每經(jīng)編輯 宋延慶     

宋延慶 （蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司總經(jīng)理)

或許大家已注意到，近年來(lái)，民企與央企合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的已為數(shù)不少。早期有天鴻與通用、萬(wàn)科與中糧和五礦等；近期有德邦與中冶、融創(chuàng)與方興和保利等。當(dāng)然還有更多未浮出水面的合作。

民企和央企為什么要攜手合作，會(huì)對(duì)行業(yè)帶來(lái)什么樣的影響，這是筆者要探討的。

上海某項(xiàng)目可謂是合作典型。某民企獲得項(xiàng)目土地后，苦于資金緊張，遲遲未能動(dòng)工。國(guó)土資源部門(mén)的《閑置土地處置辦法》雖然松緊無(wú)度，但也仿佛隨時(shí)會(huì)落下來(lái)的達(dá)摩克利斯之劍。迫不得已，該企業(yè)向某央企伸出了橄欖枝。急于擴(kuò)張但又缺乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源的央企也很想合作，于是雙方一拍即合。合作方式就比較慣常了：央企具有實(shí)際控制權(quán)，民企有少數(shù)董事席位；項(xiàng)目后期央企追加的投資按內(nèi)部借款計(jì)息，民企只待項(xiàng)目結(jié)算后分享紅利。

除了上述案例，還有其他合作方式，比如民企具有實(shí)際控制權(quán)，央企主要是戰(zhàn)略投資，北京的萬(wàn)科中糧長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目就屬這種情形。

無(wú)論哪種合作方式，基本不外乎“民企出地+央企出錢(qián)”，主要區(qū)別在于對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際控制權(quán)上。事實(shí)上，這也反映了兩類企業(yè)在融資方面的優(yōu)劣勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源有企業(yè)自有資金、貸款、信托、預(yù)售等。受“限貸”政策影響，很多民企資金緊張，但又缺乏多元化的融資渠道。反觀央企，不但融資渠道很多，而且融資成本很低。筆者了解到，同是在香港上市的內(nèi)房股，央企的融資利息可以低到5%，一般民企要12%~15%，央企的資金優(yōu)勢(shì)明顯。

任何合作都可能出問(wèn)題，而且大都出在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際控制權(quán)上。筆者曾做過(guò)一個(gè)央企和民企合作的案例。雙方合作初期，肯定約定好了控制權(quán)問(wèn)題，但在合并報(bào)表方面卻約定模糊。民企為了保住行業(yè)地位和市場(chǎng)占有率，就把合作項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)給合并到自己的報(bào)表了。央企也不甘為“零”，最后按照權(quán)益切分后的業(yè)績(jī)歸并到自己的業(yè)績(jī)報(bào)表里去了。這家央企地產(chǎn)公司又是已整體上市的母公司的一家子公司，切分業(yè)績(jī)肯定也就最終反映到了上市年報(bào)中。最終，可能全行業(yè)的商品房銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)也是不準(zhǔn)確的。不要說(shuō)審計(jì)關(guān)口的事，也不要提證監(jiān)監(jiān)察，事實(shí)就是事實(shí)，有時(shí)必須要承認(rèn)并接受。更大、更多的問(wèn)題還不是業(yè)績(jī)歸并，而是日常經(jīng)營(yíng)管理。兩家合作企業(yè)的母公司都是上市企業(yè)，都有一整套要報(bào)送給各個(gè)職能部門(mén)的報(bào)表，但內(nèi)容格式卻各家有各家的要求。于是，合作項(xiàng)目公司各個(gè)部門(mén)不得不拿出大量的時(shí)間精力去應(yīng)付兩家法人股東單位的報(bào)表和各類檢查。合作實(shí)踐中，類似的事情有很多。

如果雙方真正是本著誠(chéng)實(shí)信用、互利共贏的合作原則，許多問(wèn)題本不是問(wèn)題，只需要充分完善合作協(xié)議和“三會(huì)”規(guī)則，并切實(shí)做好流程設(shè)計(jì)工作，就差不多了。但事實(shí)上并非如此。這也是有些企業(yè)合作有始無(wú)終的主要原因。

故此，從企業(yè)發(fā)展高度樹(shù)立戰(zhàn)略合作思維就顯得更有必要，至少比簡(jiǎn)單的項(xiàng)目股權(quán)合作要深遠(yuǎn)得多。這種合作，當(dāng)推涅槃重生后的孫宏斌及融創(chuàng)。近年來(lái)，融創(chuàng)先后與首鋼、保利、中化方興等多家央企合作，而且合作都比較融洽。究其原因，就是孫宏斌的戰(zhàn)略合作思想比較端正，也很純粹。

在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，民企和央企攜手合作可能會(huì)越來(lái)越多，這也將在一定程度上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。惟有樹(shù)立端正的合作思想，完善合作方式和合約細(xì)節(jié)，做好合作后的經(jīng)營(yíng)管理工作，方是合作之幸，市場(chǎng)之幸。

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