8月10日，在《每日經濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產論壇上，瑞銀證券有限責任公司董事總經理、瑞銀投資銀行中國區主席趙駒發表了主題為《房地產發展及融資現狀的一些看法》的演講。 以下為趙駒先生演講實錄： 我是瑞銀投行中國區的負責人，近幾年參與了很多境內外的融資項目，前幾年我們有專門的團隊對房地產行業進行研究、跟蹤、分析。但是，這幾年，也可以看到房地產市場比較冷淡。剛才，萊蒙國際的黃總，如果我沒有記錯的話，應該說從去年到今年是最后一個在香港的首發。剛才，黃總講，綠燈一亮，就要走。這幾年，香港市場的現象確實是非常突出。 從2009年以來，香港市場開始有了兩個窗口，從4月份-6月份，從9月份-12月份，在2009、2010、2011年三年的窗口是比較明顯的。但是，今年，可以看到這兩個窗口越來越短暫。 今年，我們做了幾個IPO市場的首發，海通、中國有色等等，每一個幾乎都是非常規的發行，不是理論上、書本上看到的常規發行，基本上是我們事先要做大量的工作，不能寄希望路演，要把工作的重心往后移。路演在某種程度上變成了一種形式，在前期幾乎找到了所有的投資人，路演中只是履行一下形式。 海通發行規模18.5億美元，在4月下旬一個很短暫的窗口進行了三天的路演，香港的公開發行是五天，五天的時間完成，時間很短暫，管理層就只是在香港進行了簡單的路演。所以，目前的形勢和狀態都發生了很多的變化。 從資金鏈來講，在10幾年前做一個國際發行，比如中國石油、中國聯通、中國石化等等，基本上我們拿到的需求是1/3在亞洲，1/3在歐洲，1/3在美洲，分布比較均衡。但是，從2006、2007年以來可以看到，整個的發行，整個的需求越來越多的集中在亞洲，越來越多的集中在以香港、新加坡為代表的亞洲基金。一方面是因為很多國際基金都已經在香港建立了分號，建立了自己的亞洲基金；另一方面，很多資金，特別是歐美資金，他們自己受到了歐洲債務危機的影響，對于中國股票的需求，對于中國債券方面的需求都變得明顯減少。 所以，路演從亞洲區轉到歐洲區的時候，在香港、新加坡路演完以后轉到歐洲，如果沒有需求，沒有完整地覆蓋，這個發行就很有可能推遲，很有可能完成不了。所以，黃總說一看到綠燈就要往前走，的的確確是我們這兩年做香港的股本、股票發行的一個體會。 應該說，香港的債務市場和國內的債務市場在債券發行方面，對中國的企業來說，無論是境外投資者還是境內投資者都相當歡迎。今年，以中國石化擔保、中國石化境外擔保30億美元，兩天就并購完畢。并且，利率水平對發行也比較有吸引力。 博鰲房地產論壇，我是第一次來，去年本來也要來的，因為其他工作耽誤了，也談了自己的一些看法。我的理解是，中國經濟過去二十年的高速增長，應該講前十年得益于我們大量的吸引外資，外資在整個經濟發展中扮演了非常重要的角色。我們看到中國那么多的城市出現了經濟技術開發區，在那么多的經濟技術開發區里面有那么多的國內國外品牌在設廠，推動了中國經濟有很大的發展。 在2000年以后，房地產業在中國經濟發展中的地位非常突顯，我們這個行業對于其他的行業，比如建材行業、鋼鐵行業、能源行業等等的帶動和拉動是非常巨大的。 因為，我們也看中國建材、華潤水泥等民營企業，也看很多鋼鐵企業，也看很多能源企業，的的確確房地產行業如果打一個噴嚏，就可能會影響到他們的一些業績和發展，也的的確確在過去十年中，房地產行業在整個的國民經濟中，在整個的GDP中起到了推手作用。 現在宏觀調控，經濟要轉型，我們的發展對于資源的需要，對于其他方面的制約是非常大的。但是，從現在看來，我的感覺是轉型到目前為止似乎還沒有找到一個新的突破口，房地產行業可能在未來一段時間依然扮演著GDP增長、經濟增長的推手作用。 現在宏觀調控，經濟要轉型，我們的發展對于資源的需要，對于其他方面的制約是非常大的。但是，從現在看來，我的感覺是轉型到目前為止似乎還沒有找到一個新的突破口，房地產行業可能在未來一段時間依然扮演著GDP增長、經濟增長的推手作用。 來之前，我請分析員整理了一些材料，在這里向大家匯報一下。 盡管這兩年來宏觀經濟調控對房地產行業進行了各種形式的調控，我們主要分析上市房地產公司，從上市房地產公司的銷售來看，看土地的購買量、商品住宅銷售、銷售價格等等。大家可以看到，土地購買量這些年雖然有減少，但可以說還是在很高的水平上；商品房的銷售有下降，但應該說在今年還是有所回升的；價格也是這一輪調控的主要目標，但價格在某種程度上還是比較穩定的。 我們的總體感覺是，盡管有宏觀調控，但房地產板塊的整體表現還是不錯的，房地產公司的日子分析上來看還是好過的。在這一頁上一共有25家房地產上市公司，全年的預算，除了5家（紅色）略有下降以外，其他20家都是上升的。那么，經過半年的運轉，大家也可以看到完成得還是相當不錯的，除了有10家略有下降以外，其他15家都是上升狀態。這就說明，盡管宏觀調控的力度比較大，中原地產的朋友也講了市場需求還是有的，過去講中國的經濟發展、城市化發展，對于住房的基本需求，來自嚴格調控的狀態下，上市房地產公司上半年完成的銷售情況還是比較理想的。比如，萬科全年1200億元的銷售目標，上半年完成了625億元，應該說這個成績也是相當不錯的，比他們上半年的預算只差了5%。又比如，中國海外發展，無論是在國內的A股市場，還是在H股市場，是最大市值的上市公司，他們上半年的業績還有所增長。 那么，從這些數據來看，我們簡單看全球資本市場的變化，不光是香港資本市場的變化，包括國內資本市場的變化，全球資本市場的變化，投資銀行業在近年來也遇到了前所未有的挑戰，房地產上市公司完成的銷售量比投資銀行完成的量要好得多，我們整個系統的收入比去年同期下降了約30%，國內證券公司的下降幅度也是相當大的。但是，我也不是研究房地產的，本來想象的是房地產業的銷售收入會掉得比較多，從分析來看，房地產公司的日子還是比較好過的。 我們把在香港上市和國內上市的房地產公司做了簡單的比較和分析。從整體來講，業績的表現和股價的表現也不是那么糟糕的。我認為，房地產行業盡管在目前有很大的壓力，但在壓力之下其實還是比較穩健的。在香港上市的房地產公司市值和規模要比在國內上市的A股公司多得多，這就是黃總所講的紅籌結構，房地產的紅籌結構占了相當大的比重。上市，房地產公司上市已經連續兩年多沒有了；發債，在2009年10月份之后就停頓了。在國內的大部分證券公司取消了房地產團隊，或者說這個房地產團隊也在做一些其他的業務。 同樣，我們來看看行業整體的地產股的股價表現。應該講，在做比較之前，原來的感覺股價掉很多。但是，從整體表現來看，高點還是2007年的年中，那年做了碧桂園的上市，房地產投資者對于我們的期望，對于這種價值還是在那個時候是投資者最為認可的，我記得碧桂園上市的時候做了大量的土地儲備，這種模式在當時受到了投資者的認可。 那么，房地產行業的低點不是現在，而是2008年12月份，是整個股票的低點?，F在，實際上是居于中間部位，特別是這一輪宏觀調控，股價有升有降，但總體來看是比較平穩的。但是，在平穩之中，無論是香港市場還是國內市場，黃總也談到了萊蒙國際，50多億的銷售額，10多億的凈利潤，盈利水平是相當高的，20%的凈利潤水平。 在這樣一種形態下，黃總說萊蒙國際的發行是見到綠燈就走，后來綠燈也沒有再閃了，對于房地產企業基本上是紅燈狀態。盡管房地產公司有很好的土地儲備，也有很好的業績，但是境外投資者還是看未來，看發展，還是感到一些不確定性。所以，這個時候他們的出價會很低，3倍市盈率、2倍市盈率你干不干？這么低的水平，還有別的發行體，也不光光只有這樣一種融資渠道，我們可以看到這兩年來香港的股本發行基本上是趨于零。境內，由于證監會的政策影響，使得這兩年的發行也是零。其實，從股價的表現來看，在境內境外市場并不是非常差的。同樣，我們看個股，近期都是有反彈的。 從材料中來看看整個資本市場融資情況的變化。從全球的資本市場來看，融資面都不是很大，也有一些發行后出現了重大的變化。比如，美國的聯普，發行后出現了重大下跌，對新興公司在美國市場的發行也變得非常困難。境外市場的融資量不完全和指數成正比關系，不一定是指數上來了，投資者對新股發行就一定有興趣，香港市場是這樣，美國市場也是這樣，像現在道瓊斯都過了13000點，但他們對個股的發行也不是非常地認可。中國在美國的發行，今年就是兩單，一家是做網上奢侈品購物的，還有一家也是網絡公司，總體來看量都非常小，比去年下降了很多。黃總說的紅籌結構也受到了一些制約，特別是以合同方式的發行在香港也受到了很多的影響。 房地產行業，左邊是A股，從2009年以后，A股的融資歸為零；香港上市的整體融資情況，有一些股本融資，但主要是債券的融資，股本發行也是零。在香港發行債券的公司，2011、2012年境內境外的融資量很小，總體看市場不是非常地活躍，股本市場在境內沒有，在境外也非常少，只是少量的融資。 但是，我們非常重視這個行業，始終感覺在未來幾年行業依然是整個國民經濟發展非常重要的一個支柱。我覺得，資本市場的投資人也會重新地認識，重新地來關注這樣一個行業，可能首先是債券方面的關注，其次是股本方面的關注。伴隨著新的變化，我們也期待A股及國內融資工具也能向房地產行業重新開啟。 謝謝大家。