每經(jīng)編輯 趙慶

8月3日，地產(chǎn)股暴跌，引發(fā)投資界對(duì)于房地產(chǎn)的深思。表面來(lái)看，源自當(dāng)天一則后被證偽的消息：取消住宅預(yù)售制度。其實(shí)，更深層次的擔(dān)憂，源自房地產(chǎn)調(diào)控加碼的風(fēng)險(xiǎn)。即便是不排除空頭借機(jī)打壓地產(chǎn)股的可能性，也是空頭利用了政策收緊的普遍預(yù)期而興風(fēng)作浪。

上證指數(shù)1月中旬開(kāi)始反彈，由年初的最低點(diǎn)2132點(diǎn)，至3月初的2478點(diǎn)，反彈了約16%，其后盤(pán)整中下行，至7月底，跌破了2132點(diǎn)。以地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科為例，本輪調(diào)整中萬(wàn)科的股價(jià)最低值6.78元出現(xiàn)在去年9月下旬，其后振蕩式爬升，今年1月中旬與大盤(pán)同步反彈，但3月并未觸頂，而是單邊上漲，直至7月中旬摸高至9.95元，反彈了47%，其后才開(kāi)始下跌，8月初低探至8.5元。

由此證明，在年初以來(lái)的一波上升行情中，地產(chǎn)股率先啟動(dòng)，是引領(lǐng)大盤(pán)上漲的主力軍。與此同時(shí)，直至7月中旬，抗跌性遠(yuǎn)強(qiáng)于大盤(pán)，漲幅也遠(yuǎn)大于大盤(pán)。原因有二：一是，房地產(chǎn)的周期性強(qiáng)，一般會(huì)領(lǐng)先于大盤(pán)變化。二是，本輪經(jīng)濟(jì)下滑主因之一是房地產(chǎn)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)止跌回升的決定因素之一依然是房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)又是特征突出的政策市，今年一季度，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)"見(jiàn)底"苗頭，二季度部分城市住宅成交量持續(xù)快速反彈，所以地產(chǎn)股的表現(xiàn)遠(yuǎn)超大盤(pán)。

然而，隨著房?jī)r(jià)止跌反彈信號(hào)的發(fā)出，地產(chǎn)股的好日子也暫告一個(gè)段落。6月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅，在連跌8個(gè)月后，首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)。眾所周知，已持續(xù)兩年多的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，主要目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，或者說(shuō)促使房?jī)r(jià)合理回歸。隨著3月以來(lái)主要城市成商品住宅成交量的節(jié)節(jié)攀升，尤其是6月很多城市商品住宅成交量創(chuàng)近17個(gè)月新高，價(jià)格反彈壓力越來(lái)越大。管理層深深為之擔(dān)憂。

7月7日，溫家寶總理在江蘇調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，絕不允許房?jī)r(jià)反彈。7月19日，國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》，提出"堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈"。7月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)通知稱，為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)，決定派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，提出下半年堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。

這一系列的動(dòng)作，矛頭皆指向一點(diǎn)：抑制房?jī)r(jià)反彈。本輪房?jī)r(jià)反彈的政策動(dòng)因主要有二：其一，貨幣政策放松，尤其是一個(gè)月內(nèi)兩次降息，對(duì)于房地產(chǎn)的利好有目共睹；隨著信貸量的增加，加上中央更加保護(hù)自住性購(gòu)房需求，首套房貸利率普遍性打折，有效刺激了購(gòu)房需求。其二，受累于經(jīng)濟(jì)下滑和樓市低迷，地方政府有放松調(diào)控的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，去年四季度后，已有城市行動(dòng)，今年二季度以來(lái)，由于中央穩(wěn)增長(zhǎng)的力度加大，部分地方政府打著"擴(kuò)大內(nèi)需"的旗號(hào)，將松綁樓市調(diào)控了納入一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。

比如近期，在石家莊和河南省無(wú)疾而終的救市計(jì)劃后，珠海和南京新政又引起廣泛關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道，珠海相關(guān)部門(mén)7月13日下午開(kāi)會(huì)決定全市取消樓市限價(jià)、收縮限購(gòu)范圍，經(jīng)媒體爆炒后，官方于次日凌晨宣布雙限政策維持不變。盡管多個(gè)地方政府嘗試放松限購(gòu)政策都無(wú)疾而終，仍有不少城市嘗試打擦邊球，比如7月23日，南京市政府發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)消費(fèi)的若干意見(jiàn)》，放寬對(duì)引進(jìn)人才的購(gòu)房限制，對(duì)于符合條件的高端引進(jìn)人才，首次購(gòu)買(mǎi)自住商品住房，將視同南京戶籍，并給予購(gòu)房補(bǔ)貼。再次引發(fā)了社會(huì)輿論的強(qiáng)烈質(zhì)疑，一天之內(nèi)南京官方兩次解釋?zhuān)⒎欠潘上拶?gòu)之舉。至今尚未被叫停。

當(dāng)前房?jī)r(jià)反彈的預(yù)期已經(jīng)形成，經(jīng)驗(yàn)表明，光靠政府表態(tài)和督查，效果不能奢望。比如8個(gè)督查組下去之后，媒體傳出來(lái)幾個(gè)省市的消息：督查組對(duì)當(dāng)?shù)芈鋵?shí)中央調(diào)控的情況總體滿意，只是略略提了一些要求和建議。如此這般，有點(diǎn)像2011年4月同樣是8個(gè)督查組的督查結(jié)論。如果調(diào)控沒(méi)有新舉措，下半年抑制房?jī)r(jià)反彈的難度很大。正是基于這一判斷，筆者認(rèn)為調(diào)控加碼勢(shì)在必行。不過(guò)，資本市場(chǎng)亦不必過(guò)于看空地產(chǎn)股，因?yàn)榕c抑房?jī)r(jià)相比，穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力同樣大。樓市調(diào)控加碼空間較小，能夠動(dòng)用的新政并不多，估計(jì)備選項(xiàng)有：房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)容、房屋交易稅增加、限購(gòu)加大落實(shí)力度、重啟年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、預(yù)售門(mén)檻提高等。