編者按：7月5日晚間，央行宣布再次下調人民幣存貸款基準利率。在不到一個月的時間里，央行第2次降息。如此密度的降息，被視為對呈現回暖跡象的房地產市場新的利好。股市上，房地產板塊聞聲而動，次日以全面飄紅報收。那么，在釋放流動性下，房價是否真的像某些觀點認為的那樣，將迎來報復式的上漲呢？

有專家表示，央行再度降息將改善房企融資環境，降低融資成本，但對樓市的直接效果有限，以價換量仍是下半年樓市的主基調

“央行又降息了，月供壓力更小一些，而且最近漲價趨勢非常明顯，所以我來看看房子，打算盡快買一套。但7日中央重申不能讓房價反彈之后，又想等一等，總之很糾結。”一位在通州某樓盤售樓處的看房者這樣告訴記者。

“最近看房的人越來越多，成交周期也縮短不少。”上述樓盤的銷售人員也向記者表示，“不過，購房者主要還是怕房價漲得太快，此前的觀望者也都著急出手了”。

值得一提的是，央行二度降息之后，業內人士紛紛表示，樓市回暖已成事實，房價將再無降價的可能。對此，華遠地產（600743）董事長任志強再度一語驚人。任志強對媒體表示，降息對房地產會有一定影響，比如降低了生產企業的經營成本，降低了購買人的支付成本，但降息與房地產沒有直接聯系。

“降息對樓市直接效果有限，但會加強市場回暖預期。從中央關于調控政策的最新態度和房企存貨負債比率來看，以價換量的銷售策略將仍是主流，但企業融資環境會有所放松，新增貸款的融資成本將會降低。” 中國房地產學會副會長陳國強對《證券日報》記者表示。

融資成本降低

28天前，時隔三年半之后央行首度降息時，SOHO中國董事長潘石屹曾稱，“終于降息了，奔走相告吧”。28天之后，央行的二度降息讓開發商樂觀情緒再度升溫。

對此，本報記者從多位業內人士處獲悉，不管降息對樓市是否起直接性的利好作用，但對房地產企業的融資環境將有所改善。

陳國強向記者表示，降息雖然是中央采取的宏觀層面的政策，但這種“大氣候”將影響房地產行業的“小氣候”。尤其對房企來說，新增貸款的利息支出將會降低，也就是說，新增融資成本降低，這對開發商持續高企的資金成本無疑是一種利好趨向。

值得一提的是，央行降息后首日，地產股領漲兩市，其中合肥城建（002208）、宋都股份（600077）、上海新梅（600732）、大名城（600094）四股漲停，招保萬金四龍頭漲幅均超4%，滬深兩市的140家房地產股票基本全面上漲。

由此來看，有分析人士向記者表示，降息顯然提振了投資者的信心，房企在股市也算揚眉吐氣了一回。不過，該人士同時強調，雖然上述政策能夠成為房企過冬的助力因素，也釋放了一種回暖信號，但房企整體資金鏈還是趨緊，日子不見得好過多少，畢竟負債和庫存的雙高局面并未得到太大的改觀。

實際上，據中國指數研究院統計數據顯示，7成上市房企資金鏈緊張，其中15家房企負債率超80%。

上述分析人士進一步向記者表示，雖然融資環境有所改善，但部分中小房企也難以受益，主要還是看房企在銀行的信貸額度是否有所提高。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶表示認同。宋延慶指出，對房企影響大的是貸款額度，只要能貸下款來，利率高低企業都能接受。正如上述業內人士所言，如果開發商拿到的貸款額度有所松動，拿到貸款的機會更高。此外，還要看樓市是否真正回暖，因為銷售情況直接關乎開發商的現金流狀況。

房價將小幅提升

“降息最主要的推助力是加強樓市回暖預期。”陳國強向記者表示，對于購房者來說，降息和公積金的調整，可以減少月供，刺激其購房心理。對開發商來說，購房者密集出手，現金回籠速度提升，緩解資金壓力。而對于地方政府來說，成交量的上揚和土地市場回溫可以增加財政收入。

不過，陳國強同時向記者強調，房價大幅反彈的可能性不大。因為市場整體上還是供大于求的形勢，房企的庫存量依然很高。如果開發商大幅提價，市場不見得會買賬，反而是開發商會因此失守一部分市場份額。據此，陳國強預計，下半年開發商依舊會采取以價換量的銷售策略。

鏈家地產市場研究部陳雪也認為，不論是標桿房企還是大型房企，今年的銷售策略都是加推中低端產品和以價換量，其上半年成交均價同比明顯回落。其中，萬科下降了10.3%，富力下降了21.4%，碧桂園下降了2.9%。因此，將由以價換量促成成交量回升，其漲價的基礎較為薄弱。

日前，華潤置地高層曾向媒體表示，下半年華潤依舊采取以“跑量”為主的銷售模式。萬科保利等知名房企也曾向記者表示，消化庫存，加快現金回籠仍是公司下半年的第一要務。

不過，陳國強進一步表示，不排除某些房企提升旗下賣的好的項目的價格，減小優惠幅度，尤其一些資金壓力不大的房企將會放緩優質項目銷售節奏。

除此之外，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，房地產市場成交量的回升如果可以持續3-6個月，將使開發企業資金面緊張的局面得到緩解，這也就意味著成交量的回暖會逐步傳導到整個房地產投資，大型開發企業會主動加快開工節奏。而且從7月初土地市場的表現來看，部分龍頭房企已經率先做出反應，土地市場上抄底動作頻繁。

宋延慶則直言，降息將更多地改變投資和購房預期，政府最好輔以防漲價政策。