每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊可瞻 鐘舒    

每經(jīng)記者 楊可瞻 鐘舒

近年來，隨著渾水、香櫞等外資機構(gòu)不斷俯身“狙擊”，讓人相信做空恒大地產(chǎn)只是冰山一角。該事件提出一個殘酷的現(xiàn)實問題：大舉做空中資房地產(chǎn)公司的是否只有香櫞一家;香櫞的背后，有多少外資在支撐？

外資投資陷入低谷

要了解香櫞做空是否只是一個偶然現(xiàn)象，我們必須清楚外資目前對中國房地產(chǎn)的態(tài)度，而切入口是外資進入和退出這個行業(yè)的“路線圖”。

事實上，外資進軍內(nèi)地房地產(chǎn)無非通過兩種途徑，一是借助FDI（外商直接投資）渠道直線殺入；二是借助私募基金、股權(quán)并購和外債等方式繞道進入。以中國最大的房地產(chǎn)市場之一上海為例，外資正式進軍要追溯到2003年。

當時，摩根士丹利房地產(chǎn)基金購入上海新天地大廈，成為其在上海地產(chǎn)市場的首筆重要投資。在此后的數(shù)年中，大摩又相繼大手筆投資了當?shù)囟鄠€地產(chǎn)項目，包括7億元收購陸家嘴中央公寓4幢物業(yè)、5億元整體購入徐家匯永新城等。當然，不只是大摩，從2006~2008年，黑石、高盛、花旗等外資巨頭，也相繼涌入上海。

然而，外資進入也并非是“永動機”，從2008年開始，隨著調(diào)控政策愈發(fā)嚴厲，加上擔心中國樓市震蕩，部分外資有選擇性地開始撤離。同樣以上海為例，大摩在開始拋售上海部分精選住宅項目，包括上海廣場商場、東海廣場、無限度廣場等。另外，包括高盛、香港和記黃埔等也相繼兜售其在上海的地產(chǎn)項目。

當然，我們并不能以此就判斷外資會“敦刻爾克大撤退”，但如果仔細觀察FDI就可以發(fā)現(xiàn)，至少外商投資房地產(chǎn)正在降溫。

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)利用外資下降6.3%，相比之下去年一季度房地產(chǎn)利用外資還增長了38.6%。對此，商務部解釋稱，“FDI下降主要原因是全球經(jīng)濟低迷，全球跨國直接投資放緩；其次，受國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控影響，占FDI總規(guī)模25%的房地產(chǎn)吸收外資下降；再次，去年一季度的基數(shù)比較高，去年利用外資是前高后低，今年有可能反過來。”

值得一提的是，外商投資降溫也體現(xiàn)在了房地產(chǎn)簽訂項目個數(shù)和實際利用外商投資的增速放緩上。

巨靈統(tǒng)計顯示，今年4月，房地產(chǎn)利用外資簽訂項目個數(shù)為114個，環(huán)比增長39%，增速連續(xù)3個月下降；同期房地產(chǎn)實際利用外商直接投資81.59億美元，環(huán)比增長23%，同樣為增速連續(xù)3個月下降。另外，2008年1月~2012年4月，簽訂項目個數(shù)平均為249個，實際利用外商直接投資平均額110億美元。這意味著，目前外商投資房地產(chǎn)水平已顯著低于過去52個月平均水平。

此外，今年5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資同比下降37%，是所有資金來源中表現(xiàn)最差的。除了定金及預收款(同比降4%)、個人按揭貸款（同比降2.9%）外，其余如國內(nèi)貸款（同比增8.5%）、自籌資金（同比增16%）等均實現(xiàn)了同比增長。更值得注意是，5月利用外資同比增速，創(chuàng)下了自2008年12月以來第2差紀錄（2012年4月同比下滑43%）。

外資機構(gòu)并非全面看空

然而，外資的看空是全面的嗎？

某北方大型券商房地產(chǎn)行業(yè)研究員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在討論外資對于目前中國房地產(chǎn)的態(tài)度時，首先需要區(qū)分外資中的兩類：那些研究基地在海外的外資態(tài)度目前偏空，主要是源于對中國經(jīng)濟繼續(xù)下滑的擔憂、以及對中央房地產(chǎn)政策走向判斷的謹慎；那些在國內(nèi)設有機構(gòu)的外資代表，比如高盛、高華等，它們認為中國房地產(chǎn)政策的調(diào)控已經(jīng)見底，未來的宏觀經(jīng)濟面會逐漸放松，貨幣政策的動作也會對地產(chǎn)行業(yè)形成相對利好的支撐。

看多一方的外資在投資途徑上，以曲線進入路徑來看，除了債券、私募基金，主要就是股權(quán)并購，尤其是二季度相較一季度的股權(quán)并購市場活躍了很多。

《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，上周京滬產(chǎn)權(quán)市場房地產(chǎn)交易均表現(xiàn)活躍。以上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所最新發(fā)布的消息為例，數(shù)據(jù)顯示上周上海產(chǎn)權(quán)市場成交金額居首位的是房地產(chǎn)業(yè)，一周成交5宗，成交金額合計達到18.44億元。其中，外資收購上海市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)項目值得關(guān)注。

上周，“上海天洋房地產(chǎn)有限公司20%股權(quán)”轉(zhuǎn)讓項目成功交易。出讓方是上海聯(lián)洋集團有限公司，受讓方是上海一家外商投資有限公司，成交價格1640.19萬元。

北京產(chǎn)權(quán)交易所方面信息也顯示，上周北交所在新增掛牌項目方面，房地產(chǎn)業(yè)居掛牌金額第一位，其中，房地產(chǎn)業(yè)新推掛牌項目三宗，掛牌總金額達41.56億元，“北京金亞光房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司100%股權(quán)及11.9165億元人民幣債權(quán)”掛牌金額為31億元，“北京豐科建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及94500萬元債權(quán)”掛牌金額為9.81億元，為上周重點推薦項目。

直接投資或?qū)⒒嘏?/p>

除了曲線投資，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)分析人士均表示目前外商對房地產(chǎn)的直接投資在二季度料有回暖的跡象。

此前商務部公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國實際使用外資294.8億美元，同比下降2.8%，造成FDI下滑的原因之一是受調(diào)控影響，房地產(chǎn)利用外資增速有所下降。

近兩年，房地產(chǎn)領域?qū)嶋H利用外資約占我國利用外資規(guī)模的將近1／4。去年一季度，房地產(chǎn)業(yè)實際使用外資增長較快，增幅高達38.6%，今年一季度則下降了6.3%。對此，商務部新聞發(fā)言人沈丹陽在例行發(fā)布會上曾表示，去年一季度的基數(shù)比較高，并且去年利用外資是前高后低，但今年有可能是前低后高。

對此，中原地產(chǎn)市場研究中心主任周覓在接受記者采訪時指出，目前就研究中心觀察到的情況看，以中部城市成都為例，近兩三個月以來有越來越多的外資對該市場表現(xiàn)出興趣，已經(jīng)加快了尋覓合適項目的速度。

周覓表示，外資選擇這個時點進入可以說是考慮到調(diào)控方面目前已到頂。去年的情況是，雖然房地產(chǎn)市場很糟糕，但由于看不清政策前景，外資不敢貿(mào)然進入。目前政策環(huán)境可期，同時市場也在回暖，外資此時進入資金鏈依然緊張的中國房地產(chǎn)業(yè)，可以在合適的價位進行股權(quán)購買等交易。

此外，外資的進入方式也是多樣的，除了入股，也可能在買地前期就介入或是項目運作起來后再注資等。

對于一季度房地產(chǎn)業(yè)實際使用外資急劇下滑的解讀，周覓認為，除了限購等政策制約，還需考慮數(shù)據(jù)的滯后。實際情況是，外資一直以來并沒有完全停止和國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的接觸，只不過相較于內(nèi)資，外資在房地產(chǎn)項目正式投資前的考察調(diào)研更為謹慎，時間更長。