基金發展日新月異，距離成熟仍需要更多時間和機會。新形勢下，房地產與基金如何進一步緊密結合，做到雙贏？

8月10日，在《每日經濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產論壇上，高和投資董事長蘇鑫為我們帶來了精彩的觀點。

以下為蘇鑫演講全文：

各位朋友下午好，大家聽了兩天，都很累，討論房產調控，討論太多了以后，就會被別人指責成怨婦，所以我們往更高層的頂層設計來討論，討論宏觀的土地政策、稅收政策、金融政策，后來發現我們沒有辦法制定這些政策。很多人從房產角度來考慮房地產市場未來的走勢，我想換一個角度，從消費者的角度來看，他們是市場組成的重要部分，從消費者角度來看房地產，看什么問題呢？看房地產投資。

首先，用四句話來介紹一下高和。高和資本是中國首支人民幣商業地產基金，在北京的核心區域并購了很多項目，總規模是50億元，其中2010年并購了北京最大的商業地產。

我們討論房地產投資，討論三個問題，房地產投資的屬性能不能抹殺掉？二是房地產投資的趨勢會怎么樣？三是放在更長遠的時間來看，房地產投資趨勢如何？

房地產的屬性，投資品和消費品都具備。本輪調控非常剛性，考慮到調控力度，希望短期把它的投資屬性抹殺，變成一個消費品。結果會怎么樣呢？

最近一個月我們進行了民營資本調研，再次拜訪了溫州。溫州金改以后，除了金融政策以外，我們看到了房地產市場的冷縮，泡沫破裂的情況，核心區域房價跌了40%-50%。這些人未來的投資怎么樣？我們做了一個調研。短期，存款存在銀行；中期，還是愿意投房地產；長期，不知道，沒有答案。

為什么這些人中期還愿意投房地產？說到底，這些受到傷害的人，他們也認為房地產中長期是樂觀的，有三個力量來推動中國房地產的發展。首先，中國內需需要房地產；其次，中國城市化的發展也需要房地產；再次，總體來看整個世界經濟處在一個通脹時代，房地產的資產屬性是可以抗通脹的。

如果房地產不能投資會是怎么樣？這些錢只有兩個去處，要么進入到股票市場，但股票市場到目前為止還不是一個真正好的投資市場，我們看到房地產市場下來，股票上去，調控了這么多年，結果并沒有實現。還有一些錢不愿意投股市，就投到哪里去呢？會不會再出現2009、2010年的情況，流到消費品市場產生通脹呢？房地產市場會不會再次受到調控的制約呢？所以，結論很簡單，房地產調控不能夠把房地產的投資屬性全部抹殺。

那么，這次調控也看到了房地產投資還是有一些機會的，這些機會就可以看出調控后的房地產市場趨勢。首先，普通住宅的去投資化，是一個一貫性的政策，不是說現在就截止了，它還會持續，無論從稅收還是金融角度，都會堅持政策，讓普通住宅回歸到應有的屬性，普通住宅是消費品。因為，在美國也如此，美國一個一百年的房地產歷史，有一個數據，如果去掉通脹因素的話，普通住宅的房價上漲年均不到0.6%，它是消費品。但是，高檔公寓、商業地產及其他的房地產相關產品屬于投資品。那么，原有住宅的投資渠道被封堵了，未來的趨勢會怎么樣？

有兩點，一是房地產投資的證券化產品。比如，信托、基金。二是有資產精裝修的商業類不動產，特別要強調“資產精裝修”。為什么要強調“資產精裝修”呢？如果商業地產散賣掉以后，資產管理是相當難的，大的商場散賣掉以后看不到一個成功的案例，就是因為小部分投資人的利益機制、利益取向不太一樣。

所以，高和通過這幾年的實驗提出來資產精裝修四點原則：即統一出租管理、統一物業管理、統一流動性支持，鑒定投資人的回報率。

案例：北京最大的商業地產項目，資產管理前資金只有A點，管理后由4.5元達到了8元，圖上淺色部分就是投資人的回報。

最后，我們探討一下房地產投資從更長期來看趨勢會如何？如果投資的限制不改變，我們來看看情況將會如何。如果有500萬可以投基金，100萬可以投基金，50萬呢？可以投信托，有5萬？中國有大量的人群只有很少的錢，怎么辦？只能存在銀行，不能夠分享城市化帶來的任何好處，這些錢沒有任何的投資渠道。能不能呼吁一下，給這些人找到一些投資渠道？其實，我們不需要創新，只要看看美國，只要看看西方一些發達國家。所以，我們呼吁政府能夠出臺REITS，讓百姓公平分享城市化帶來的紅利。

如果這個政策不出現，長期不出現，我相信一定會有一個名人（巴菲特）站出來說：“如果抹煞房地產的投資屬性，后果很嚴重”。