每經編輯 每經記者 徐學成 鄢銀嬋 楊羚強發自廣州、重慶、上海    

每經記者 徐學成 鄢銀嬋 楊羚強發自廣州、重慶、上海

皇明太陽能因為涉足房地產最近成為財經領域的熱點事件，《每日經濟新聞》記者關注到涉及房地產開發的企業，遠非皇明太陽能一家。

無論是能源、機械領域的行業巨頭，還是食品、服裝領域的龍頭，乃至類似文峰這樣依靠理發、美容賺“小錢”的服務類公司，都紛紛涉足房地產開發。一時間幾乎“全民皆地產商”。

中房信的數據顯示，這些涉足房地產開發的“非房”企業，競爭力并不強。銷售額排名前五十強的地產商中，主業不是房地產的數量微乎其微。既然如此，這些企業選擇開展房地產業務的動機是什么？如果沒有主業帶來的資源支撐，他們的房地產業務還能賺錢嗎？

受困限價令 格力地產賣現房支撐

每經記者 徐學成 發自廣州

“雙限令”未能成功解禁，偏安珠海的格力地產仍在“掙扎”。《每日經濟新聞》記者觀察到，整個上半年，格力地產幾乎只能依靠格力廣場二期產品和格力香樟項目苦苦支撐，本應于今年上半年入市的新項目——格力海岸受限價令影響不得不推遲開盤，甚至只能等到賣現房。

“賣現房”雖然可提升成交率，但對公司的銷售業績、資金運作以及拓展計劃都會產生深遠影響。相關分析指出，名義上是格力地產受限價令影響不得已為之，但深層原因是格力地產布局和產品結構單一，抵抗市場風險和政策風險的能力相對薄弱。

業績靠現房支撐

根據格力地產2011年年報透露的數據，截至2011年12月31日，其存貨主要包括格力廣場二、三、四期，格力香樟、夏灣C以及格力海岸。而從開發進度來看，格力廣場二期于2010年開工，目前已經進入現房狀態；格力香樟早已于2011年竣工，而夏灣C地塊此前因政府規劃被收回，格力海岸還未竣工，也未開始預售。

珠海市商品房預（銷）售專網的信息顯示，格力廣場和格力香樟最早一批拿到預售證的時間分別是2008年5月30日和2009年10月13日。

近日，《每日經濟新聞》記者在該項目售樓部了解到，目前在售的格力廣場二期已經是現房在售，項目平均售價超過17000元/平方米。目前在售的另一個項目格力香樟的銷售人員也告訴記者，該項目目前已經處于現房狀態，剩余套數不多。

格力海岸項目其實早在去年下半年就傳出了要入市的消息，但至今仍然沒有開盤的時間表。

此前，在接受記者采訪時，格力地產一位高層表示，去年下半年格力海岸項目并未達到預售條件，而今年上半年力推的還是格力廣場和格力香樟兩個項目。格力海岸現在已經開始做推廣，根據項目的整體進度和市場情況，可能會針對該項目的一部分先做驗收，已達到現房狀態再進行銷售。

這意味著，上半年能為格力地產貢獻業績的只有格力廣場和格力香樟兩個已經開發了數年的老牌項目，且均屬于現房銷售。

資金回收周期拉長

雖然現房銷售可提升成交率，為公司業績的穩定增長提供有力保障，開發商何樂而不為？

格力海岸即是如此。根據該項目一期47萬平方米的建筑面積，按照同區域20000元/平方米的銷售均價保守估算，即使上半年僅售出一半，也可為格力地產帶來超過40億元的銷售額。

可在限價令面前，格力地產的計劃被徹底打亂。

據了解，格力海岸項目拿地時的樓面地價就高達7400元/平方米，一期總投資74億元，僅成本就超過15000元/平方米。但根據珠海的限價令，新申請預售的商品房銷售均價必須低于11258元/平方米。這意味著，如果格力地產要拿到預售證，只能低于成本銷售，唯有賣現房才能不受限價令的約束。

《每日經濟新聞》記者查閱珠海市商品房預（銷）售專網的相關記錄了解到，去年11月1日珠海市限價令開始實行以來，格力地產只有一個商業項目獲取了預售證。

在一些業內人士看來，利用賣現房來逃避限價在規則的許可范圍之內，同時也可以保證項目一定的收益，但在對資金運作要求頗高的房地產行業，賣現房意味著緩慢的資金周轉速度，開發商可能為此犧牲發展的規模。

以格力海岸為例，該項目早在2010年下半年就動工，按照行業規律，動工1年左右，也就是2011年下半年該項目就應該進入銷售環節。從投資回報的角度來看，格力地產為該項目一期投入的74億元資金原本在去年下半年就可獲得回報，推遲到現房階段再銷售無疑拉長了投資回報周期。

中投顧問一位房地產行業研究院告訴記者，大量項目采取現房銷售，肯定會打亂格力地產今年的銷售計劃。現階段已經完成的項目，可能會隨著公司銷售策略的調整而整體往后延，公司的儲備項目也會在短時間之內急劇減少。

業績主要來源于珠海

蘭德咨詢總裁宋延慶指出，賣現房的做法極有可能讓格力地產上半年的財務報表“很難看”，隨之而來的是存貨壓力加劇以及相應的經營成本的增加。

雖然賣現房是無奈之舉，但這從另一個側面反映了格力地產在應對市場和政策風險時并不主動。深耕珠海市場多年的格力地產，旗下的項目屈指可數，一些項目開發周期過長，束縛了格力地產的腳步。

如前述格力廣場項目，該項目一期早在2007年3月份即開工建設，而根據格力地產2011年年報的數據，該項目三期預計竣工時間為2015年，后續仍將繼續開發第四期。僅這個項目，從拿地到第四期竣工，開發周期至少在10年以上。

此外，從2008年進行資產重組到現在，格力地產雖然名義上進入了重慶和西安，但主要業績依舊來源于珠海。

相關分析認為，沉淀了20余年的“格力”品牌無疑有助于格力地產在當地快速形成品牌效應，且在資金、政策等方面也可獲得一定的扶持，但產品結構以及市場布局的單一無疑會讓格力地產抗風險能力大打折扣。

對于格力地產偏安珠海的策略，宋延慶表示“很難說是好是壞”。他認為，格力這樣的工業型企業兼做地產，因為有主業的支持，在資金方面并無太大壓力，但由于對主業的依賴性較大，資金周轉率難免會偏低。如一些企業通常通過獲得的工業用地“變性”為商住用地來降低成本，但同時也降低了周轉速度。

前述中投顧問研究員認為，房地產市場的競爭極為激烈，對于主業不是地產的格力來說，很難跨區域與其他房企進行競爭。

力帆重拾地產業商業開發面臨消化能力考驗

每經記者 鄢銀嬋 發自重慶

去年11月，重慶力帆高調斥資8億元買下重慶渝北地區一個名為 “盛創尊嶺”的高端洋房樓盤，并改名為“力帆楓樾”。在力帆接手半年后，主打高端洋房的力帆楓樾于今年5月27日正式開盤，當日成交量達70%。

《每日經濟新聞》記者了解到，重慶力帆在房地產領域的野心不只是住宅。2010年12月，力帆旗下力帆置業便以11億元的價格，將重慶江北嘴核心區的江北區江北城組團B分區地塊收入囊中以建設力帆中心，發力商業地產。

事實上，重慶力帆在本世紀初便已孕育房地產藍圖。業界人士認為，力帆此番以商業金融地產及高端住宅地產雙重身份高調轉身也是其打破制造企業利潤瓶頸的舉措。

在當前摩托車、汽車行業不景氣的背景下，力帆斥巨資高調進軍同樣不景氣的房地產行業，未來形勢并不明朗。

斥巨資拿地發力房地產

2010年12月17日，在重慶土地和礦業權交易中心組織的土地拍賣會上，重慶力帆以11億元的總價摘得江北嘴B19商業金融用地，折合樓面地價7321元/平方米，成為當日成交總價最高的地塊。

該地塊詳細編號是江北區江北城組團B分區B19-1/03號宗地，土地面積為15024平方米，最大可建筑面積不能超過15萬平方米，出讓價款起始價為6.77億元。該地塊位于重慶江北嘴核心區域，用途則為商業金融業。

根據力帆控股有限公司董事長尹明善的規劃，該地塊被用于修建力帆中心，自用及商用兼備。

2011年11月，隨著政府明確表態繼續調控房地產市場，全國行情一片慘淡，重慶力帆卻再次高調斥資8億元買下重慶渝北地區一個名為 “盛創尊嶺”的高端洋房樓盤，并改名為“力帆楓樾”，擲下在房地產市場的第二枚棋子，令市場愕然。

《每日經濟新聞》記者了解到，“盛創尊嶺”原由北京通盈集團于2007年開始投資，主打花園洋房，由于資金不足，該項目被迫在2010年停工。

2011年7月，重慶力帆成立了重慶潤鵬房地產開發公司，法人代表為尹明善的兒子尹喜地。重慶潤鵬房地產開發公司收購“盛創尊嶺”樓盤時，其原有建筑便已經修建超過了五層樓。根據該樓盤規劃，初期將推出建筑面積達4萬平方米的洋房，后期還將推出別墅和寫字樓，總建筑面積為27萬平方米。

跨越10年的商業地產夢想

事實上，早在本世紀初重慶力帆就已經涉足房地產開發領域，并稱之為體育地產。

資料顯示，2001年末力帆集團撥款8000萬元，以俱樂部名義買下了占地258畝的重慶江北洋河體育中心，2003年4月力帆又出資1000萬元注冊了重慶力帆奧體物業發展有限公司。

據媒體報道，力帆以8000萬元購得洋河體育場地皮，是重慶市政府對力帆足球業務的優惠政策之一，其周圍同等面積的商業地皮，在2008年時的市值就高達20億元。由此核算，若出讓該地塊，力帆僅在地皮上的收益就超20倍。

2005年，以洋河地塊開發的力帆體育MALL正式亮相，讓重慶力帆嘗到了商業地產業帶來的甜頭。2005年，尹明善又注冊成立了重慶力帆置業公司，力帆欲大舉進軍房地產的傳聞便頻頻傳出。

鮮為人知的是，2003年重慶力帆還以投資方的角色，參與了重慶南岸區一住宅項目的開發，但收效并不明顯，隨后力帆便決定將淡出房地產業務而專注于汽車業。

時隔數年之后，重慶力帆為何重拾地產“舊業”？

重慶大學建設管理與房地產學院教授陳德強認為，這與其在汽車、足球兩次跨界收效甚微及摩托車全行業步入 “寒冬”關系密切。

《每日經濟新聞》記者了解到，2011年我國摩托車行業利潤大幅下降，去年1～11月份摩托車行業營業收入保持8.77%增長，行業利潤總額下降了18.87%；力帆汽車業務也并不景氣，許多消費者對力帆的印象仍停留在摩托車品牌和足球俱樂部上；足球俱樂部的成績也讓尹明善頗為失望，曾多次傳出其將放棄足球業務。

此外，同為重慶“摩幫”成員的隆鑫在房地產行業取得的成績也助長了力帆的信心。目前，隆鑫的房地產已經遍布重慶、四川、山西、云南以及海南等省市，產品線覆蓋花園洋房、高層、別墅、酒店等多種物業類型，名列重慶房企前五強。

市場消化能力待考驗

《每日經濟新聞》記者發現，在《重慶兩江新區 “十二五”經濟社會發展規劃》中，江北嘴的定位尤其突出，“以江北嘴為依托，全力打造金融總部集聚區和金融創新先行區，提速發展離岸金融、貨幣市場、資本市場、金融要素市場，建設長江上游地區的金融中心。”從重慶到兩江新區，無論是在地理位置上還是在戰略布局上，江北嘴都被放在了核心位置。

看好江北嘴的區位優勢，這在尹明善多次公開表態中都有所體現。

江北嘴的定位確實吸引了大量金融機構、上市公司入駐，但據測算，今年重慶將至少有60萬平方米的寫字樓供應入市，建成后的力帆中心能否被市場消化引人關注。

同時，重慶力帆在房地產領域的另一條腿“力帆楓樾”也正在經受市場的考驗。《每日經濟新聞》記者在重慶網上房地產上查詢獲悉，今年5月27日，力帆楓樾正式開盤，套內均價為12526元/平方米，與周邊高端住宅基本持平，當天實際成交量達70%，創下了銷售高峰。

據重慶網上房地產公布的數據統計，1~6月重慶商品住宅共成交88760套，同比增長11.51%；成交面積共869.2萬平方米，同比增長49.25%。

“盡管此前市場預測洋房、別墅等大戶高端房源，可能不會受歡迎，但市場數據卻顯示大戶型成交量明顯增多，‘力帆楓樾’等主打洋房高端品牌在當前逆勢中可能會有較好的市場數據。”陳德強說。據公開資料顯示，重慶力帆為“力帆楓樾”制定的預售目標為35億元。

32億投資商業地產月星集團拿地9年未開業

關赟斐 每經記者 楊羚強 發自上海

雖然同處在房地產產業鏈上，但建材企業要想從事房地產開發似乎并不容易，例如建材業出身的地產公司月星集團在投資項目9年之后，卻仍然沒有收入。2003年，月星集團以僅5.8億元總價拿下上海普陀區130地塊，意圖打造商業綜合體月星環球商業中心，但該項目直到2009年8月才開工。

項目開工前后，月星集團董事長丁佐宏在接受采訪時曾公開表示，月星環球商業中心將于2011年10月正式開業。但到了2011年年底，項目竣工期再度推遲。據當時本地媒體報道，由月星集團開發的全業態商業綜合體月星環球商業中心將于2012年8月正式“起錨”。

雖然預計的開業期日益臨近，但目前該項目卻依然絲毫沒有“起錨”跡象。《每日經濟新聞》記者日前在現場看到，所謂的“月星號商船”至今仍是在建工地，作為主體建筑的商業裙房和辦公樓依然是鋼筋混凝土框架，外部整體還“包裹”著腳手架。

項目資金多為貸款

月星集團有限公司官網資料顯示，上海月星環球商業中心位于上海普陀區130地塊，西臨中山北路，東接凱旋路，北臨綠洲廣場和長城大廈。項目由主體商業裙房、高級辦公樓、豪華五星級酒店和地下四部分組成，總建筑面積48萬平方米，其中商業面積近32萬平方米，高級辦公樓12萬平方米，五星級酒店面積約4萬平方米。

根據公開報道，月星集團以招投標方式競得普陀區130地塊的時間是2003年10月，拿地成本為5.8億元。

日前，《每日經濟新聞》記者在項目現場的施工標牌上看到，該項目的開工日期為2009年8月18日，竣工日期為2012年10月26日。也就是說，從拿地到開工，時間跨度整整近6年，此外建設期也長達近3年。

對此，丁佐宏曾對媒體表示，始終沒有開工的原因是，這一地塊的土地拆遷工作沒有完成，并非故意拖延。“有人說我6年不開工，故意拖延，其實我早一天開工，就能早日完工，我的項目就能早日產生效益。”丁佐宏表示，除了拿地的5.8億元外，月星因動拆遷還投入了10多億元。

記者在上海市建交委網站上看到，上海月星環球商業中心的總投資額高達32億元。

根據胡潤百富網站顯示，2008年，也就是該項目奠基當年，丁佐宏的總資產僅13億元，2009年他的總資產增加到25億元。上述報道顯示，丁佐宏本人對此只表示“不知道這個數據從哪里來的”，但并未給出有關總資產數額的具體答復。

如果上述數據屬實，那么25億元身家如何撬動32億元的項目？

丁佐宏對上述媒體表示，除了自有資金外，其他資金來源主要來自銀行貸款。如果用原始資金計算，月星集團在環球中心項目上的投入自有資金比例超過40％。

按此計算，僅這一個項目，月星就需要銀行貸款19.2億元左右，上述上海月星環球商業中心9年還未開業，資金壓力可想而知。

《每日經濟新聞》記者曾就此采訪過上海月星環球商業中心項目經理王志華，但對方拒絕了記者的采訪。記者隨后致電月星集團宣傳科詢問相關情況，但電話無人接聽。

進軍地產業風險重重

巨量貸款對月星而言無疑是壓力，因為除了上海，其還在常州、徐州開發了商業綜合體。

月星集團網站顯示，月星常州商業中心的開發量要比上海項目更大，達到60萬平方米。搜狐焦點網則顯示，月星徐州商業項目的建筑面積也超過40萬平方米。

另外，記者根據月星集團網站相關資料統計，月星目前的在建家居廣場項目多達14個，但截至目前僅有1個項目已經開張經營，顯然后續房地產開發還需要大量資金。

業內人士告訴記者，在各大家居賣場企業中，月星集團近年來擴張速度很快，但由于該行業屬于資本密集型行業，而且而在房地產調控的形勢下，就不可避免地面臨著較大的短期風險。

另一方面，家居賣場行業擴張過快影響了企業業績。根據近日網易家居報道，我國1萬平方米以上的家居賣場超過1000家，賣場嚴重過剩。

中房信研究總監薛建雄認為，產業資本進入房地產行業之所以會出現開發進程慢，主要原因在于開發資金并非一次性到位，而是根據自身產業的營業收入慢慢投入。

復旦大學房地產運營研究所所長蔡為民表示，房地產目前依然是“最賺錢”的行業，因此不少關聯行業的企業都紛紛進入。由于自身主營業務并非房地產，很多因素尤其是利潤很難把控。該類企業在運營資金時應慎重，否則就有資金鏈斷裂的風險。

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