每經編輯 每經記者 楊羚強 關赟斐 發自上海    

每經記者 楊羚強 關赟斐 發自上海

8月2日，上海虹橋商務區三幅地同時拍賣出讓，最終兩幅地以底價成交。三地塊出讓總金額加在一起僅28億多元。

從2009年9月上海公布大虹橋的發展規劃起，到現在已近3年。綜合同策咨詢機構、上海市建設交通委員會的數據不完全統計，面積多達86平方公里的大虹橋地區流入的購房資金、買地資金加在一起約1150億元，加上還未全部到位的項目開發資金，總額僅1300億元出頭。

與之相比，總面積只有大虹橋11%的新江灣兩年內流入的買房購地資金就已經超過了200億元。

對此，中房信研究總監薛建雄認為，一方面可以看出大虹橋還只是處于起步階段，另一方面也可以說明這個區域的樓市尚有較大的發展潛力。

內地房企首次分羹上海CBD

上海早期的CBD，無論是陸家嘴，還是南京路、淮海路，往往都由境外的房地產公司開發，內地房企很難從這一個大市場里分到一杯羹。這些區域近幾年寫字樓和商場租金大幅提升，每年都給這些境外地產公司帶來源源不斷的收入。

但大虹橋卻彌補了內地房企缺席CBD開發的遺憾。以萬科、龍湖、紅星、上海地產為首的內地房企紛紛進軍，和瑞安、麗寶等境外地產公司一起，開發這個新的商務區。

戴德梁行一位分管寫字樓的部門負責人說，這是內地房地產第一次有機會開發上海的CBD，不少內地房企都曾為能拿下大虹橋板塊的地塊感到興奮。

由于坐擁高鐵、飛機、地鐵和高架道路，虹橋交通樞紐被認為可以比肩世界最繁忙機場之一的阿姆斯特史基浦國際機場。

在2011年京滬高鐵剛剛開通時，瑞安地產董事長羅康瑞曾表示，大虹橋會讓上海扮演紐約的角色，它未來每天的人流量至少是200萬人次，通過高鐵、飛機等多種交通工具，可輻射到7500萬人口。

戴德梁行此前預計，到2015年，虹橋商務區核心區將擁有261萬平方米的甲級寫字樓，這相當于該年度上海甲級寫字樓預計總存量的24%。這意味著大虹橋將成為除浦東新區以外，上海最大的甲級寫字樓集中片區。

而按甲級寫字樓人均15平方米的占用面積計算，可以估算出該地區的辦公人數將達到17.4萬人，且大部分人員將從事收入更高的專業服務業。

大虹橋規劃藍圖

對于大虹橋的未來，瑞安曾用集話劇和電影于一體的一組現場表演來表現。根據這組表演，一個生活在上海周邊的人，可以乘坐高鐵來大虹橋上班、看話劇、看展覽以及購物。

基于上述假設，虹橋還將會有巨量的賓館、購物中心、展覽中心等陸續興建。

根據戴德梁行此前發布的對大虹橋的研究，虹橋商務區核心區規劃了總計16.05萬平方米四星級以上的賓館，并將在2015前竣工。根據最新的開發規劃，核心區中片區將會有11.05萬平方米的新建賓館面積，其余面積則坐落于核心區的主題活動和會展片區內。

未來3~4年內，虹橋商務區核心區中片區將建成總面積為20.4萬平方米的零售商鋪，而在核心區的主題活動和會展片區，將會有總建筑面積為12.41萬平方米的零售商鋪交付使用。在虹橋商務區外圍開發區，尤其是西虹橋片區，目前已規劃了總建筑面積為12.3萬平方米的 “超大型綜合休閑中心”。

另外，號稱全世界規模最大的主題活動和會展中心的國家會展中心場館項目目前正在建設中，預計將于2014年竣工。該項目占地1.09平方公里，總建筑面積為50萬平方米，其中包括40萬平方米的室內展廳和10萬平方米的室外展覽場地。該會展中心預計每年將有30%左右的時間用于主辦國內外的各類主題活動和展銷會，年均人流量預計在20萬人次左右。

在上述規劃藍圖下，開發商們也紛紛確立了各自的項目定位。

瑞安地產官網顯示，在虹橋拿地后將開發虹橋天地項目。該項目位于虹橋核心商務區緊鄰交通樞紐的首個地塊，占地面積約6.2萬平方米，總建筑面積約38萬平方米。項目定位為集展示辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝為一體的綜合商業，將為未來虹橋商務區的辦公人群，以及高鐵1小時經濟圈所輻射的7500萬人口提供商務、休閑服務。

龍湖2011年年報顯示，虹橋項目規劃建筑面積2.9萬平方米，預計竣工日期為2016年12月3日，龍湖擁有該項目93.48%的權益。不過，龍湖沒有公布具體開發方案。

對于大虹橋來說，SOHO中國會是個另類。后者2011年年度業績公告中指出，在大虹橋開發的總建筑面積約35萬平方米的項目凌空SOHO，預計將會在2012年下半年取得銷售許可證，在該項目助推下，全年總可售物業金額將超過300億元。而SOHO此前因為分割銷售上海核心地段的寫字樓，并引入了相對較低端的租戶，一直備受業內爭議。

不過，記者從實際調查中發現，這一項目至少會遠離虹橋商務區的核心區域。

真正開工項目不多

雖然大虹橋的前景被很多人看好，但真正開始動工的項目實際上并不多。

《每日經濟新聞》記者在現場看到，大虹橋核心區一期的上述各地塊雖然已經奠基開工，但工程進度并不快。除了瑞安地產開發的虹橋天地項目已經全面處于樁基階段并開建之外，其他項目的工地則顯得安靜了不少。

戴德梁行給出的項目成熟時間是在2014年到2015年，這一時間與復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民的預測接近。后者認為，大虹橋的整體成熟也許要5年以上時間。此外，上海的經濟增長速度在放慢，而所輻射的長三角制造業也在面臨轉型的陣痛。這一切都使大虹橋的成熟速度可能會比預期要慢。

不過，大筆投資仍在陸續注入大虹橋。

記者根據上海市建交委網站上資料進行不完全統計，截至目前，大虹橋核心區一期10個項目中，有7個項目的總投資額已經高達358.6億元左右。除去土地成本201億元，企業投資至少高達157.6億元。

事實上，這僅是大虹橋規劃中的“九牛一毛”。根據規劃，整個虹橋商務區共26.3平方公里，大虹橋范圍多達86平方公里。

發展速度或不如陸家嘴

大虹橋被認為 “上海經濟發展的西部引擎”，人們對大虹橋的期待，有如當年的陸家嘴。

從遠期來看，大虹橋確實有可能憑借得天獨厚的交通優勢，成為上海又一個城市商業中心。但是，速度有可能不如陸家嘴。

在陸家嘴規劃公布后的三、四年里（1994年至1996年），政府財政即國有資產管理部門投資了17.4億元之后，陸家嘴先后引進了日本森大廈株式會社、泰國正大集團、香港新鴻基等外資和港資代表，開創了外資和港資房地產企業在內地從事土地成片開發的先例。

在這幾年中，陸家嘴共批租土地17幅，總占地面積21.04萬平方米。同時，進駐的主要項目有香格里拉酒店、正大廣場等。公開資料顯示，這兩大項目的投資額為1.3億美元和4.5億美元，按照當時匯率計算，總共投資額約為人民幣50億元左右。

2009年9月，上海正式公布“大虹橋”規劃。此后，整個大虹橋的區域建設正式啟動，隨著一系列土地被陸續出讓，眾多開發商斥重金拿地。直到2011年11月15日，大虹橋核心區一期的第一批土地出讓完畢，而僅土地出讓金便高達201億元。

同樣是區域規劃公布之后的第3年，在這塊僅1.4平方公里的土地上，已經匯集了萬科、瑞安、龍湖、萬通、上海地產等10余家知名開發商。

表面上看，似乎大虹橋的開發進程要快于陸家嘴。但很多行業人士卻表示，大虹橋發展成熟的周期會比浦東要慢很多。蔡為民說，在浦東開發時，幾乎是以全國之力在建設。當年陸家嘴有很多的部委樓，有大量央企的進入。相比之下，大虹橋規劃的立足點雖然不錯，但畢竟只是區域性的開發，和當時的陸家嘴不能相比。

資金流向不及其他板塊

在發展速度相對緩慢的大背景下，大虹橋樓市資金流入的規模和數量，并不比其他地區更多。同策咨詢機構的統計顯示，2010年至今，流入大虹橋地區的購房資金約451億元，占到購房總資金的9.5%

（數據口徑：2010年1月1日至2012年7月24日，商品住宅，長風板塊、古北板塊、虹橋板塊、西郊板塊、華漕板塊、金虹橋板、七寶板塊、江橋板塊、趙巷板塊、徐涇板塊、九亭板塊）。其中，5萬元/平方米左右的房源成交約35億元，占7.8%。而同期，只有大虹橋11%規模的新江灣商品住宅的總成交金額達到了187.83億元，加上土地及其他收入已超200億元。

很顯然，購房者對大虹橋的熱情不算高。

對此，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，一方面是因為樓市調控的因素，另一方面則是大虹橋自身的發展速度，還難以和新江灣等相比。

薛建雄說，這一板塊購買價格不高，但銷售量也不多，恰恰說明了大虹橋目前的發展速度較慢，同時也說明這一地區的房價還沒有出現泡沫。

網上房地產數據表明，受大虹橋輻射的嘉定南翔板塊表現不佳，該板塊內的朗詩綠色街區自2010年12月開盤至今，銷售了183套，而房源總套數卻高達666套，去化率僅為27%。而同位于該板塊的寶華櫟庭項目從2011年6月開盤至今僅成交12套，僅占可售總套數的4%。

也有一些板塊存在例外。據21世紀不動產統計，僅今年1~7月，整個大虹橋范圍內一手房的銷售量達2516套，總成交金額高達98.65億元。其中，長風板塊成為受大虹橋輻射的最大贏家，該板塊今年的成交量280套，成交金額29.1億元，占大虹橋范圍內所有板塊成交量的首位。

同策咨詢機構以800萬元總價來觀察整個大虹橋，目前也只有長風、虹橋、徐涇和趙巷這幾個板塊是高端住宅集中的區域。

這在一定程度說明，大虹橋地區的個別板塊的發展空間已經被上海的房地產市場看到，但整個地區目前還只是處于發展初期。

·房企觀點

SOHO中國

SOHO中國在2011年年度業績公告中指出，上海虹橋交通樞紐為航空、高速鐵路、地鐵等現代交通方式的匯聚點，為全球規模最大的交通樞紐和上海當前最具活力的地區。從虹橋交通樞紐到達長三角地區最繁華城市只需半小時左右，使該交通樞紐及其周邊成為中國最具發展潛力的區域。

萬科地產

政府給予了開發商不少支持，預計該區域內的所有地塊都將于今年9、10月份全面動工。當初萬科拿地的原因就是看好大虹橋的發展前景。大虹橋經過集團內部對項目所處的影響力評估，雖然與陸家嘴定位不同，但前景非常好，將成為未來上海最重要的CBD。

中海地產

大虹橋不是一個概念，而是一個實實在在的工程，是上海未來的心臟，需要用長遠的眼光來看，現在就提“被透支”言之過早。大虹橋區域內的住宅項目在未來2~3年將是上海最炙手可熱的項目。

上海虹橋板塊是除外灘、人民廣場、南京路以外，上海最早崛起的一個商圈。建立大虹橋商務區商圈區域經濟價值迅速得到提升，由于虹橋綜合交通樞紐帶來的海量人流，以及“大虹橋”商務區各條產業鏈上所形成的聚合力，未來這片熱土勢必會成為上海西部又一個繁華的城市中心。

蘇寧環球

上海是長三角發展的龍頭，大虹橋是上海發展的龍頭。陸家嘴是金融貿易區，與大虹橋有一定區別，但陸家嘴所具有的產業集群的規模效應一定是大虹橋的未來。大虹橋的輻射范圍很大，之所以選擇在長風板塊開發項目，就在于該板塊是現在上海中環內與大虹橋有交集的唯一一塊土地，受到的輻射相比其他板塊將會更大。大虹橋給長風所帶來的利好，是蘇寧當初考慮拿地的主要動力之一。

·資料

虹橋是世界上首個集航空、高鐵、地鐵和公路運輸為一體的交通樞紐，步行5至10分鐘即可換乘。虹橋交通樞紐位于上海長寧和閔行兩區的交界處，距離市中心約12公里。

在開發規劃中，含虹橋交通樞紐在內的虹橋商務區占地將超過86平方公里。虹橋商務區主功能區占地將達到27平方公里，其中包括交通樞紐和核心區，而其余的59平方公里將作為劃定的虹橋商務區的外圍開發區，大致分為虹橋東、南、西、北四個片區。

預計全面竣工后，虹橋交通樞紐和虹橋商務區將會給上海的房地產市場的各個版塊帶來積極的影響。從區域角度看，受影響最大的當屬附近的上海西區。

在開通直達航班和高鐵之后，虹橋交通樞紐有利于所有長三角地區城市現有的商業地產和住宅樓盤市場未來的進一步發展，縮短了上海和長三角地區其他城市之間的交通時間。因此，虹橋交通樞紐對于客流、物流和資金流的積極影響將加快長三角地區的城市化進程。