每經網 2012-08-10 16:44:37
8月10日,在《每日經濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產論壇上,河山資本創始人曹少山發表了主題為《經濟變局中的地產投資策略》的演講。
基金發展日新月異,距離成熟仍需要更多時間和機會。新形勢下,房地產與基金如何進一步緊密結合,做到雙贏?
8月10日,在《每日經濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產論壇上,河山資本創始人曹少山發表了主題為《經濟變局中的地產投資策略》的演講。
以下為曹少山演講全文:
很高興有機會和大家在這里交流,已經是第二次參加博鰲論壇了,其實像我們這樣的人來參加博鰲論壇,和開發商也差不多,希望在這個論壇上從高手、專家的觀點中驗證一下我們自己的一些看法,做投資嘛,只有對未來有觀點,只有對未來有觀點才能形成自己的投資策略,我們和經濟學家還不一樣,經濟學家說白了,最后對和錯都沒關系嘛,我們形成一個觀點,就要拿這個觀點去指導我們的投資策略,做?不做?怎么做?這都關系到真金白銀。應該說,在這次論壇上我還是找到了一些知音,昨天的巴博士,今天早上瑞信的陶冬,還是說出了我們心里的一些想法。今天,我把我的一些想法跟大家分享一下。
談中國地產的現狀,很多人愿意用“過冬”的比喻,“過冬”是冬去春未來,是一個季節變化。中國房地產現在面臨的狀況不是一個周期性變化,整個中國經濟,包括世界經濟,整體政治制度格局都不是一個周期性,如果要找一個比喻的話,我更愿意用“過河”,原來在水里游,現在要上岸了,整個周期可能都會發生一些變化。
我有一個朋友做風險投資做得很成功,他講過一個故事,很給我啟發。他說,有三個人走到河邊要去一個地方,第一個人走到河邊,河很寬走不過去,就撿一塊木頭綁在身上,連漂帶劃的就游過去了。第二個人砍了一棵樹,做了一個小木筏子也劃過去了。第三個人砍了一棵大樹造了大船,開過去了。第一個人劃過去以后,把木頭扔掉了;第二個人做了一個木筏子舍不得丟,帶著走;第三個人花這么大精力做了大船,就停下來守著這艘大船。也就是說,現在只有不斷批判自己盈利模式、商業模式的企業才能夠生存下去。我們看看蘋果公司,看看九十年代前的IBM和九十年代后的IBM,看看索尼,看看柯達,還是會有很多啟發的。
中國絕大多數的房地產企業,在我看來應該說大部分屬于第二類,都還是舍不得那個木筏子,準備背著它走路的,占絕大多數。今天,我們所處的外部環境充滿了變數,有宏觀經濟各方面存在的巨大不確定性,這兩天不同嘉賓都表達了這方面的觀點,我講講我的看法。外部環境非常惡劣,經濟上的問題就不多說了,所有的嘉賓多少會講歐洲的問題、美國的問題,他們都說得非常好。其實,我還想補充一點,現在我們生存的外部世界,中國以外的這個世界,從政治上來說,現在這個世界進入了一個沒有人維持秩序的狀態,我們看到國際上的流氓政府越來越多,流氓主義盛行。
為什么這么說呢?美國的相對實力在下降,美國組織全球秩序的能力受經濟等方面的原因在下降,這個世界逐漸進入一個沒有領袖的狀態,一個沒有領袖的世界是不可能達成共識的,很多事都辦不成,看看在哥本哈根會議上的情況,多方會談的情況都陷入了僵局。另外,從中東到咱們國家附近一堆流氓國家,干了很多事兒。中國人有很多幼稚的人認為,這種狀況使我們有了機會,我們可以充當這個世界的新領袖了。事實上不是這樣,我們很有可能成為沒有人維持秩序的國際無政府狀態及流氓主義盛行情況下的受害者,很可能分散精力,措施發展的歷史機遇,這是外部環境。
內部環境,我自己覺得中國內部的改革現在是迷失了方向,既得利益集團既有動力,也有能力進行改革。西方經濟危機以后,大家對政府和市場的表現又發生了變化,又開始懷疑市場了,又對政府的力量寄予了很高的期望,而這種全球式的思潮,我覺得對國內形成新的改革共識會造成很大的干擾。大家不要光看《人民日報》社論上寫的,說什么不重要,要看有沒有實際行動。大家都是在一線的,你們有沒有感受到在實際經營當中,出現了實質的、積極的變化?有沒有?你們自己應該很清楚。
在經濟層面,中國經濟增長曲線的整體下移,勞動力成本優勢的逐漸喪失,人民幣匯率的逆轉,可能催生資本泡沫的破裂和通縮,等等風險都不是聳人聽聞的空虛來鳳,都是很真實的。專家們津津樂道的中國城鎮化,這個中國房地產最大的理論性支點,我自己認為其實也是值得商榷的。為什么這么說呢?因為,中國的城鎮化過程不一定是理所當然一帆風順的,城鎮化不是一個自動發生的規律,它需要有一系列的助推制度安排和經濟政策。而且,城鎮化即便發生了,也未必形成真實的對商品房的購買。大家知道,統計51%個點的城市化率中,有一半可能是在城市什么也沒有的農民工嘛。所以,簡單地把城鎮化推到中國房地產市場未來發展前景光明,我覺得是不太完整的。
所以,中國經濟領域需要的是進一步實質性改革,而不是空喊話。在這之前,中國經濟發展中唯一的亮點是中國的消費者和已經形成相當體量、相當規模的城市中產階級,他們的財富和收入水平經過了將近十多年的積累和快速的成長,為中國下一步的消費升級提供了許多商機。我覺得,地產商可能也需要圍繞這個主題去做文章。
站在一個地產私募基金管理人的立場,我自己覺得從投資的角度來看,住宅類的投資至少從基金的角度來講越來越少,三線以下的城市,人口進流出區域的這些住宅,根本沒有形成。
那么,普通住宅是一個積累,食之無味,去之可惜,這都是站在基金的立場上來看的。我建議,沒有資金成本優勢的話,如果你不是國企,不能從銀行貸到3%、5%利率的開發商,或者沒有規模優勢,無力承受越來越薄利潤率的開發商,我建議你們在這個領域趁早收手,這塊市場今后將是國企和超大型開發商的天地,對其他開發商來說,這條路會越走越窄。
改善型住宅市場要好很多,但我覺得今后拼的是團隊,拼的是產品,你們掂量掂量自己的團隊是不是一流的團隊,如果不是一流的團隊也沒必要戀戰。
商業地產,中國沒有REITS,整個商業發展鏈條是斷裂的,模式是扭曲的,除了極個別像萬達這樣能夠撬動銀行資金的企業,個別地產企業盲目進入商業地產會有麻煩,搞不好是找死。
電子商務對傳統以百貨店為主力店的傳統購物中心,這種集中商業模式的打擊,我覺得是毀滅性的?,F在,三、四線城市建了那么多所謂的購物中心,還沒等好的百貨店走到哪兒,我覺得電子商務已經把這種商業模式給消滅掉了。
那么,不是說中國沒有機會,我覺得機會還是有的,同樣是站在基金管理人的立場來看,圍繞著消費升級的主題,在改善型住宅、旅游地產、社區商業、商貿物流地產等領域,還是有很多商業機會的。開發商同樣要問自己一個問題,這些會不會玩?玩不玩得轉?身邊有沒有一流的團隊?身邊有沒有足夠多的核心資源來進入這些領域?
中國房地產行業是不會消失的,但原來長期透支,需求上透支未來需求,在價格上由于有土地財政制度的安排、助推下,透支未來價值的模式,我覺得是難以維系了。中國房地產市場面臨的很多問題的根本都不在房地產市場,政府要承擔更多的責任,但黑鍋只能是開發商來背。因為,你們在政府面前沒有任何的談判能力。
在中國,土地制度、中央地方的分稅制度,政府參與整個經濟的這只手是不是閑得???在這方面沒有實質性的變化之前,中國地產的忽冷忽熱、大起大落、政策多變等等,這些問題都沒有終極的解決方案,房地產行業也不會是一枝獨秀了,它的利潤率、行業對資本的吸引力,以及本身的回報率,都會被許多行業超越。比如說,一些新興農業、現代服務業等等。
我對開發商朋友,尤其是那些專業能力、市場競爭力一般的開發商朋友的建議是,你們要保持適度的多元化,除了地產以外要做一些別的東西,把你們的錢交給比你們更高明的、更專業的人去管理。一個二流的或者三流的開發商,把你們的資本全放在一個籃子里,在現在環境變數這么大的情況下,是一個很危險的選擇。
中國政治經濟,我自己感覺會經歷一個比較長時間的混沌期,在很長時間內企業家朋友沒有辦法,我們也是這樣,必須會在一個大方向不明確的情況下去摸索,很多人指望今年下半年的十八大會給大家指明一個特別清晰的方向,我覺得不太現實,大家要做好心理準備。
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