8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)總裁賴國(guó)強(qiáng)發(fā)表了主題為《調(diào)控常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性》的演講。

以下為賴國(guó)強(qiáng)演講部分實(shí)錄：

從昨天的議題和整個(gè)會(huì)議精神可以發(fā)現(xiàn)，大家對(duì)前景比較看好，比較樂(lè)觀，量升價(jià)穩(wěn)。現(xiàn)在，在調(diào)控著，為什么市場(chǎng)還有不錯(cuò)的表現(xiàn)？

今天的主題是“可持續(xù)發(fā)展”。如果市場(chǎng)是好的，我們就可以安心去發(fā)展了。但是，市場(chǎng)真的好嗎？好在哪里？客戶是怎么想的？他們心里是怎么考慮購(gòu)房的？我想，今天的演講圍繞這個(gè)主題進(jìn)行。

中原是一家全國(guó)性的代理公司，在全國(guó)30多個(gè)城市都有代理業(yè)務(wù)，幫開(kāi)發(fā)商賣樓，收集到了很多的數(shù)據(jù)。每天做客戶租賃、客戶買賣轉(zhuǎn)手，與很多的小業(yè)主每天都要聊，到底他們的心理狀況怎么樣？所以，也許今天我講的角度會(huì)和以往嘉賓講的角度都不一樣。

一、調(diào)控就像少女的心

根本不知道什么時(shí)候有政策，你觸摸不到，也別想，我們就看著這個(gè)方向去做。我們認(rèn)為，調(diào)控仍將持續(xù)，從原來(lái)的以調(diào)為主，變成以控為主。

什么意思呢？以往樓市一直有調(diào)控，只是調(diào)控力度大小的問(wèn)題。在1989年，《人民日?qǐng)?bào)》就提出過(guò)房?jī)r(jià)高了，要開(kāi)始用法規(guī)了，從開(kāi)始用法規(guī)到現(xiàn)在的嚴(yán)控是有一個(gè)過(guò)程的。而且，以往是一、兩個(gè)單一的政策，現(xiàn)在是復(fù)合的政策來(lái)調(diào)，也有改變了。由原來(lái)的法規(guī)，到現(xiàn)在金融政策都配合到調(diào)控中來(lái)了，包括限價(jià)、限購(gòu)等等，我們發(fā)現(xiàn)普及面非常地廣，調(diào)控效果也有一定的權(quán)重。最近，剛需客戶是主流，沒(méi)有什么炒房客戶了，客戶也是非常地理性了。

2012年上半年市場(chǎng)復(fù)蘇，因?yàn)榻鹑谡叩膶捤伞Ｗ罱覀円猜?tīng)到了很多準(zhǔn)備調(diào)控的聲音，市場(chǎng)回暖是有預(yù)期的，下半年肯定比上半年好，我們是代理公司，有一些數(shù)據(jù)。1-7月份，整個(gè)國(guó)內(nèi)大陸區(qū)的業(yè)務(wù)是24億元的人民幣，比去年同期增長(zhǎng)15%，原因是什么？要找出原因，才能更好地發(fā)展。

市場(chǎng)回暖有預(yù)期，要穩(wěn)定發(fā)展，要保持溫度，不要讓它太熱，也不要太冷，曾經(jīng)成交低迷時(shí)期是非常痛苦的。所以，轉(zhuǎn)調(diào)為控為主的政策是有利好的，升溫將導(dǎo)致未來(lái)有持續(xù)政策來(lái)臨。

從按周一手成交套數(shù)上看，中原監(jiān)控的54個(gè)城市6月份的成交回升，市場(chǎng)還是不錯(cuò)的。一手住宅從每個(gè)月成交均價(jià)分析來(lái)看，一線城市的反彈是比較明顯的，二、三線城市沒(méi)有回到去年的高位。6月份二手成交數(shù)據(jù)明顯回升，比所謂的高峰期有明顯的下滑，因?yàn)橥顿Y客戶已經(jīng)沒(méi)有了，現(xiàn)在都是剛需客戶。二手價(jià)格方面，中原二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示7月份六大城市連續(xù)五個(gè)月上漲，以北京為例，北京環(huán)比上漲最為厲害，7月份環(huán)比漲幅為2.15%，二手房也有希望了。

所以，我認(rèn)為在持續(xù)調(diào)控之下，2012年比起去年差的時(shí)候，量在回升，價(jià)格也在穩(wěn)步回升，成交活躍，龍頭房企也體現(xiàn)出對(duì)后市的信心，做了買地的準(zhǔn)備，出手也有信心了。到底市場(chǎng)發(fā)生了什么樣的變化？真的好是好在哪里？我們?nèi)绾稳タ创罄m(xù)的發(fā)展？如何去認(rèn)識(shí)這種變化？市場(chǎng)變了，我們?cè)趺醋儯?/p>

二、80/90主流時(shí)代的變局

中原有過(guò)統(tǒng)計(jì)，80/90的同事占80%以上，25000人的同事中有20000人左右是80/90后，我們開(kāi)會(huì)時(shí)就討論怎么管住80/90后？如果我們不了解他們，不管好他們，企業(yè)就會(huì)非常被動(dòng)。因?yàn)椋髽I(yè)不是同心同力嘛。等同于做一個(gè)市場(chǎng)，客戶都是80/90，如果你和他們不是同一個(gè)思維去做的話，我相信也是非常被動(dòng)的。所以，要掌握未來(lái)的發(fā)展，就要掌握嚴(yán)控背后誰(shuí)是活躍分子，誰(shuí)是我們的購(gòu)買群體主力。

這個(gè)時(shí)代已經(jīng)變了，80/90后已經(jīng)進(jìn)入了婚齡期，30歲是要置業(yè)的時(shí)間，他們是主力的購(gòu)房人群。這幫客戶是80/90，他們有什么和我們不一樣呢，我是68年出生的，當(dāng)時(shí)出來(lái)工作很努力，也要賺錢，做三年買了一套房，自己賺的錢，爸媽沒(méi)有給錢。但是，現(xiàn)在的80/90后自己不一定很會(huì)賺錢的，但家里對(duì)他很支持，哪怕他還沒(méi)有結(jié)婚，也先給他買套房子支持他。所以，80/90后成為了購(gòu)房的主力，他們的心理需求和傳統(tǒng)客戶是不一樣的。

在這里，有一個(gè)武漢最熱銷樓盤的分析。66%以上的客戶是80/90客戶，不會(huì)多于兩代同堂的家庭結(jié)構(gòu)。從“按步就班”到“一步到位”，他們是新中國(guó)第一批獨(dú)生子女，獨(dú)享全家人的關(guān)愛(ài)，當(dāng)他們遇到限購(gòu)令，選擇舉全家之力一步到位越來(lái)越多。

在我們統(tǒng)計(jì)四大城市中小戶型銷售占比情況中，小戶型銷售比例實(shí)際上在逐步減少，客戶愿意買的房子面積開(kāi)始偏大，希望一步到位，但不是他自己的錢，是家里幫他買的，爸爸的名字寫上去，或者是剛畢業(yè)的學(xué)生還沒(méi)有錢，幫他買一套房子，提供給他日后使用。

所以，我發(fā)現(xiàn)，如果是80/90客戶的選擇，他們的觀望情緒沒(méi)有成年人那么穩(wěn)，該出手時(shí)就出手，不會(huì)太觀望。80/90后閱讀政策的觀念是比較果斷的，他們認(rèn)為限購(gòu)是壓抑的時(shí)候，并不是本質(zhì)上沒(méi)有人買，是不讓人買。因?yàn)槌鞘性诎l(fā)展，城市進(jìn)入了城市化道路，發(fā)展依然往上，未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值還是存在的，早買還是要好一些。

他們的心態(tài)為什么會(huì)改變呢？因?yàn)椋麄兪切碌囊淮碌囊淮促u是不行的。但是，他們對(duì)資產(chǎn)的利用有他的辦法，買房等同于一種理財(cái)產(chǎn)品，買下來(lái)不純粹是產(chǎn)品本身的價(jià)值提升，他們要考慮有沒(méi)有固定的回報(bào)，現(xiàn)在通脹那么厲害，有沒(méi)有避險(xiǎn)的可能性？他們買房會(huì)考慮有沒(méi)有租客？投資前景如何？他們的心理也在逐步成熟。所以，我看到很多投資型的不限購(gòu)物業(yè)，年輕購(gòu)買群體非常多。

80/90后的生活觀念強(qiáng)調(diào)自主與享受，如果能住在城市的市中心，綜合體更好，他們喜歡自己的生活模式，要滿足潮流，越新的概念他們?cè)饺菀捉邮埽絺鹘y(tǒng)的越不感冒。所以，現(xiàn)在很多LOFT產(chǎn)品非常受80/90的歡迎。

80/90喜歡用網(wǎng)絡(luò)，他們是未來(lái)的希望，他們變成了宅男宅女，可以不出門就在家里處理所有要做的事情，他們不喜歡很勞累的購(gòu)物，在網(wǎng)上解決所有的事情，家里的網(wǎng)絡(luò)很重要。這樣的話，有可能會(huì)改變我們對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，以及戶型的確定。因?yàn)椋麄円院蟛恍枰艽蟮臅浚赡懿恍枰獣篮鸵巫樱诖采隙伎梢陨暇W(wǎng)，因?yàn)檎麄€(gè)房子全是無(wú)線網(wǎng)絡(luò)，客戶需要什么，你就給他什么。

80/90是未來(lái)的消費(fèi)群體，但他們的存款觀念弱，加之通貨膨脹明顯，他們很少人是拿自己的錢買房子的，一般是父母先投資，很多80/90父母將房產(chǎn)投資作為遺贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，或者作為資產(chǎn)配置，房產(chǎn)金融化特質(zhì)超過(guò)以前。

80/90喜歡生活在商業(yè)綜合體、軌道交通附近，不喜歡在市郊，不喜歡距離市中心很遠(yuǎn)。那么，市中心的項(xiàng)目未來(lái)遇到的挑戰(zhàn)會(huì)比較大。市中心的城市綜合體及住宅物業(yè)，持續(xù)溢價(jià)力將有很大的文章可以作，也有非常大的空間。

在我自己的理解里面，現(xiàn)在的調(diào)控比較嚴(yán)厲，但重心在控的基調(diào)是明確的。我做房地產(chǎn)20年，經(jīng)過(guò)了幾次宏觀調(diào)控，每次調(diào)控就為未來(lái)的發(fā)展奠定了更好的基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)穩(wěn)步回歸到理性，但也會(huì)有自己的發(fā)展事態(tài)。那么，作為開(kāi)發(fā)商，作為行業(yè)從業(yè)者，我認(rèn)為調(diào)控給了我們很好的挑戰(zhàn)，頻繁的調(diào)控在市場(chǎng)上的反映還是比較活躍的。一方面，我們要了解市場(chǎng)。同時(shí)，也要閱讀客戶的心態(tài)。因?yàn)椋?0/90客戶的特點(diǎn)從心理、心態(tài)到需求都已經(jīng)發(fā)生了很多的變化。客戶的變化催生出了更多細(xì)分市場(chǎng)，例如“潮流物業(yè)”、“遺贈(zèng)物業(yè)”、“理財(cái)物業(yè)”等，都賣得很好，而之前的“投機(jī)”市場(chǎng)風(fēng)光不再，也是政策調(diào)控最大的作用。相信隨著降息降準(zhǔn)等一系列寬松金融政策的持續(xù)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)需求多元化、市場(chǎng)細(xì)分化、金融捆綁化的新時(shí)代。作為代理公司，我們?cè)谖磥?lái)的時(shí)間也會(huì)繼續(xù)關(guān)注市場(chǎng)需求。

所以，我的總結(jié)是，市場(chǎng)持續(xù)嚴(yán)控下，交易依然活躍，市場(chǎng)會(huì)有很大的變化，但未來(lái)還是很有希望的，是可以期待的。