠遠超過凈資產規模的項目。

《每日經濟新聞》記者側面了解到的一些情況也證實，大型地產開發項目的確可以讓企業能以較低的成本獲得大面積的土地。以遠大集團此前計劃開發的世界第一高樓為例，整個項目的總建筑面積高達100萬平方米，如果遠大最終的投資額只有40億元的話，那么每平方米的投資額只有4000元。

在國內很多二線城市的核心區域，4000元甚至不夠土地單價。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉也曾經告訴過記者，寫字樓的安裝成本通?？梢赃_到住宅樓的兩倍。目前住宅樓的安裝成本至少是2000元/平方米。更何況遠大的建造方式和常規不同，根據報道，將采用更多的鋼結構，這使得開發成本會更高。

除了有機會獲得更多低廉土地外，中小地產商熱衷開發第一高樓，還與目前的行業競爭趨勢有關。中國指數研究院研究總監陳延彬說，整個地產行業的政策底已現，中小地產商面臨的政策壓力不如行業集中度逐步提升帶來的競爭壓力大，從產品特色領域和多元化經營角度考慮，中小地產商也有進入商業地產領域大面積開發的沖動。

控制風險需高明技巧

薛迥文告訴記者，只有特定情況下，中小地產商才有可能通過開發第一高樓、城市綜合體以及旅游地產等獲得成功。

上海易居房地產研究院企業研究中心總經理周建成則進一步表示，和城市綜合體相比，中小地產商開發商業地產的難度和風險其實要大得多。因為商業地產的現金回收速度非常緩慢。一個地產公司如果要開發總投資幾倍于企業總資產的項目，那么必須實現資金的快速回籠，有必要通過不斷地滾動開發來實現。

復旦大學房地產研究所主任蔡為民也持相同的觀點。他認為，特別是在目前市場還沒完全回暖的情況下，自身實力不強的地產公司，開發那些資金回收速度緩慢的項目，無異于自尋死路；快速開發快速周轉，應該是這類企業開發包括第一高樓在內需要大量投資房地產項目所必須的。

不過，薛迥文認為，開發商業地產回籠資金的速度未必會慢。他認為，比如遠大地產開發的世界第一高樓，就可以先通過定點銷售的方式，將一部分寫字樓直接賣給潛在買家，或者干脆和其他企業合資一同共建寫字樓，以此解決資金不足帶來的壓力。

然而，不管開發商準備怎么去做，有一點必須要明確，那就是定位必須要準。周建成說，多數因為宏觀調控倒下的開發商失敗的最根本原因還是定位失誤。

遠大高樓夢：擬7個月建成世界第一高

徐學成 每經記者 楊羚強 發自廣州

遠大要建世界第一高樓的消息首先從微博傳出，這個從未開發過商業地產的公司，卻稱要用7個月時間開發總建筑面積多達100萬平方米，高達220層、838米的 “世界第一高樓”，項目預計總投資不少于40億元。

商業地產專家認為，雖然遠大宣稱將使用自行研發的“可持續建筑技術”，但實際投資或許遠遠不止這個數目。對于遠大來說，即使高樓如期建成，如何保證該項目的平穩運營才是最大的難題。

838米高樓7個月建成？

關于遠大科技集團（以下簡稱遠大）要在長沙建造世界第一高樓的消息系早在6月5日就由微博傳出。日前，長沙市望城區公開透露，就在6月5日晚，望城區與遠大可建科技有限公司（系遠大科技集團全資子公司，以下簡稱遠大可建）簽訂了關于“J220”項目的戰略協議。

根據上述協議，遠大可建將在望城區濱水新城核心區建設一棟集住宅、酒店、學校、醫院、寫字樓等多種業態于一體的220層綜合大樓，數據顯示，這座大樓高達838米，將超越迪拜塔成為世界第一高樓，暫定名為“天空城市”。

此外，據望城區公開透露的信息，該項目凈占地為30畝，建筑面積將達到100萬平方米，總投資不下40億元，建設周期為7個月。

世界第一高樓7個月即可建成？這一消息一經爆出，便引起了極大爭議。日前，《每日經濟新聞》記者就上述疑問向遠大方面發出了采訪函，但對方未作出回應。

不過，據遠大在媒體上公開透露的信息，“天空城市”將采用遠大自主研發的“工廠化可持續建筑技術”，主要優勢體現在抗震、節能、凈化、耐久、節材、可循環建材、無醛鉛輻石棉建材、無揚塵污水垃圾施工等方面。技術核心是全鋼結構模塊化建造。

據一些建筑行業的專家解釋，上述技術類似于“堆積木”，建造該建筑的所有結構材料將在搭建之前準備完畢，只需像堆積木一樣將材料搭建起來即可，因此建設速度超過傳統意義上的高層建筑。

雖然部分業內人士對遠大的這種“鋼結構”技術表示歡迎，但外界也對此表示了擔憂，如由于建筑主體過高，大廈的抗震、抗風能力還有待考驗。

項目仍在審批階段

除上述公開信息外，遠大方面對于這座“天空城市”并未透露出更多信息。

以廣州第一高樓廣州國際金融中心（IFC，俗稱西塔）為例，這座432米、103層，總建筑面積達到45萬平方米的大廈總造價超過60億元。

據《每日經濟新聞》記者了解，在廣州，類似這樣的摩天大樓造價約為15000元/平方米，按照此標準計算，總建筑面積達到150萬平方米的 “天空城市”的總造價應該在150億元左右。

一位業內資深人士表示，與廣州相比，長沙這樣的二線城市的造價應該稍低，不過，由于“天空城市”采用的是“全鋼結構模塊化建造”，所以其造價標準應該與西塔不同，上述對比也僅能作為參考。另有專家則指出，即使是采用全鋼結構的建造技術，僅采購剛才所需的費用或許就不止40億元。

據記者了解，在簽約儀式上，望城區相關領導表示將 “排除萬難、堅定不移地支持該項目建設”。據望城區政府官網于6月7日披露的一則招商信息，“天空城市”項目所在的濱水新城共有三處地塊被稱作 “絕版地塊”，望城區則希望投資者進行房地產項目開發。由此不難判斷，望城區政府對“天空城市”的重視程度非同小可。

對此，也有分析認為，遠大系長沙本土的企業，且“天空城市”項目的建設正符合當地政府開發濱水新城區域的規劃，即有可能在拿地、報批等環節獲得一定的政策傾斜。

但目前，這個占地30畝的項目的地價款、環評規劃等信息尚未披露，有知情人士則稱，雖然已經簽訂了相關協議，但該項目目前仍處在審批階段。

超高大樓運營受考驗

更多業內人士擔心的是，一個“做中央空調的外行”運作如此超大規模的商業地產項目，是否作了足夠的準備。

根據湖南德思勤顧問披露的一則 《長沙2012年寫字樓市場實況》的報告，目前，長沙頂級寫字樓的投資回報率約在6.5%。記者了解到，目前運作相對成功的長沙萬達廣場的投資回報率也僅為5.1%。由此可以推算，即使“天空城市”如期建成，投資為40億元，這筆投資的回報期也將長達15年至20年之久。

有業內人士則認為，與投資回報周期相比，更考驗遠大的或許是如何保證這樣一個龐然大物的平穩運營。

《每日經濟新聞》曾就廣州欲建超600米的“鉆石大廈”進行過一項估算，按照一般情況，商業物業的出租率需要達到70%以上，開發商獲得的租金收入才可能與物業日常維護和運營所產生的投入持平，但即使是在寫字樓、商場等市場需求較大的城市，一個項目至少從招租到租滿的時間也至少需要2到3年。

盡管地方政府和遠大方面可謂“心意相通”，但令業界擔心的是長沙市望城區的商業氛圍，長沙目前頂級寫字樓等商業項目主要集中在芙蓉中路以及五一大道沿線，雖然未來的商業中心將會外擴，但“天空城市”建成的7個月內，濱水新城或許“來不及”成為長沙的下一個商業中心。如此一來，“天空城市”未來的招商問題也被打上一個問號。

盡管外界質疑聲不斷，但就該項目的詳細規劃以及未來的招商計劃等問題，目前還未有信息披露，《每日經濟新聞》將對這座“世界第一高樓”保持持續關注。

刷新深圳紀錄京基集團欲建666米高樓

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

2011年4月，高達441.8米的深圳京基100大廈封頂，成為深圳最高樓。近日《每日經濟新聞》記者獲悉，深圳京基集團正打算刷新自己創造的深圳第一高樓紀錄，打算在深圳晶都酒店舊址上，再建一座高度約666米的高樓以及橫向666米跨越深南大道的“臥樓”，與現有的京基100大廈相連，案名暫時定為“天街+地街”。

然而，開發摩天大樓，開發商需要挺過多道難關。

事實上，除了深圳的第一高樓，京基還在南京開發第一高樓，并在深圳下沙建造一個63層的摩天大樓。明明經歷過摩天大樓開發的困難和風險，為何京基集團為何仍然對建摩天大樓情有獨鐘？中小地產商開發第一高樓又有哪些必須具備的資源和條件呢？

欲在多地蓋摩天大樓

據悉，目前京基集團正計劃在深圳羅湖蔡屋圍舊改片區建設一座高度達到666米的新摩天大樓，該規劃方案有一個極富創意的名字叫“天街+地街”，擬建設一棟縱向666米的深圳新第一高樓，一棟橫向666米橫跨深南路的“臥樓”，并與已建成的京基100大廈相連接。

對此，深圳京基集團副總經理熊偉表示：“在晶都舊址上建造摩天大樓，這僅僅是一個構想，還未正式上報有關部門。”

實際上，京基集團并不滿足只在深圳建設摩天大樓。5月9日，在2012中國（南京）浦口新城建設推介會暨重大項目簽約儀式上，京基集團與當地政府簽下總投資50億元綜合體項目框架協議，該項目集商務辦公，高檔寫字樓、星級酒店、大型購物中心為一體，計劃建設主體建筑高度為400至500米的摩天大樓，總建筑面積將達到83萬平方米，比深圳京基100項目還大三分之一。

據《每日經濟新聞》了解，京基集團的浦口項目高度可能會超過此前綠地在南京打造的地標建筑綠地紫峰大廈。京基集團方面則表示，這是京基布局長三角經濟圈的重大舉措，也是建成京基100后的又一摩天大樓夢想。

目前，京基集團在深圳福田區下沙的另一個城市舊改綜合體項目正在建設之中，預計2014年竣工，其主體建筑高度接近300米，共63層。這使得京基集團已建成和擬建的摩天大樓超過了3個，對于京基集團這個民營房企來說，其戰略雄心和想追求的高度還沒有“見頂”。

正當外界疑驚嘆京基集團大手筆投資的同時，一個疑問也由此產生，能建造數座摩天大樓，京基集團的勇氣和信心何來？

有業內人士指出，京基集團建設摩天大樓似乎與當地政府城市形象和經濟發展有關。一方面，在政府看來，京基100的運營成功是深圳城市舊改的典范。目前，深圳市政府計劃將京基100附近的蔡屋圍金融中心區改造成為國際消費中心，新一輪更新將繼續強化以金融為核心的高端商業商務區功能。這將大大提升深圳的城市形象。

深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁則認為，經濟利益是推動企業瘋狂建高樓的主要因素。隨著城市土地空間的縮小，建筑必然向高空發展，而產業升級加大了企業對高端寫字樓的需求，從而推動城市中心區摩天大樓的大發展。

熊偉稱，在做京基100大廈之前，京基做過大量的市場調研。他認為，隨著深港一體化的加快，有很多香港企業到深圳來發展，這對寫字樓的需求非常旺盛，深圳本地企業對高端寫字樓更新換代的需求也非常大。

承認有不少風險和困難

目前，對于摩天大樓的定義，業界大多認同是高度超過152米或50層以上的大樓。

近兩年來，各地超高大樓項目紛紛上馬，一些房企掀起了摩天大樓“競賽”。據統計，目前國內在建的摩天大樓超過200座，而5年后中國的摩天大樓數量將超過800座。

摩天大樓建設盲目跟風，是業界普遍擔心的問題。熊偉認為，摩天大樓擁有不少的風險，包括前期、中期、后期的風險。在他看來，國內大多摩天大樓項目在立項方面很盲目，“在立項過程中沒有對項目后期的具體情況想清楚，很盲目地去做，求快求大求全求新，沒有對整個建筑后期管理進行思考。”

此外，不斷興起的摩天大樓狂熱，也引起業界對未來市場泡沫的擔憂。對于深圳未來摩天樓的分布情況，高力國際報告稱，深圳未來五年有52棟50層高的“超高層建筑”建成。一旦經濟發展減速，預期的市場需求也會大大縮減。

另一方面，摩天大樓建設對企業資金鏈安全的要求卻比其他任何地產項目都要高。

“摩天大樓的開發周期非常長，對資金的需求非常大，能不能支撐這個周期，開發商的資金能否經得住考驗，這是風險之一。”熊偉稱。

實際上，從2004年立項拿地到2011年正式封頂，京基100項目耗時7年，其中建設時間用了3年。熊偉認為，京基100的開發速度相對較快，其他摩天大樓項目一般都需要5~10年時間。

對于開發商而言，建設過程中資金能不能跟上成為關鍵問題。還可能會遇到其他一些麻煩會延長建設周期。

摩天大樓后期管理也是對企業的一種考驗，決定了項目以后的生存。用熊偉的話說，即便大樓能建起來，一旦項目進入招商環節以及后期運營管理，缺乏一支有經驗的管理團隊，這對企業來說是致命的。

此外，摩天大樓其經營管理和物業維護管理成本比普通寫字樓要高得多。“目前有很多企業，有能力開發卻不具備后期管理運營的能力。”熊偉稱。

考驗現金流的穩定性

令外界疑惑的是，京基集團計劃有多個摩天大樓項目開發，資金是否足以支撐？

據悉，目前京基集團旗下包括KKMALL、京基百納廣場、銅鑼灣廣場、御景華城商業廣場、大梅沙京基酒店等近10個商業地產項目，商業面積達到80萬平方米，已經運營的商業總資產規模超過100億元。這使得京基集團成為商業地產領域的一艘“隱形巨艦”。

京基集團能夠成功運營深圳“第一高樓”的根本原因還在于商業地產項目提供的穩定現金流。“京基一直比較穩健，現在擁有的資金能夠支撐商業項目的發展。”熊偉稱。

在嘗到摩天大樓的“好處”之后，京基集團欲望進一步膨脹，在制定的五年戰略發展規劃中，將在南京浦口項目復制另一個京基100大廈。“如果能達到我們戰略目標，3到5年會啟動我們的上市進程。”熊偉稱。但即便如此，京基100在深圳市場的成功，能否最終在全國復制，避免“水土不服”而導致失敗，仍需要市場的檢驗。