每經編輯 每經記者 卓志強 發自海南瓊海、海口    

每經記者 卓志強 發自海南瓊海、海口

隨著博鰲亞洲論壇舉辦的規格越來越高，影響力越來越大，相應地對論壇配套設施建設的要求也越來越高，現有的基礎設施條件已遠遠不能滿足為論壇服務的要求。因此，征地拆遷、各種開發在所難免。

由此，一個全國性的問題開始困擾博鰲鎮乃至瓊海市政府，那就是征地拆遷無法順利推進成為制約重點項目及時落地的瓶頸。

如何平衡利益？征地拆遷補償政策如何在尋求雙贏過程中穩步實施？這些成為當地政府的一道難題。

“博鰲發展到現在，深層次的問題越來越嚴重，它會影響亞洲論壇的發展，影響國際旅游島的前景，影響瓊海和博鰲的未來。”一位叫張明天（化名）的讀者在給《每日經濟新聞》記者的材料中寫道。

經記者赴海南博鰲連續多日實地調查采訪后，我們發現，張明天的擔憂并非杞人憂天。

亂象不止

在很多人眼中，博鰲因亞洲論壇一夜成名。但熟悉博鰲發展的海南當地知名評論家矢弓認為，這只是外行的說法。“至少在20年前，博鰲就開始建別墅了。”

《每日經濟新聞》記者梳理發現，博鰲開發起步于1996年。是年，蔣曉松執掌的海南曉奧房地產開發有限公司（以下簡稱曉奧公司）開啟了創業歷程，博鰲開發藍圖初繪。

1999年8月，曉奧公司、上海中遠發展股份公司（以下簡稱中遠發展）、海南黃金海岸集團3家股東共同組建海南博鰲投資控股有限公司（以下簡稱博鰲投資）。3年后，海南省政府發文，明確由博鰲投資對博鰲亞洲論壇特別規劃區實行統一規劃、統一招商、統一開發。

2004年6月，博鰲投資股份重組，中信國安隨即入主。至2007年，博鰲投資已變身中信集團的全資子公司，中信地產則成為博鰲亞洲論壇特別規劃區的主開發商。

然而在矢弓眼中，破壞博鰲“風景”的正是中信地產。

記者連日的調查也顯示，中信地產在博鰲涉嫌違規的情況頗多，比如囤地多年坐等升值、龍潭嶺項目未經政府審批便開山伐林、千舟灣項目開發嚴重影響排洪并導致玉帶灘生態破壞嚴重……

中信地產所為，僅是博鰲亂象之冰山一角。

中遠發展、曉奧公司就曾因違規閑置土地登上國土資源部“黑榜”。據了解，在這些開發商中，囤地時間最長的已達15年之久。

向記者提供材料的張明天表示，博鰲當地甚至還存在一塊土地持有幾個土地證、“一女多嫁”的情況，而一些項目還未通過政府審批就開工了。此外，部分開發商還通過變更土地用途牟利。

地產大佬潘石屹旗下博鰲凱賓斯基就曾由最初的“住宅”用途變為“商業”用途，之后才用于酒店經營。2008年，此事經《每日經濟新聞》曝光后，SOHO中國終止了該項目的酒店用途。

矢弓透露，由于開發商圈地成風，如今已經開始征沼澤地了，實在沒有地就填海。“這些人對大自然沒有任何敬畏之心。比如，有些珊瑚礁是幾百年才形成的，填海造島、建樓房就在珊瑚礁上……”

除了開發商，政府的征地也與村民糾紛不斷。頗具諷刺意味的是，對于當地政府的一些舉措，連部分開發商也頗有微詞。

“把農民的房子拆了，村莊搬了，農民卻得不到合理的補償。”博鰲某大型房地產項目銷售總監馬偉明（化名）向記者表示。任何規劃，政府都可以調整，但至少要（給村民一些）保證，“不要手一揮就把這一片地都賣掉。”

矢弓告訴記者，從一定程度上講，博鰲現在已經城鎮化了，但它體現出了很多城鎮化的弱點，“沒有一個污水處理廠，那么多人和酒店，周邊沒有一個垃圾處理機構。”

事實上，今年3月，瓊海市博鰲鎮鎮長盧志明在接受媒體采訪時也坦言，博鰲沿海的房地產開發項目排污確實是非常現實的問題。他說，目前博鰲鎮還沒有統一、正規的污水處理系統，酒店和房地產項目的管理力度不夠，“不是科學的處理辦法，效果也不好，我們也感到非常鬧心和揪心。”

被開發商綁架？

“現在到處都是房地產，到處都是樓盤，高樓林立，太多了，而且顯得很亂。”博鰲鎮東海村某王姓村民認為。

作為進駐博鰲多年的開發商，馬偉明對此認為，政府的規劃水平其實是不夠的。在他看來，有些片區其實可以統一規劃，比如一個片區專門建酒店，另一個片區則專門打造成旅游度假區等，但目前的規劃比較混亂。

“不過這也是歷史遺留問題，現在博鰲的很多片區，這邊私人占地30畝，那邊小企業占地50畝，還有開發商占地幾百畝上千畝，總體不太規整，誰也不再想去動了。之前留下來的問題，你會去動嗎？”他說。

作為一個土生土長的瓊海人，海南省國土環境資源廳原副廳長楊冠雄在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，政府其實是有自己的建設規劃的，但在博鰲，開發商已經主導了實際的開發，“作為縣級市的政府管不了。”

2005年，博鰲亞洲論壇特別規劃區總體規劃初步方案出臺。根據方案，該特別規劃區項目總規劃面積122平方公里，橫跨瓊海和萬寧兩市。其中瓊海64.3平方公里，萬寧57.7平方公里，總海岸線長23.07公里。2010年，《瓊海市博鰲總體規劃設計》和《博鰲旅游發展用地規劃設計》也通過專家初審。

資料顯示，博鰲鎮區規劃結構形態為“三軸、五廊、一心”。“三軸”指海濱街為城鎮商業主軸、濱海規劃路為濱海景觀軸、西部規劃路為生態景觀軸，“五廊”指五條通南海的綠化景觀廊，“一心”則是以中心公園為綠化核心，約10公頃。

然而，即便政府有自己的規劃，但開發商能否按照你（政府）的規劃要求去做，很難說，楊冠雄認為。

“以博鰲特別規劃區為例，應該既作為會展旅游，又代表亞洲，如果完善博鰲亞洲論壇的配套設施，把它做成真正的會展旅游區，那也算功德無量，畢竟亞洲論壇能很大地帶動當地經濟的發展。但是開發商來這里做，可能只是希望利用這個機會通過土地來謀取最大的商業利益。”楊冠雄說。

在楊看來，博鰲從闊步發展到現在，最大也是最核心的問題，就是（對規劃）缺乏一個有效的監管。

矢弓也認為，如今博鰲的亂象根源主要在于監管不力。“國土局也好，住建局也罷，都有規定，但這些規定在利益面前不堪一擊。”他比較認同的觀點是，目前的博鰲，已經被開發商綁架了。

“在博鰲都是大型企業拿地，一拿都是幾百畝上千畝，它們在海邊開發沒有底線。客大欺店，導致了地方政府在監管上很有難度。”矢弓說。

矢弓認為，博鰲的開發甚至已經到了不得不反思的時候了。

就在6月25日，矢發表《我們將博鰲開發成什么樣子？》的文章，文章結尾寫道：“我們將博鰲開發成什么樣子？是當功臣還是成罪人？何去何從，誰來回答？”

博鰲的出路

在博鰲的開發過程中，楊冠雄的看法是，“有效的監管非常重要，且是不可或缺的一環。”

他隨即提到了三亞市海棠灣的建設情況，“當地政府設立了海棠灣管理委員會，專門負責規劃和開發，這樣，政府就把握了規劃的主導權。不管哪個單位要地，都必須按照規劃要求來做。整體而言，相對海南的很多規劃區，我認為海棠灣還算比較成功的，規劃也是做得比較到位的。”

“另一個案例則是亞龍灣，當地的三亞市亞龍灣開發股份有限公司可以受政府的委托來統籌規劃。但相比之下，政府管理的力度小多了。最終，很多賓館把海灘給占了，所以海棠灣就不采取亞龍灣的這種模式了。”楊冠雄對《每日經濟新聞》記者表示，但目前博鰲特別規劃區的開發，卻從來沒有設過類似的專門監管機構。

矢弓提出，可以讓央企退出博鰲的開發。“如果國企央企退出，我相信地方政府還是能夠管起來的。”他還建議，對博鰲生態環境、規劃建設的破壞也可以問責，政府應推行陽光行政，讓百姓共同監督。

提及博鰲的開發，馬偉明稱，既然建設國際旅游島，還是需要去學習一些比較成熟的旅游區，比如夏威夷、馬爾代夫等，“目前，政府既有的經驗和經歷都還顯得不足。”

中山大學規劃設計研究院院長、海南省發展戰略及中長期規劃項目負責人李立勛接受 《每日經濟新聞》記者采訪時將博鰲與另一國際化小鎮——達沃斯作了對比。

“達沃斯在會展旅游方面做得很好，博鰲可以學習達沃斯，如何更有品質，如何提升小鎮的國際影響力。另外，在規劃及空間的建設上，包括規劃建設中對環境的保護和資源的利用，對地方經濟的帶動效應，對當地老百姓的吸納等，都可以去學。”李立勛說。

對博鰲的發展，李立勛說，第一，規劃需要重新梳理，優化制度和方案，需要兼顧到海南作為國際旅游島建設的總體定位，明確博鰲應該承擔的責任、分工和功能等。

第二，博鰲已經不是一張白紙了，伴隨著它的開發，特別需要協調好各方的利益關系，兼顧到各種利益，比如政府與企業的關系，政府、企業與社會民眾的關系。

第三，無論是政府的征地還是企業的開發，只要違法違規，就必須嚴格地監管、督促甚至給出實質性處罰。

李甚至認為，可以對部分開發商的資格進行重審，提高海南當地開發商的門檻，如果屢屢觸碰紅線，就取消其進入（海南）的機會。

李立勛最后希望，未來的博鰲切勿變成兩個體系。“一方面是從世界各地匯集而來的高端的、國際化的人士，另一方面則是無所適從的本地居民，這種分化則是一定要避免的。”